据商业地产专业机构的研究报告表示，2013年，亚太区商业房地产直接投资额已经是全球金融危机以来的最高点，预计2014年该数字将达到1300亿美元，使整个亚太区商业房地产直接投资额强劲回升至全球金融危机前的水平。
这其中，中国地区的贡献值显然不容小觑。事实上，从这次住宅的宏观调控以来，商业地产近几年的发展情况有目共睹。不管是京沪广深还是更为广阔的二三线城市，商业地产俨然成为了一个香饽饽。然而，这也使得另一个现象在2013年特别明显，即商业项目过剩的态势已经显现。
在市场乐观、企业竞争压力加剧的情况下，作为商业地产的行业协会，中国房地产业协会商业地产专业委员会也显得日益重要。
中国房地产业协会商业地产专业委员会秘书长蔡云接受记者采访时表示，这是商业地产发展的一个过程，无法避免。作为协会，只能引导呼吁企业对商业地产进行更符合市场定位的规划，而已有的经营不善的项目则应该想办法调整。
以下为记者对中国房地产业协会商业地产专业委员会秘书长蔡云女士的采访实录：
记者：商业地产供应过剩导致租金或者售价出现变化，甚至有向下的情况，怎么看这样的变化？
蔡云：商业地产自从诞生以来，一直都是随着房地产行业的发展，随着国家整体经济的发展应运而生的。这些年在商业地产的发展过程中，首先是有了房地产的发展，有了经济整体向好的发展。
更重要的是，近年来随着宏观调控的影响导致商业地产投资量增大，特别是近一两年以来投资量价齐升。北上广深就不说了，更为关注的是二三线城市，甚至三四线城市都在做商业地产。
商业地产的好处很多，首先是一个城市的名片，是城市集约发展的产物。商业地产给城市带来了产业的集合、人流的聚集、城市形象的提升，包括消费的升级。
但是不管好与坏，所有的供应都要以市场接纳为最根本的前提，当供应量上升以后，市场接纳不够就会出现供大于求，供大于求就会出现租金下跌，商铺租不出去。
中国房地产业协会商业地产专业委员会也非常关注这个市场，2013年一到六月份国家统计局的数据是商业营业性用房比2012年同期增长了8.3%，增长比例是比较高的，办公用房增长了38%，所以供应量是非常大的。
但对于整体市场经济来讲，我觉得存在不平衡性。比如说在一些二线城市急需商业地产的供应，因为产业集群到一定程度之后，人们消费水平上升了，所以需要一个公共空间来打造生活环境，肯定需要商业地产。如果三四线城市没有这么足够大的产业和人口聚集，商业项目肯定是过剩的。
北上广深市中心非常集中的商业项目大量上市，像北京二环以内有很好地段的商业项目都出现了空置的情况，会看到很多商铺挂了急待开业的招牌，实际上就是没有招商成功。
从整个商业地产发展过程来看，有这么多公司已经上市了，政策导向不应该是堵，体量已经出来了，怎么堵？不让做商业地产做什么？
所以，应该出更多的疏导政策，比如说多元化经营、体验式消费、引进外来的零售商，打造不同的业态形式供应市场。而开发商在面对商业地产过分集中，或者供大于求的情况下一定要动脑子，调整自己的经营方向，这样市场才能平衡。
记者：北京、上海等一二线大城市相对比较容易，但在三四线城市怎么调整？
蔡云：市场是一个开放的市场，不是固定模式的。比如说一二线城市的市场是体验式消费业态形式，这适合一二线城市，甚至适合二三线城市的人到一二线城市消费。
再低一级的市场，三四线城市面对的消费群体，可以出现的业态形式需要反复考量。同时，在吸引这些业态时会不会想到一二线城市的逆城市化现象，要是有特色就会吸引其他人到这里来消费，这是种互动式的消费。
比如做儿童娱乐中心，省城已经有了若干个儿童中心，再做肯定不行，租金也上不去，商业地产也没办法增值、保值，这个项目就是失败的。如果在100公里以外的地方做其它的业态形式，这个业态形式既适合当地的市场消费，同时又适合一线城市人逆城市化消费，这样就平衡了。
市场是开放的，不能只想一个方面，开发商会想到办法的。随着经济的发展，随着国外的先进技术或者经营思路进来，这些调整会有的。
比如田园经济，现在台湾有很多市场在做无土栽培，也引进购物中心了。这些在一线城市也许是不合适的，但是到了三四线城市，既带动了当地的市场，同时也吸引了一二线城市的人去消费，这是互动的。
面对市场过剩的问题，开发商不能束手就擒、坐以待毙，而应该想出更多的办法让市场活跃起来、丰富起来，才能摆脱困境。因为项目都盖起来了，也不能把购物中心改成住宅来卖。
