“我们到底需要多少商业综合体？”“我们到底需要什么样的商业？”
据不完全统计，南京主城范围，2013年，共有5个商业（经营）项目开业开张产生区域影响力，新增面积大约40万平米，其中，以位于主城南部商圈的水平方、老门东；位于江宁东山区域的江宁万达广场以及位于马群的招商花园城、位于河西CBD区域的中央商场为主要领衔代表，就目前营业的火热程度与人流量来看，水平方、老门东充分互补错位发展，整个夫子庙商圈无论业态还是建筑形态都得到升级；江宁万达广场在江宁一枝独秀、也可谓只手遮天；招商花园城也“尽职尽责”，担起了马群乃至麒麟地区的地区型商业中心，而位于河西CBD中央商场则因为身处河西以及业态布局受限的缘故，仍然“迷雾待解”。
2013年，这些新开项目的受欢迎的程度与人流量，一定程度上能解释说明“我们到底需要什么样的商业”这样一个“哥德巴赫猜想”。
当实体零售业依旧受到租金上涨与电商冲击，2014年，南京还将新增至少八大商业（经营）将公开。据不完全统计，其中主城区域有友谊广场未来将步入开业，河西目前已经进入招商阶段的金奥国际广场、老门东附近的雅居乐长乐坊也将相继入市，位于板桥的花生唐、位于城东的森林摩尔也将于2014年掀开面纱。无论是商业饱和区还是商业“白纸”区，在2014年，都将备受期待与瞩目。
主城区域商业项目有序新陈代谢、互补发展
随着李嘉诚国际金融中心的易主，时尚莱迪小商户集体罢工抗涨租金，金陵饭店亚太商务楼的揭幕……有着“中华第一商圈”的新街口最近事件不断，多个商业体也进行着默不作声也不“伤筋动骨”的建筑形态、业态以及业种的调整与升级。
位于汉中路的友谊广场通过“资产易主、建筑整容”的方式，重新架构了内部设施，据透露，该广场未来将加入更多餐饮品牌。而位于洪武路的苏宁生活广场也一改之前电器旗舰店的外貌，将负一层引入餐饮，将整个商场融入更多体验的概念，这一点也正契合苏宁云商的O2O的转身。
主城内因为商业地块的稀缺，商业体多以“不动如山”的内功炼化而完成有序地新陈代谢，而在位于主城南部的夫子庙商圈内，两大新项目则用“差异化标签”抢起眼球与人流。
与水游城仅十多米之隔的水平方抢在圣诞节前开业，该项目商业经营面积仅2.3万㎡多，但由于所处商圈的成熟度与招商品牌的差异化定位，目前虽然客流多与水游城重合，但该项目依旧在微信、微博上成为年轻群体尤其是女性群体的“热门词汇”。对此业内人士表示，水平方的招商策略为“跟随招商”，吸纳并有选择性的引入水游城没有的餐饮与服饰品牌。虽然营业面积略小，但通过错位，纵深化引入女性品牌，与水游城拉开差异，增强区域商业体的竞争。
而跟接近夫子庙的老门东的出现，无论在商业专家还是吃货、生活家眼里，这都是城市南部夫子庙商圈“百废待兴”的“新老同堂”，在微博微信上，随时都可以看到小伙伴们在老门东古街的留影，这一点上可以充分表现出，老门东正日益成为人们认可的商业街。
据了解，成熟的商业街应该是按休闲、时装、美食等功能区划分，而老门东目前则通过引入“草根美食”、文创产品与国货的零售， 同时在商业街区内配建南京书画院和金陵美术馆、老城南记忆馆等文化场所，加上以门东悠久历史为主要内容的3D灯光秀，及著名相声艺人郭德纲领衔的北京德云社。
老门东不仅仅满足消费者逛街购物的“逛”的需求，还充分复原老门东的“老”，输入文化与怀旧的情怀，通过复古具有文化肌理的商业街区形式，得以展现。它的火热充分显示出，都市人群对于现代化综合体的同质化购物形式的倦怠，与具有文化肌理的商业街区新形式的猎奇，对于现代化综合体的购物形式的一种补充。
“因为水平方与老门东的亮相，形成商圈内商业体建筑形态、招来的商业形态与商业业种的错位、互补，城市南部商业从传统单一的购物中心开始升级为现代商圈多样式业态丰富的模式。”
河西继续“成长的烦恼”，江宁商业“久旱逢甘露”
据众多接受调查家住河西的市民表示，河西万达广场与中央公园下面的金源河西商业广场是他们目前在周末最为“器重”的商业体。
据不完全统计，目前在河西板块内，共有6家已经对外开业运营的商业体，其中位于龙江板块的新城市广场已经成为龙江人民的“必须”品，也因为其商业业态与业种的齐全，源源不断地对区域以外产生商业引力辐射。而位于新江东板块的河西万达也凭借其万达的独有品牌粘性、新江东板块内的商业空缺以及区域内居住人群的几何倍增多而成为了地区型商业中心。
