产权式商业下的危机蜕变 只租不售升级商业地产

      就在近年来成都商业地产市场看似沉寂落寞之中，一种切合国际规范的只租不售全新商业地产开发新模式正悄然走俏成都。记者近日调查发现，位于盐市口的双子塔中环广场、翰尊国际、香格里拉办公楼以及城东SM广场等知名项目均采取此种开发模式。业内专家认为，这种方式将深度改变成都商业地产传统开发思维以及发展格局。 

      产权式商业下的危机蜕变 

      近年来，产权式商业几乎占据了成都商业地产的全部。但由于商业地产开发总体经验的缺乏以及急功近利的套现思维作祟，成都的商业地产始终难以脱离“开发”“销售”“赢利”的住宅式开发思维。商业规划与项目开发严重脱节，结果是开发思维根本不符合商业经营思维，多数商业项目只能削足适履入驻。在经营上，由于开发商将产权大量出售，结果是导致商家经营各自为政，根本不可能实行统一的规范化管理。这种种问题同样也体现在写字楼的开发与管理之中，部分开发商恨不得一天就把所有写字楼卖完好数钱走人。这种住宅式开发思维以及缺乏长远战略的管理模式，恰好就是制约成都写字楼升级换代的重要软性因素之一。 

       弊病缠身的成都产权式商业地产，从2004年起终于陷入了卖不动、租不动、经营不动的负利润尴尬境地。虽然写字楼因为市场的巨大需求时而凯歌响起，但其所面临的来自“不够高端”等诟病也越来越多。产权主导下的成都商业地产，迫切需要一次前所未有危机蜕变后的升级换代。 

      只租不售商业模式应运而生 
 
      一种只租不售的商业地产开发模式应运而生。记者调查发现，这种模式目前已成燎原之势越来越广泛运用到成都的社区商铺与写字楼开发之中。采取了这种模式的项目绝大多数都由外来实力开发商开发经营。如中环广场由香港上市的爪哇控股投资。香格里拉办公楼由资本巨头香格里拉酒店集团开发，由国际顾问排名第一的世邦威理仕负责招租和物业管理。翰尊国际由上海翰尊地产全程投资管理。 

      对于这种商业新开发模式的现身，行内人士认为，“成都目前不缺可以购买的商业，缺乏的是真正高端且可以租赁的商业物业。这种新模式恰好切合了目前的市场需求。”对此SM广场一负责人表示，商业物业的开发与住宅完全不同。对商业地产开发而言，建成仅仅是第一步，其后期的经营管理才最为关键。惟有维护好了商家的利益，开发商的利益也才能得到更好的实现。在写字楼方面，世邦威理仕办公楼部负责人甘灵莉坦陈：“真正的甲级写字楼，除了写字楼本身硬件设备、设施的完善外，还必须有良好的物业管理配套服务。目前，全球范围来看，真正甲级写字楼的经营模式多是只租不售，因为出售后将带来无尽的管理难题，这些难题不仅会在一定程度上影响到租户的正常办公，影响到大楼的形象维护，也在一定程度上影响到写字楼的品质。”

      有人认为，这种只租不售模式的出现，其所映衬的是成都商业地产开发档次的提升。