房价涨幅过高,逼得买房人越跑越远,其实高企的地价也让不少二线开发商“被逼无奈”,转向外围区域开拓疆土。而昨天国土局挂出的5幅溧水地块,有传言万科有意打包拿下,让不少二线开发商坦言,从主城被挤到外围,以后恐怕连外围都待不住了。
去年楼市太热 外地土豪逼二线开发商外移
据统计,2013 年南京土地市场年土地供应106 宗,总面积达450.91 万平米。其中,土地供应中纯住宅用地面积达236.00 万平米,占总供地面积的52.34%,而这些住宅用地,绝大多数优质地块都落入了品牌房企的“口袋”。
江宁某项目销售经理表示,这几年品牌房企的进入,压缩了本地开发商的拿地空间,“特别是去年,外地的‘土豪’房企看到了南京楼市的火热,都来捞金了”,该人士说。
资本的供需规则就是“抢的人多,价格就会上涨”,在主力板块拿不到地,就去外围拿地建房。江宁一家有老国企背景的楼盘销售经理表示,这几年楼市不稳定,一方面想在主城拿好地,成本太高,另一方面,非一线房企高价拿地风险太高,资金周转一旦转不过来,就容易出现亏损。
江宁滨江开发区的碧湖天辰,开发商天泰建设就是从江宁“转战”外围滨江开发区的二线房企之一。
对于为何从主城转向外围区域,项目负责人周常武表示,为的是保证资本的“雪球”越滚越大。“天泰青城 (论坛)去年清盘了,今年滨江的项目也开始销售了,所以节后集团计划重新杀回主城拿地”,周常武表示。
据了解,该房企目前有意向的两个地分别位于百家湖和主城南湖附近,“体量都不大,依旧走的是快销走量”,周常武直言。
圈层效应持续发酵 品牌房企纷纷转战高淳、溧水
对于二线开发商外移现象,有业内人士表示,“恐怕他们连外围都待不长时间了”。主城的土地储备越来越少,购房群体外移的现象,也促使在品牌开发商会继续把二线开发商挤出外围区域。
南京大学城市科学研究院副院长胡小武表示,城市圈层现象其实在早几年就已经开始,“品牌房企把二线房企挤出主城,将来品牌房企进入城市外围还会把二线房企挤出,这种圈层现象会继续发生。”
此外,胡小武还表示,在城市发展过程中,房价其实起到了一个价格杠杆的作用,“比如上海限制人口,北京传言要将500万人移出主城等,最终都会走向都市圈等外围区域”。
而从溧水和高淳撤县升区后,雅居乐以总价6.4 亿元拿下了高淳区4幅相连商住地块,成为撤县升区之后第一个迈入高淳的房企,2014 年苏宁、碧桂园(论坛)、雅居乐的高淳项目均将上市,而溧水区新上市项目主要有创源无想墅、爱德置业开发的天生御景。加上最新的万科意欲进军溧水的消息,让不少被挤出主城的二线房企担心,是不是不久的将来,他们连外围都待不了了。
世联地产高级研究员董晔表示,城市人口的扩张必定伴随着板块的迁升,“上一波南京板块迁移,成功将河西板块发展为第二城市中心,随着河西板块的饱和,外延性发展势在必行”,董晔说到。