今天，是深圳龙岗万科广场全面开业的日子。这是万科在华南第一个全面开业的购物中心，也是全国第二家万科旗下的购物中心，实现100%招商，开业率90%。2013年12月21日试营业至今，每日营业额300多万元，日均客流量5万-6万人，对于一个新的购物中心而言，上述成绩无疑堪称上佳。1月22日，记者记者专访万科商业掌舵人吴镝获悉，该购物中心从2011年定位至今已经过两次大的调整，从迎合市场到决心超前市场5年，并由此多次调整内部布局。
除万科广场外，万科现在建区域型购物中心13个，体量8万-10万平方米，预计2014年底，万科将有6家购物中心开业。作为万科商业地产操盘手，吴镝认为虽然中国再难出现第二个万达，但是商业地产的好光景至少还有5年，而已经在商业地产踏入一只脚的万科，将坚持轻资产路线，已与基金有所接触。
两次大调整，从跟上消费到超前5年
“下半年开始，实行商家末位淘汰制”
记者：怎样看待龙岗万科广场在龙岗的市场地位？
吴镝：龙岗万科广场未来3-5年在龙岗市场没有竞争对手。具体而言，龙岗万科广场70%的品牌都是首次进入龙岗，对龙岗商业有全面提升，已超越龙岗本地商业水平5年。另外，万科广场品牌搭配很均衡，娱乐、零售、餐饮的比例是3：4：3，每一层都有一个招牌主力店，一楼是聚人气的快时尚品牌，二楼有电玩，三楼有儿童体验中心，四楼有溜冰场和春满园主力店。
记者：超越本土市场3-5年，这样的决策当时会否很有挑战？
吴镝：现在的市场表现已经印证了当初市场判断的准确。其实，龙岗万科广场定位经历过两次大的调整，最开始由一家顾问公司做定位，是以七匹狼等品牌作为主力店，因为当时龙岗地区市场调研的结果，类似品牌最受关注。后来2011年，在意向招商完成60%后，该定位被全面颠覆，决定引进快时尚、国际二线轻奢品牌，当时定位是超越本土商业水平2-3年。再后来，随着购物中心全国开花，大量的消费者往外走，对商业提出了不一样的要求，决定超越市场5年，但当时因为地铁未开通，也担心过于超前，但最终还是进行了调整。
记者：龙岗万科广场现在的估算坪效（每平方米销售额）是多少？未来定位还会再度调整吗？
吴镝：现在万科广场的营业面积是5万多平方米，折算起来坪效大概每天600元左右，还比较满意。作为一家新开的购物广场，未来1-2年内，会稳定中提升，包括影院尽快开业，并从下半年开始，商场会根据商品种类进行末位淘汰，根据每个月销售额排名，连续两个月处于末位的品牌将被替换掉。不过，由于大部分的品牌都是首次进入关外市场，因此未来淘汰制施行一段时间后，将会以稳定为主。
记者：万科商业在深圳还有哪些计划？
吴镝：今年壹海城会有一部分商业开业，预计明年年底留仙洞项目也会有10万平方米的商业面市。
记者：统计数据显示，深圳仅购物中心的存量就达到187.3万平方米，2014年还将有至少50万平方米以上新增供应。深圳商业地产是否会存在过剩问题？
吴镝：个人认为深圳购物中心存量合理。按照国际水平，最优比为1：2，即1个人平均拥有两平方米商业。根据我们的计算，深圳现在的比例是1：0 .9-1.2水平。按照支配收入比排名，深圳一直处于全国城市的前列，没有过剩。
商业地产至少还有5年好光景
但“很难再出现第二个万达”
记者：万科做不做商业，内部高层包括外界都有过分歧。未得市场先机，现在万科做商业会不会有压力？
吴镝：在万科内部，并没有意见分歧的说法。万科做商业才起步，公司不会有具体的要求，也没有压力，做好眼前的项目就好。从市场来说，在2008年之前，国内还是百货时代。真正的商业地产发展，起于2008年，至今才有六年的光景，可以说刚刚起步。因此，我判断，商业地产未来至少还有五年最好的发展时机，万科做商业并没有“迟到”。
记者：万科商用产品系有何侧重？
吴镝：万科商用地产包括写字楼、社区商业和综合体等。万科商业根本在于社区商业。因为社区商业最贴近社区任务的需求，是最有生命力的商业类别。这种“一公里商业”是不会受到任何电商冲击的。万科在全国的社区最多。作为行业领军，万科也有义务去不断满足社区业主的需求。
