“如此多的高星级酒店扎堆，实际上是一种资源的过剩和浪费。”告诉记者今年三亚市五星级酒店客房总量将翻一番，从1.5万间暴增到3万间这个消息时，三亚旅委副主任郑聪辉难掩自己的无奈和担忧。而据三亚市旅委的数据显示，2013年三亚接待过夜游客的数量达1216万人次，同比增长9%，客房增长远胜客源增长。而这引发了担忧：奢华酒店激增与散客时代可能产生错配—如果奢华酒店不能带给散客特殊而满意的感受，将沦为拍照留念的背景。
海南省旅游发展研究会会长王健生指出，在三亚旅游从大众观光式旅游向国民休闲旅游方式转变的大环境下，三亚酒店业发展结构正面临转型挑战。
酒店“金字塔尖”发展过快
三亚的高星级酒店在2014年迎来井喷式发展。五星级酒店客房将从目前的1.5万间直接翻番，达到3万间。
何以如此?超高的投资回报率是三亚高星级酒店飞速发展的直接驱动力。郑聪辉介绍，三亚的高档酒店从1996年开始发展，当时投资三年就能收回成本，在业内绝对算是一个奇迹。截至去年，三亚五星级及以上酒店的客房达到1.5万间，比三年前翻了一番。
更恐怖的是，仅2014年一年，五星级酒店房间将再次翻一番。郑聪辉说，新增的房间主要集中在市区和海棠湾。高星级酒店这种火箭式的建设速度，令郑聪辉感到无奈，他们曾向上级提出过风险建议，但无济于事。“业主要投资，我们也没有办法阻拦。”他认为，从规划角度看，三亚的酒店业发展应该是“中间大，两头小”的格局，但现在“金字塔尖”发展得过快。
价格战意味着服务质量打折
高端酒店扎堆的直接影响，就是相互抢客，或引发价格战。
三亚旅游度假区主要有湘水湾、清水湾、海棠湾、亚龙湾、大东海及三亚湾，沿线全长不足100公里，皆以高星级酒店为核心，集会议中心、海滨浴场、豪华别墅、海上运动中心等服务设施为一体。其中，亚龙湾发展最为成熟，海棠湾是后起之秀。在郑聪辉看来，这么多度假区有些重复。“清水湾在抢海棠湾的客人，而海棠湾正在抢亚龙湾的客人。”
市场接近饱和，也使得高档酒店面临更大的挑战。“一般而言，高档酒店的入住率达到40-50%才能盈利，这两年，入住率已经出现下滑。”郑聪辉给出数据，三亚高档酒店入住率往年一直在70%左右，但去年已滑到60%以下。毫无疑问，随着今年更多高端酒店开业，市场的竞争将更加残酷。
最直接的影响或许是价格。往年“一房难求”的格局不复延续，这将迫使高端酒店放下身段，下调价格。据三亚市物价局统计，去年“十一”三亚235家旅游饭店客房价格总水平同比下降10%以上。
“以后天价房事件将不会重现。”郑聪辉坦言，自媒体曝光三亚“天价房”事件后，一到春节三亚政府就会出台一个限价标准。比如今年春节期间，就限定丽思卡尔顿酒店等15家高端酒店客房标准间的价格不超过6000元/天，其他旅游饭店客房标准间价格不超过5000元/天。而随着成倍的高档酒店房间投入市场，将无需限价。“就算你不限价，酒店也不敢卖这个价，高了就没人住，完全受市场调节。”
郑聪辉担忧的是，高端酒店扎堆投入市场，虽然价格会更低，但对三亚旅游业的发展并不是好事。“价格低意味着服务质量会下降，因为企业要控制成本，到头来受伤的还是消费者和这个产业。”
散客数去年首超团队客
更让人担心的是，与房间翻番同时而来的，是游客结构的变化。
王健生向记者介绍，去年“十一黄金周”，海南延续多年的7：3团散比现状被打破，变为2：8，散客首次占据了主体，“这在以前是不可想象的”。
春秋国旅三亚分社的工作人员表示，今年团队单子减少得非常多，更多的游客以线上预订为主。三亚当地一家专做门票业务的旅行社负责人也坦言，今年生意尤其不好做，团队的单子寥寥无几，旅行社的收入下降厉害，一些小旅行社已关了好几家。
来自三亚市旅委的最新数据显示，三亚旅游已经正式迈入“散客时代”：2013年全年三亚景区接待散客和团队客的比例为56：44，这也是散客数量首次超过团队，去年同期的这一数据是44：56。
携程三亚分社产品经理徐缙告诉记者，与团队游不同，散客多以家庭为单位，一般选择机票+酒店的模式，旅游方式更为随意，讲究个性和实用，不再以奢侈消费为追求，在消费上更为实惠、随性，在住宿上体现为不以高档星级酒店为首选，而是趋于选择更为贴心和温馨的居住环境。
家庭旅馆业绩骄人鱼龙混杂
按“中间大，两头小”的酒店发展思路，家庭旅馆及精品公寓将成为三亚接下来发展的重点。目前，三亚旅游规划部门正在出台实施家庭旅馆专项旅游发展规划。
据三亚市官方网站数据，以高标准建设未进行评级的其他类型酒店在营业额上一直表现强劲，业绩骄人。如2013年10月，五星级酒店营业额增16.7%，四星级降11.1%，而这类型酒店增59.1%，完全是傲视群店。11月，五星级降7.1%，四星级降15.5%，这类型酒店依然增27%。
携程三亚分社方面证实，预订家庭旅馆的游客呈现逐渐上升的趋势。徐缙表示，以前携程主要做中高端用户，现在为了满足更广泛层次的需求，也将中低端的家庭旅馆纳入。
当然，家庭旅馆鱼龙混杂，问题也不少。记者曾走访过三亚多家家庭旅馆，不少旅馆是租下房产，然后改装成旅馆房间，很多就在居民小区内。其中不乏无照无证经营者，很多房间任意改造，存在安全隐患。
郑聪辉告诉记者，他刚刚开完一个关于整治家庭旅馆的专项会议，会议明确，对无证经营、存在极大安全隐患的黑家庭旅馆，坚决予以取缔。相信一些更个性化、具有亲和力的家庭旅馆，将迎来一个春暖花开的未来。
