洪涛：零售业并购考验商业地产运营模式

商务部市场运行调控专家、北京工商大学经济学院教授 洪涛 
    可以说，2005年、2006年是零售业兼并重组年，这是零售业发展的新特点。目前来看，我国零售业的兼并重组现象十分突出，如百联的兼并重组、大商的兼并扩张、西友并购首联、百安居并购欧倍德在华门店、家乐福收购乐客多、国美并购永乐、物美收购新华、百思买收购五星电器、澳门何鸿牵头40亿元重组友谊商店等，使我国并购进入一个前所未有的历史时期。零售业及其流通业的并购，使近几年的商业地产也迎来了一个前所未有的新发展时期。 
    零售业的结构调整将增加商业地产需求 
    自2005年以来大规模展店浪潮已经过去，零售业开始了规模性的新扩张，意味着商业地产的进一步发展；同时，零售业内部结构性调整，也给商业地产带来巨大的发展机遇。目前零售业的兼并重组包括横向整合、纵向整合、纵横整合三种形式。兼并重组是一个企业内部的整合和外部的整合过程，包括内部店铺的重新整合和调整，外部店铺扩张。这将给商业地产带来巨大影响。 
    2006年4月25日，国美收购永乐是我国零售业发展历史上的大事，也是我国家电兼并重组进入一个较高阶段的反映。每一次兼并重组都伴随着一个装修改造和调整，这些需要商业地产来完成。同时，在整合业务过程中的业务流程的再造，如整合物流配送中心的改造和扩建，也需要商业地产来实现。因此，商业地产不仅仅是建设和变卖商铺，也面临着增长方式的转变和调整。 
    当前零售业正在由过去外延性扩张方式展店，发展为通过兼并重组达到规模的扩张，这是增长方式的转变，同时也带来商业店铺需求变化。2005年仅国美一家就增加了店铺近200家。在结构性变化过程中，店铺从这一区域退出或进入，增加了商业地产需求数量。这些需求更加多样性，包括商铺需求、商业配套设置，包括产权式商铺、租赁式商铺，也包括房地产衍生服务，既包括商业地产的独立运作，也包括商业地产与零售业之间复杂的纵向环节关系、横向环节关系等。当然，在一个大的兼并重组过后，大规模投资需要有一个相对缓和的过程，需要进行新的战略调整。 
    目前商业地产存在“结构性”过剩与不足 
    在商品房空置率较高的同时，商业地产的“相对过剩”现象确实存在，这种“相对过剩”表现为“结构性过剩”的性质。长期以来，我国人均商业面积不足0.7平方米。20世纪末以来，这种现象随着外资的进入开始改观，大量外资进入中国“抢滩”，引起内资商业企业也纷纷“圈地”，从而也带动了商业地产的迅速发展。在发展过程中，某些城市出现“商铺过剩”现象，如大连人均3平方米商铺，北京人均2平方米商铺等过剩现象。在一些一二线城市，尤其是东部沿海地区存在局部、短期的过剩现象。但从总体上看，我国商铺面积仍然“不足”。 
    与发达国家比较，我国目前人均商业面积仍然不足1平方米；中西部地区人均商业面积相对东部沿海地区较少；城市人均商业面积相对农村而言较少；城市而言，城市中央商业区商铺过剩，而区域性商业中心，特别是新兴城市社区商业网点相对不足；从供给而言，粗放型店铺较多，许多店铺可以用来卖什么都可以，而精细化的专业型店铺不足，许多商铺不适应商品的特性，需要重新装修。 
    除了结构性原因外，商业地产鱼目混珠也是“过剩”与“不足”的重要原因。许多进入商业地产的开发商经验不足，专业知识不足，专门人才缺乏，投机成分居多。他们大多数采取“产权型”商铺的方式，开发——出售——再开发——再出售，这样开发与回收货款较快，但是，给购买商户带来较大隐患。许多商铺采取产权式商铺出售，难以进行统一规划与管理，难以形成人气、商气、财气。 
    商铺需求减少加剧商圈竞争 
    （一）“过剩”与“不足”的具体表现 
    商铺表面上“供过于求”，而实际情况是“过剩与不足”同时存在。一方面表现为“产权式”商铺的过剩，城市中央商业区商铺的过剩；一方面仍存在“不足”。虽然我国现有近1800万网点，相对而言，渠道并非较宽，“多渠道”并没有完全满足。具体表现为农村商铺结构的不合理与不足并存，城市社区商业网点不足和一些业态空白的存在。例如，在酒吧林立的北京，却找不到24小时酒吧，像这样的“不足”表现还很多。 
    （二）商业地产应停止或减少“产权式商铺” 
    改革开放28年来，我国培育了近10万个市场，近几年来经过结构性调整，到2005年年底，剩下7万多个商品交易市场，即批发市场、批零兼营市场，许多现在采取了“批发市场”“商城”“交易中心”等形式，大多“只租不售”。这给商业地产发展带来了一些不良影响，如业态同质化、难以管理等。 
    商业地产应减少产权式商铺，增加租赁式商铺，这使得经营方式由简单变得相对复杂。与此同时，商业地产开发商应该关注中国商品交易市场，认真研究其市场经营管理者——商户——消费者的运作模式，这是很有必要的。 
    零售业结构调整将催生商业地产创新 
    我国零售业通过资本的力量实现兼并重组，具有重要意义。兼并之后零售业的发展，如资本融合、组织融合、经营方式与理念的融合等都需要有一个比较长的过程，在统一规划基础上采取差异化的战略，这需要进行店铺结构性调整。与此同时，这给商业地产较大的发展空间。 
    自去年以来，我国零售业已经进入高并购时期，统计显示，几乎每个星期都有一个兼并重组案的发生。众多的并购活动所带来的是商业流程再造，这种“再造”应需要商业地产参与其中。在并购后商业企业在整合过程中，伴随着的是购买、租赁商铺行为，而不会让商业地产有一个长期空置期。在这样一个过程中，商业地产应随需而变，调整现有的商铺供给结构、调整商铺的供给方式，单一的、简单的商业地产方式将一去不复返了。毫无疑问，新的商业地产模式将赢得市场的青睐。