195亿元的拿地金额让泰禾成为2013年房地产市场的一匹黑马。
数据显示，去年一年，泰禾力压众多大型品牌房企，在北京、上海、江苏、福建等多地成功“略地”，共斩获12幅地块，总金额超过195亿元，同比增幅超过5倍。
与土地市场的“风生水起”对应，泰禾2013年的销售上涨速度同样惊人。数据显示，2013年泰禾累计实现销售合同金额124.44亿元，同比增长约100%，全年累计实现销售认购金额168.16亿元。
收入和支出的差距一度让外界质疑泰禾激进的拿地战略。钱从哪里来？如何平衡销售额和拿地款的收支差成为业界在聚焦泰禾扩张的焦点。
深耕一线城市
“要成为国内一线房企，必须在北京等一线城市有立足之地。而要在北、上、广安营扎寨，就必须有充足的土地储备。”泰禾集团董事长黄其森在接受《中国经营报》记者采访时如是解释。
正基于此，2013年泰禾在深耕福建大本营的基础上，进一步加大了北、上、广等一线城市的土地投入。
在北京，泰禾于2013年1月取得孙河中央别墅区地块，半年之后第二个“院子”系列产品问世；4月拿下通州台湖镇地块，仅仅5个月之后泰禾一号街区接待中心和样板间即已亮相，吸引大量客源。
“泰禾一号街区8个月的速度比万科还要快1个月。”黄其森认为这是泰禾能保持稳定现金流的一个主要要素。
一直以来，万科都奉行“5986”的原则，即拿地5个月动工、9个月销售、第1个月售出8成，产品必须6成是住宅，万科因此而被认为是高周转模式的代表企业。
泰禾一号街区项目创造的高周转让其他房企看到泰禾快销制胜的实力，实现高周转是泰禾不断占据一线城市市场的动力。“泰禾在一二线城市要占60%、70%的份额。”黄其森认为，即使一线城市地价贵些，但发展潜力仍值得关注。
广发证券研报认为，泰禾住宅项目具有去化速度快，以短平快为主的特点，2013年销售项目集中在福建和北京，立足并深耕海西的同时，在一线城市高举高打，是规模得以爆发性增长的重要战略基础。
黄其森坦言，“泰禾深耕福建，拓展北京、上海长三角、珠三角几个区域是既定战略。”高价拿地不等于无节制拿地，在黄其森看来，三四线城市确实存在风险，除了福建不会盲目进入其他城市。
“福建不少地级市、县级市，其实经济已经发展到一定程度了，房价低于8000元的城市，我们肯定不会进入。深耕福建本土泰禾可以凸显品牌优势，因为这些城市没有万科，而我们在相对中心的地方拿100到200亩地，很容易去化。”黄其森表示。
现金流考验
令人担心的是，在激进拿地策略的背后，是泰禾高于行业平均水平的负债率。
泰禾集团2013年第三季度财报显示，其资产负债率为81.9%，而净资产负债率高达804.5%。截止到2013年11月15日，泰禾集团实际对外担保总额为157.77亿元人民币，占其最近一期经审计净资产的702%。
不过，泰禾集团表示，真正的压力来自销售速度，如果销售良好，回款及时，不仅可以减轻资金成本压力，还可以实现利用自有资金的低成本扩张，不至于重蹈绿城的覆辙。无论如何，泰禾目前的销售增长速度并不足以支持其激进的拿地策略，其资金来源仍是外界关注的话题。
“其实房地产都是高杠杆，要动态看待资金问题，不仅是泰禾，每家企业情况都差不多。房地产的资金无非是开发贷、销售回款和自有资金”。黄其森对记者表示。
业界也有一种说法，泰禾之所以能实现大手笔的拿地，主要是依赖福建财团。
早年曾在银行任职的黄其森，在福建颇有声望，相较其他企业，泰禾的融资渠道似乎也更多元化。数据显示，2013年泰禾集团发行了5款信托产品，融资总额将近60亿元，2012年泰禾集团仍有一款金额达12亿元的借款来自信托产品，且尚未到期，这些都是泰禾“疯狂”拿地的资金支持。
同时，在泰禾集团股东结构中，作为大股东的黄其森表示，他会拿出部分股权进行融资支持集团。“坦率地讲，我们不太愿意让渡一些股权，如果愿意让渡一些股权，很容易融进资金。”在他看来，泰禾的资金链完全可以支撑其快速扩张。
不过，泰禾的高负债率仍然存在资金安全。资料显示，泰禾集团的土地储备中，有大量的非住宅用地，大量资金沉淀到重资产的商业地产中，将会分散泰禾进攻的力量。
