又一城座落于九龙城达之路靠近香港城市大学, 地盘乃一倾斜之山坡, 仲量联行将这个缺点变成增加入口的机会, 并设计成五层地面层及十二个不同之入口, 地铁出口层位于中心最底层, 并设有百佳超级广场作为主力店, 为中心顾客提供方便快捷及齐备的日用品一站式购物。地下二层与九广铁路直接连通, 并以全港首间热带雨林餐厅及马莎百货作为主要特色。在有直接通往城市大学的隧道的地下一层, 其主力店为叶壹堂书店。中心的巴士总站及的士站位于地面层, 而大型的家居专卖店住好口的为此层的特色。可从达之路进入中心的地上一层分别设有AMC电影院、欢天雪地溜冰场、Log-On生活广场以及写字楼电梯大堂。在位于最高的二层商场则设有更多之主力店包括香港唱片、玩具反斗城, 皇家运动专门店及Esprit旗舰店。
由于又一城位于香港九龙半岛的住宅区九龙塘, 而并非一般的传统商业或购物区, 因此, 要吸引商家到此承租店铺乃一项极大之挑战。为了能令零售商了解此地区的庞大消费潜力及增加市场推广的效力, 仲量联行策划了全港最大规模的市场调查。此次市场调查包括了1,000份问卷调查及4组消费者小组讨论, 务求从定量及定性的角度去深入了解商圈的资料。在完成上述的市场调查并经过深入分析后, 仲量联行将有关发现利用于整体购物中心的商品组合及租户组合的调整及完善化, 以求中心的布局能全面反映市场的需求。
在此规划的过程当中, 香港百货业绩及吸引力渐走下坡。它们的租金负担能力较弱, 而百货公司内的面积主要是分租而非发展百货本身牌子。但一个面积有十万平方米的大型购物, 如没有百货公司作为主力店, 怎样才可维持它的吸引力, 以及其面积应怎样利用才可达至最理想的效益, 是另外一个极大的挑战。经过详细的分析及考虑, 仲量联行建议将百货公司的面积分拆出租予不同行业的业内领者包括音乐、书店、时装、运动用品、玩具、超级市场。此市场策略不但可增加整体商场租金回报, 亦令业主可在商品及租户品质方面有更直接及较强的控制力。而因此主力店为香港知名度甚高的品牌, 并有本身的固定客群, 直接增加又一城的吸引力。
另外, 仲量联行亦同时为又一城设计一套与别不同的垂直商品组合特色。中心由底层开始店铺及食肆均是较为国际性的二线牌子, 而其形象及价钱亦较高文件次, 而高楼层的租户则为较年青及大众化的品牌, 以配合不同档次消费者的消费习惯。在完成以上的前期发展顾问工作后, 仲量联行将研制出的规划发展于建筑平面及动线设计上, 并与业主的建筑师合作, 制订一套迎合市场及最具效益的规划设计。完善的设计规划集中研究商场的主入口、店面、电梯及升降机的安排, 以充份提高人流量, 建立最妥善及理想的商店规划设计, 务求增加商场的整体空间感及令视觉效果更为广阔。
在有关设计工作完成并进入推广阶段时, 香港经济刚好步入金融风暴的影响, 零售业纷纷逆转。大部份的时装零售商均延迟开店计划及收缩业务以面对不继收缩的消费力及营业额。面对此严峻考验, 仲量联行利用较弹性的租赁策略, 并就商品组合作出顺应市场的适当调整以维持中心的市场档次。在此策略下, 又一城百份之九十的面积成功在落成前租出。由于周详及完善的设计及规划, 中心高层店铺租金与低层相约, 均达至均衡和高水平, 并成为全港最新颖大型及成功的购物中心。
