业内人士分析，岛城商业地产尚处在“磨合期”，随着城镇化的推进和房地产调控可能不断加码，商业地产将成为投资主阵地，然而同质化竞争、库存压力大也让商业地产的战场上“硝烟弥漫”。
2010年前后，随着楼市新政的调整，商业地产迎来了发展契机，二三线城市商业大规模兴起，青岛也在一些标杆房企的带动下加入这一建设大军。业内人士分析，岛城商业地产尚处在“磨合期”，随着城镇化的推进和房地产调控可能不断加码，商业地产将成为投资主阵地，然而同质化竞争、库存压力大也让商业地产的战场上“硝烟弥漫”。
青岛商业地产遍地开花
商业地产遍地开花 库存压力大
2013年，青岛商业项目动作频频：从城中城开盘到奥克斯广场产品发布，从和达中心城招商到福州路万科中心开盘，从绿地数字文化体验中心动工到万达东方影都揭幕……目前，岛城每一个大的居住板块，基本都配备了大型商业项目，居民购物、休闲、娱乐更加便利，选择也更加多样。
2013年，与火爆的住宅市场一样，商业市场也风光无限。华润中心、深蓝中心、中铁青岛中心、东方影都等商业项目在成长为区域商业标杆的同时，也推动着城市功能的升级。于此同时，为谋求多元化发展，保利、万科等品牌房企加快了“住转商”的步伐，打造双峰商业广场、福州路万科中心等商业地产项目。
从成交情况来看，2013年青岛商业市场成交整体呈现上涨趋势，全市全年共卖了89万㎡。不过，在商业项目大量上市的背景下，供应量大于销售量，也使商业地产，特别是新兴商圈的商业项目存量同步上升。截止去年年底，青岛商业库存已经达到420万㎡，其中，城阳既是商业市场成交量最高的区域，也是库存积压最严重的区域；成交量排在第二的是黄岛区，库存积压79.65万㎡，压力同样不容小觑；成交量排在第三的是胶州市，2013年成交9.35万㎡，库存积压67.22万㎡。
竞争加剧 商业地产演绎“浮沉录”
住宅市场“限”字当头，商业地产因其不限购不限贷、投资回报率较高等优势被购房者和开发企业视为肥肉。然而，商场如战场，盘点岛城商业地产的经营过往，个中案例足以编写一部“浮沉录”，而此中，又以城阳商圈最为典型。
城阳沃尔玛12月中旬停止营业
2002年1月20日，青岛国货在城阳开业，成为城阳引进的第一家大型商场。之后几年，家佳源购物中心，大润发春阳路店、利群城阳购物广场等超商先后开门纳客，城阳商圈不断壮大。目前，城阳大型商场、中型商场有二十余家，但经营情况却是“几家欢喜几家愁”：2009年，来自韩国的乐天玛特在城阳宝龙广场开业，2011年就关门歇业，次年改由大润发接班；2013年12月18日，沃尔玛城阳正阳路分店正式停业……一系列的消息为不少商家敲响了警钟。
“一旦商超的定位不准、择址不佳、战略失误、水土不服，都可能成为零售大鳄站稳青岛市场的‘绊脚石’。”业内人士孙先生表示。在未来的几年里，“商战”仍会持续，除了避免同质化竞争，越来越多的商业地产项目也开始谋求新的生存“利剑”。
大浪淘沙 商业地产寻求“质变”
2014年华润、中铁等多个地产大鳄在青岛打造的项目都将悉数亮相，同时面对较高的市场存量压力，将促使开发商加大商业地产的销售力度，业内人士预测，2014年对岛城商业地产来说将是快速发展的一年，商业地产或会迎来质的飞跃。商业地产的春天在哪里，成为业内热议的话题。
五月城总经理毕放世认为，一个有市场弹性的商业结构调整，对客户的关怀至关重要。“青岛现在有林林总总的商业品牌，也有一些合资品牌，但是服务性的理念和商业道德规范性的东西还有待提高”。据悉，今年年初，五月城牵手亚洲百货巨头香港新世界百货，就中央公园综合体商业部分打造5万平主题生活馆举行了签约仪式。项目致力于开启全新的服务模式和针对性经营模式。
而张百忍也曾在博客中写道：商铺一定要考虑到符合人性。“佳世客的生意为什么火？因为符合人的本性，人的本性是懒惰，开车就在门口停，不愿意到楼顶，也不愿意到地下，所以佳世客的生意非常火。它现在卖多少钱？10万/平米都不会卖的，因为它商铺的回报率每平米/月可以达到900元，一年可以为你挣1万多。”
不难发现，随着房地产调控可能不断加码，商业地产将成为投资主阵地。然而商业地产对房企的操盘经验及运营能力要求较高，经历了生死浮沉之后，岛城商业地产开始寻求“质变”，期待新一轮的爆发。