相比于龙江的成熟与新江东的壮年，河西CBD区域却显的冷静很多。2013年6月，位于河西CBD区域的中央广场盛大开业，而与当天盛大的开幕场面相比，如今的冷静对比巨大。
一位接受调查的网友透露，他们平时工作在新街口，生活在奥体，周末一般开车出行，河西万达、新城市广场和水游城成为首选，而距离居住地最近的中央广场，因为其引进品牌没有吸引力，他们至今也只逛过一次。
而位于河西中央公园地下的金源河西商业广场如今因为周边新地中心、嘉业国际写字楼的高入住率得到了相当大的人流支持。
据观察，午饭时分，位于河西中央公园地下的金源河西商业广场内部餐饮店人潮涌动，家乐福同样也人潮如织，而像中影国际影城、家乐福、五星家电大卖场以及电玩这样相对更加具有娱乐体验与目的性消费的店铺，却不收办公室白领待见，门庭冷落，“人烟稀少”。
对于目前河西的建设，365商业地产学院副院长李绍明表示，一定要用用发展的眼光去看待，“世界知名CBD从建设到培育再到成熟，一般至少20年成长周期，河西的建设并未一朝一日见成效，目前河西经过了10年的发展已经规模初具，而河西的建设所面向的并未眼前，而是往后的几十年，它的定位为市级CBD，正因为起点高，所以区域内必须引进、建设大型商业体，辐射全市乃至长三角与安徽地区。”
同时针对目前河西板块尤其CBD区域大型商业体规划、建设的居多，李绍明也指出，“建设服务于本地居民的社区商业，尤其是偏向大众日常生活的社区商业业态齐全是目前河西CBD地区需要加强的方面。”
相对于河西的大型商业体扎堆，江宁，这个有着市级商业副中心规划的区域在2013年之12月之前则一直受困于大型商业体的缺失。
2013年12月21日，江宁万达广场迎来开业，开业前两日就迎来60万客流、近3000万营业额。江宁万达方透露，在招商上，江宁万达相比建邺万达更贴近市场，整个品牌城市度比较高。而相比目前已经相对成熟的同曦胜太路、河定桥欧尚商圈，江宁万达整体功能性更全面。江宁万达广场不仅带来了万达的万达百货、IMAX影城、大歌星、永辉超市、孩子王、金吉鸟等十大主力店，还将南京首家C&A门店引入江宁，还有外婆家、南京大排档、晋家门等大众餐饮的进驻，大增了其吸附力。
“江宁板块规划有市级商业副中心，而江宁万达广场的入市，相当于这样的商业副中心开始形成，而未来百家湖商圈的金鹰、景枫中心与二十一世纪商业项目的入市，将更加引爆江宁的商业需求。”李绍明说道。
2014年商业“白纸”区，新秀商业体将集中发力
据不完全统计，几个在城市化盖楼模式内孕育出的城市新区也都将会有属于自己的商业体。
位于城东的森林摩尔商业街区，将带着5万㎡的大型商业购物街区汹汹而来，而位于南京浦口桥北的新一城项目，总面积8万㎡。项目定位于社区大众化家庭购物中心，与周边的毗邻大洋百货南京二店，弘阳广场、苏宁环球天润广场等商业设施，产生“联动共升”的商业格局。
而位于城北的华电科技园将率先为城北带来地区级的商业配套。据中电熊猫置业开发商透露，项目目前暂定名为华电科技园，共分为两期开发，一期是定位于区域级的6多万㎡商业综合体，未来将有全国知名品牌的大型仓储超市与3C、电器大卖场，满足家庭消费需求，同时将引进母婴与早教等体验服务业态，丰富区域内的体验服务，还将携手品牌影院，知名餐饮店，做到区域内休闲、娱乐、购物、体验一站式消费。
位于城南板桥新城内的市民早就在期待2014年花生唐的营业。据了解，南京花生唐总建筑面积10万㎡，规划业态包含滨湖餐饮、亲子游乐、娱乐休闲、生活服务等，目前，江苏省最大的连锁超市企业华润苏果、国际巨星成龙与耀莱集团共同投资打造的耀莱成龙国际影城等企业已确认入驻南京花生唐购物公园，此外，黄记煌与肯德基等品牌也将强势进驻。
对于2014年，南京几大商业“白纸”区商业体的集体爆发，业内人士认为，商业是城市发展的基础，在现阶段住宅为先的新区开发中，商业开发相对滞后，而这部分住宅为先的新区开发，大部分房源购买客群为刚需人士，能够保证足够高的入住率，保证滞后商业体的人流，同时如果该商业体为社区服务配套的属性，将直接提升居住的便捷度，从而提高生活舒适度
