马来西亚购物中心的发展概述

马来西亚经济表现尤以80年代到90年代初最为强劲。马来西亚最繁荣的三个州（吉隆坡、槟城和柔佛）都有相当数量的华裔人口。大部分的商场都建设在吉隆坡，马来西亚的首都。这是一些当地特色：

　　◇　商场主要沿 Bukit Bintang 地区建设。较早的商场都以出售作为建设目的，而有许多因其卓越的位置，时至今日依然欣欣向荣。Sungei Wang 就是一个极佳的例 子，20年来都备受购物者的青睐。

　　◇　90年代建设的商场多为出租的投资物业，也有少数出售的。典型的例子就有Lot 10、Minas 购物商场、Sunway Pyramid、Midvalley 霸级商场以及KLCC。这些商场有许多是混合使用物业的合成部份，与酒店、服务式公寓、办公楼、主题公园、渡假村，甚至大学相结合，建设于市郊有相当人口的住宅密集区。

　　关键观察与分析

　　◇　虽经1997年金融危机却依然健在的商场主要为出租的投资物业。

　　◇　好几个大型开发项目在金融危机后停滞不前。近年来有供过于求的趋势，而好几个拆分出售的项目都难以为继。

　　● 有些此类商场的布局与配置欠佳。连锁店有许多商场供选择，设计不好的商场难免遭殃。

   　●　在整体拥有与拆分出售的商场之间，多数主力租户与连锁店取决于优秀的商场管理公司和对投资物业持长远观点的业主。一名业主甚至以逐次增租方式吸引租户，在首3年过去、经济改善后，续约3年时，才增加租金25%—30%。这个举措使平均租金收入增加8%—12％。Megamall有20万平方米的面积，于1998年成功开业并在过去4年皆业绩斐然。

　　◇　在马来西亚成功的商场都打拼了超过15年的历史，发展商与项目经理都致力于商场定位、计划商业搭配、翻新建筑，并积极管理以保持商场在市场中的“有用之身”。

　　结论

　　中国目前的形势有如当年经济蓬勃发展的新加坡和马来西亚，聪明的发展商/投资商和银行家须以他国的经历为借鉴。其中一些须关注的事情如下：

　　◇　计划和设计商场须考虑正确体积、布局与定位，以有效迎合市场与目标人口的需求。

　　◇　为避免业态重复和供过于求的情况，须审察场地的零售空间的供应情况与竞争的局势。加强管制零售空间的供求情况与零售业的美好前景是息息相关的。

　　◇　拆分出售的商场因其固有的弱点，为体现收益最优化，须有相应的强制性举措。

　　◇　增强舒适设施的素质与管理，有如卫生间、停车场等等，以及其他安全措施，有如火警演习等等，与商场的市场定位是不可分割的。

　　◇　须将商场看作供给持续收入的中长期投资项目，以平衡业务组合的风险。


　◇　出售的项目须考虑“回租”计划以及雇用优秀的商场管理顾问，以确保商业搭配、促销的落实和租户、店面素质的保持。

　　◇　在初始的策划阶段，就让有经验的商场经理或顾问参与定位、租户剖析与设计是明智之举，这确保打造出来的产品能正确地迎合顾客的需求。