据社科院近日发布的2013~2014年旅游绿皮书显示，2013年上半年，全国三星级及三星以上星级饭店的平均出租率为53%，五星级酒店客房一半空置。
而据中国饭店业协会公布的五星级饭店名录显示，目前全国已有660家挂牌五星级饭店，各地待建及刚建完的按照五星级标准设计的酒店项目约为500家。
近日，记者调查发现，在整个行业经营数据下滑的背景下，业主的投资热情并未减退，其中以房地产开发商为主。在上述待建及刚建完的500家五星级酒店中，由房地产开发商投资开发的酒店超过八成。
那么，五星级酒店是否已供过于求？实际经营状况如何？开发商对开发五星级酒店的积极性来源于何处？记者以酒店服务业相对发达的深圳为例，对房地产开发商投资热情进行了调查，试图还原开发商进入这一市场的逻辑和前景。
酒店行情回归正常化
据深圳市文体旅游局2013年中期统计数据显示，截至2012年，深圳已挂国家旅游局五星级饭店牌照的酒店达20家。
华德顾问公司总裁黄柏林在接受记者采访时表示，除20家挂牌五星级酒店外，深圳还有10余家按照五星级酒店标准建造但尚未申请五星级牌照的酒店。
合纵酒店顾问公司总裁李庆平向记者介绍称，深圳五星级酒店的经营数据较全国平均数据较好，“截至2013年上半年，深圳五星级（酒店）平均房价为727元，平均入住率为60%。”
多位酒店业内人士对记者表示，酒店详细的经营数据一般不会对外公布，但可从同一个城市中上市的酒店公司数据里了解到酒店业大致的市场状况。
记者查阅深圳酒店业唯一的一家上市公司新都酒店财报发现，拥有一家四星级酒店的新都酒店股份有限公司，自2008年开始业绩一直处于下滑态势。
2009年，新都酒店实现主营业务收入6195.7万元，同比下降9.74%；净利润亏损2404万元。2012年，公司亏损2547万元。从主营业务构成来看，占总营业收入比重超过50%的客房收入，其毛利率从2012年开始下降。在近5年中，客房毛利率最高点出现在2010年，达45.71%。
与客房毛利率相比，记者发现，新都酒店的餐饮毛利率下降幅度较大。2010年，新都酒店餐饮业务毛利率为17.19%，2011年下降为12.71%，2012年再降至7.3%。
2013年上半年，新都酒店餐饮收入为356.65万元，而2009年该项业务收入为639.7万元。“新都酒店的餐饮基本都外包了，自己经营的比例不高。从一般知名的国际酒店来看，客房和餐饮收入基本相当，有部分客房收入占总营收的60%~70%。”李庆平介绍道。
卓越置业集团有限公司副总经理、深圳福田四季酒店业主代表徐卫国表示，“八项规定对高星级酒店的影响主要体现在餐饮，对客房影响较小。”
合纵酒店顾问公司提供的数据显示，根据客源构成不同，2013年深圳五星级酒店的餐饮收入下滑比例为30%~50%，“像政府客源较多的酒店，餐饮收入下滑基本有50%。”
黄柏林认为，从全球酒店行业和市场来看，支撑酒店行业发展的都是正常的商务旅行和交流，而不是依赖政府消费，“目前的状况说明国内酒店行业在向正常方向回归。”
地产商建酒店多为规划要求
除“八项规定”的作用外，中投顾问酒店餐饮行业研究员康建华在接受记者采访时表示，宏观经济增速下调，企业效益降低，公务成本被压缩也是五星级酒店业绩下滑的原因。
黄柏林用发达国家人均商业配比1.2平方米来计算深圳未来五星级酒店的缺口，“深圳常住人口1400万，应有1680万平方米的商业建筑面积总量。如果按照简单的静态测算，深圳还有不少于50座五星级酒店的市场投资空间。”
但黄柏林同时表示，酒店市场竞争加剧，酒店投资成本以及基建成本都在上升，酒店投资回报周期也在延长。“酒店的单位平方米造价是商业单位平方米造价的3~4倍。以前五星级酒店的投资回报周期大约为8年，长一些的10年，但2013年我们测算需要15年，投资收益率在降低。”
