对于中国的商业地产来说，目前无疑处在一个关键时刻。
一方面，商业地产开发热潮似乎已成不可阻挡之势，越来越多的房地产开发商开始涉足商业地产。另一方面，融资渠道的匮乏仍是制约国内企业特别是民营企业从容运作商业地产项目的瓶颈所在。
根据中国商业地产联盟统计，全国在建的70余个大型MALL项目，有将近1/3因资金问题处于停工或半停工状态。担任该组织秘书长的王永平认为，极为严格的金融门槛将最终呈现“马太效应”，资金实力不济的发展商要么成为大财团的承建商，要么干脆退出这一领域。
正是在这种情况下，从事商业地产运作的内地开发商们，已经有部分开始探索新的发展之路——盯紧外资。这种“盯紧”不只是盼望海外基金能“整端”其运作的商业项目，还包括把外资基金引入到项目运作的全过程中来。
思路谋变
随着海外基金频频出手内地的商业地产项目，内地的商业地产开发商们望向海外基金的目光更加热切。值得关注的是，在大多数开发商们想的只是如何吸引更多的资金以解决项目运行过程中的资金瓶颈之时，已经有部分开发商开始进行深层次的考虑了。
“我们以单元分割产权销售，同时接受业主委托，整体承租20年，投资者可以获得稳定的投资收益。这样综合年均的租金收益高达8.5％。”在日前举办的 “2005中国商业地产节暨中国商业地产投资交易会”上，国内某开发商如此阐述其商业项目的优厚回报前景，并对个人投资者发出盛情邀请。
“把目标只对准个人投资者，这根本就是方向上的错误。”对此浙江金泰阳房地产开发有限公司总经理石永昌如此评价。
石所在的公司目前正在浙江嘉兴开发一个名为“江南摩尔”的商业地产项目。该项目2002年开始运行，目前发展态势良好，招商工作已经完成了60%以上，但项目运作过程中遇到的一系列问题至今仍让石永昌感慨不已，也让他得出一个结论：在今后的商业地产项目运作中，一定要重视海外基金。这种重视不仅是指争取把建成后的商业物业打包出售给海外基金，还包括要重视和外资基金的充分合作，最好能把外资基金引入到项目运作的全过程中来。
“我们共投资了8亿多元，其中只有不到1个亿的银行贷款。”石永昌向本报记者明确表示，由于目前银行对于商业项目的贷款审查极为严格，从银行拿到贷款越来越不容易，地产商必须拓展新的融资渠道，而海外基金将会成为公司今后重要的外部融资渠道。实际上，石永昌来京参加“2005中国商业地产节暨中国商业地产投资交易会”的一个重要目的，就是多结识些海外基金人士，以期在今后的项目中有合作的机会。
同时，石永昌还希望能将外资基金更早地引入到项目中来，“从项目的业态设计到招商，最好都有外资基金的参与。”在石永昌看来，这样做出来的项目才更能符合外资基金的喜好，项目的设计和建造也可以做到“有的放矢”。
消除“短板”
对于石永昌的想法，尊地国际地产（香港）有限公司董事长鞠泳坪表示认同：“国内的商业物业开发商就是应该‘傍大款’——盯紧海外基金。”
在鞠泳坪看来，深国投的事例值得国内的商业物业开发商仔细研究：今年以来，深国投通过与海外巨头的两次合作，一跃成为国内商业地产运作的先锋部队。
“在保证商业利润的情况下，把后续运营交给国外的基金和国外非常著名的商业运营机构是一个很好的选择。”鞠向本报记者表示，两次合作都体现出了深国投的一个先进的思路，就是不把项目全部卖掉，而是通过让出一部分利润与外资合作经营，从而解决了目前国内开发商在运作商业物业项目时一个共同的“短板”——在项目的后期运营和管理方面缺乏经验和专业的团队。
“深国投发挥其在拿地、处理政府关系以及市场拓展方面的优势，合作方摩根发挥资金、企业信用方面的优势，另一个合作方西蒙则可以发挥在商业运营方面的领先思路以及长期运营的经验。”
对此，石永昌感触颇深：“对于商业物业的产品设计、招商，我们都是一头雾水，更别说后期管理了。”据悉，在运作“江南摩尔”时，其花了一年多的时间，才组建起项目招商以及商业运营管理的团队。
而且，这种傍大款的方式还具有现实性和充分的可行性：事实上，海外机构对投资内地的商业地产也是热情澎湃。“两方面的原因决定了海外基金对中国的商业物业非常感兴趣。”鞠泳坪说。
第一个原因是人民币升值的预期。在这种预期下，外资进入商业地产后可以获得双重收益，既有人民币升值方面的收益，同时又可以得到物业项目本身的收益。
另一个很重要的原因则是商业地产本身巨大的发展前景。“国外的相关研究数据表明，商业物业增幅是整个地产业增幅的17倍左右。在经济全球化的过程中，这必然也会影响到中国商业地产的前景。通过与摩根的多次交流我们发现，摩根现在对内地的商业地产异常关注。”
事实上，去年以来海外基金在国内商业地产领域的一系列相关动作也正验证了鞠的分析。
