被视为台湾重大经济建设的购物中心，在第一家台茂南崁家庭娱乐购物中心即将届满两年的同时，大江购物中心也于日前开幕，紧接著还有微风广场、京华城购物中心、台中『Tiger CitY』等将在今年陆续加入市场。随著『大型零售卖场时代』的来临，百货公司也纷纷提出大店策略，包括已经开幕营运的台中新光三越、远东百货板桥店以及预定今年九月开幕的台中德安购物中心、十月开幕的高雄大远百购物中心，让整个百货零售市场热闹了起来。截至民国九十年五月的统计数字，全台湾百货零售市场的营业面积约五十万坪，而今年年底前估计将再增加十万坪以上的营业面积，是目前市场量体的五分之一，非常可观。虽然现阶段许多开发案正如火如茶的展开，但是回顾购物中心发展的过程，却面临诸多现实的挑战：
一、传统消费习惯
相较于国外的购物环境和消费习惯，国内住商混合的都市规划，加上大小卖场到处林立，民众在大型购物中心消费的习惯街未普及。虽然现代化商业Organized Retail的营业额占民生消费支出的比例逐年提高，但是目前百货公司和量贩店的占比仅l5％左右，表示大部分的民众仍习惯于传统的消费行为，包括传统市场和沿街店面。从另一个角度思考，我们可以预见百货零售市场的潜力无穷，只是消费者的行为模式，需要长时间才能改变。
二、新商圈形成不易
台湾目前正在开发的购物中心，大多座落于郊区，偏远的立地条件加上民众的消费习惯不容易改变，将使经营者面临极大的挑战。再者一个新商圈的形成，需要许多条件相辅相成，除了便利的交通以及完善的都市计画，还需要相关业者配合进驻，因此在商圈尚未成熟时，业王必须背负庞大的压力。
三、开发成本过高
从1999年开始，全台湾有将近七、八十个购物中心开发案在推动，但真正进入开发阶段的个案仅十来个，许多已通过变更的工商综合区，皆碍于开发压力过于庞大或经济不景气而停滞。对民间财团开发购物中心而言，目前景气不好、市场供给量又偏多，导致银行融资意愿降低，进而提高企业筹集资金的难度，再加上庞大的土地取得成本，若营运之后未如预期表现，都将成为业主沈重的负担。
四、竞争激烈白热化
去年全台湾的百货零售市场增加了七万坪左右的营业面积，相对的也有多家中小型百货宣布歇业或转型，在国内财团及百货公司竞相投入兴建大型卖场的热潮中，预估未来三年增加的量体将更为庞大；在如此竞争激烈的态势之下，对总面积不够大、停车位不足、经营效率不佳、楼层高度不够的商场而言，只有面临淘汰的命运。长远来看，唯有经过竞争的环境洗礼，才能提升整体经营水准，只是在目前景气低迷的时候，究竟大型卖场的相继开张，是开拓了市场规模，亦或只是加深市场瓜分的情况，还有待观察。
五、国际零售业者趋于保守
去年第四季以来全球经济跌至谷底，加上国内政治环境丕变，国际零售业者不若前几年亚洲金融风暴之后，对台湾市场持有乐观的态度，而趋于保守。加上台湾百货零售市场的供给量过大，厂商议价空间相对提高，对业主而言，更加深了招商的困难度。
全球景气不佳冲击国内经济，但是现代化商业Organized Retail的营业额，并未明显衰退，显示我国百货零售市场，不容易受到景气影响。展望未来，购物中心应朝下列方向发展，才能保持优势，共创荣景：
—、异业结合强化休闲娱乐功能
在大型卖场里出现异业结合的情形非常普遍，尤其在周休二日实施后，国人生活形态逐渐改变，包括电影院、电子游戏场等具有娱乐性质的行业，或者各式各样的主题餐厅、大型家用家饰店、大型书局，都成为复合卖场的合作对象。近来业者纷纷选择与健身美容等休闲事业结合，更形成一股趋势。如何强化品牌组合、增加商品的完整性及丰富性，发挥购物中心一次购足、满足全家需求的特点，才是留住消费者的重要关键。
二、购物中心本土化
台湾正逐渐形成购物中心百货公司化、百货公司购物中心化的经营形态，例如国内购物中心采统一的收银系统，不像国外以开立厂商发票为主；而百货业者则在硬体设施中加重休闲娱乐的功能，逐渐摆脱传统卖场狭小、停车位不足等窘境。由于国内发展出来的形态与其他国家并不相同，也不能直接将国外的经营模式加以移植，唯有慢慢累积经验，不断修正，并有效整合财务、土地开发、招商、经营管理等各方面专业，才能走出另外一套适合本地民情、法规的经营模式，进而永续经营。
三、客观评估掌握致胜关键
在国内竞相开发大型购物中心的同时，业者将面临商圈重叠、削价竞争等威胁，未来业者应该回归基本面，以更务实、理性的态度，仔细评估每一个外在环节对开发案可能带来的冲击，包括交通动线、政府公共工程进度……等，此外，低估竞争者实力、夸大的量体设计，都可能使美好的愿景成为泡沫。唯有事前审慎客观的评估及完善的规划，才能成为最后的赢家。
四、因应景气不佳对策
国内经济走缓、股市大跌，加上失业率不断攀升，民众的消费能力大打折扣。业者面对大环境景气不佳，应该在商品组合及定位上有所因应，过度乐观的规划，或许无法吸引越来越精打细算的消费者，毕竟消费者才是真正的主宰，对业者而言，抓得住消费者，才抓得住商机。
五、吸引国际零售业者进驻
在台湾两岸三通可望实现，以及政府决定于七月开放中国大陆人士来台湾观光旅游……等利多因素驱动下，未来百货零售市场将更趋向国际化，对国内产业也有正面意义。目前台湾的百货零售市场，还有许多空间可以容纳多元化的业种，未来大家应该更致力于增加投资诱因，提供健全的经营环境，以吸引更多国际零售业者进驻。
在时势所趋和政策鼓励下，购物中心在台湾逐渐展露头角，也延伸出无限的商机。一座规划良善的购物中心，不仅能满足消费者购物的需求，更能将餐饮、娱乐、休憩、展览、会议、文化等主题结合，成为多功能的社区中心，提供民众便利的生活空间。然而，开发及经营购物中心不但需要投入钜额的资金，还要管理比一般百货公司庞杂数倍的品牌与卖场面积，在相对经验不足的环境之下，业者所做的每一步都需要谨慎评估。一个成功的个案，除了需要业者本身的努力、政府相关单位的配合，还必须考虑整体市场的竞争局势，当然区位条件是否涵盖足够的商圈人口以及完善的交通网络，才是购物中心经营成败的重要关键。未来如何维持购物中心特有的定位及利基，并创造出购物中心的荣景，是每个业者及国人所共同期盼，也有待各界一起努力。
