隆冬的恒隆广场40楼办公室宽敞明亮，坐拥南京西路“恒隆-中信泰富-梅龙镇”的金三角闹市繁华，顶尖奢侈品牌云集于此。记者在办公室见到了景荣基金总裁黄金波，辽宁丹东出生的他给人的第一印象是豪爽和健谈，黑色西装搭配牛仔裤颇具活力。
翻看黄金波过往经历硕果累累，美林证券、中国风险投资研究院华东区首席代表、泛华基金创办人，而在沿海集团和景荣资本共同设立沿海景荣之后，他出任总裁一职，目前管理的资金规模达50亿。
“2011年以来，房地产行业遭遇宏观调控，以往房企很容易可以拿到利息很低的钱，这个时代已经一去不复返了，而我们做房地产金融最好的时代则来临了。”黄金波坦言。
黄金波称，他们做的产品是“股权+债券”的夹层融资型基金，投资方向是10万至15万平方米的住宅，目标是新加坡凯德集团的资本运作模式，最终由基金来实现对于物业的全盘运营管理。
美林上海首个中国人
在资本运作方面如鱼得水的黄金波其实并非金融科班出身，“我其实是复旦大学学生物的，复星创业五人组中的梁信军、汪群斌、范伟三个人都算是我师兄，而我是在硕士期间才真正接触经济学，所以大学学什么专业并不是很重要。”黄金波告诉记者，他的工作经历极其丰富，“一共换了十几份工作。”然而每次转身之后，他总能另攀高峰。
2003年，是所有中国人刻骨铭心的一年。SARS病毒肆虐神州大地，而也就在那年，黄金波成为美林证券在中国的第一名实习生。“当时只有美林首席代表一个人带着我，而接触的第一个项目是中国电解铝市场的电话调研。”
十年之后，谈起他人生中第一个市场调研项目，小到一个数据的细节黄金波仍然如数家珍：“电解铝的成本主要是三大块，铝土矿的成本、电的成本和水费成本，调查问卷非常详细，细到一个厂家的原料采购是从哪里进的都要对应部门的人士来作答。”
美林的报告提前数年预计到了电解铝产能严重过剩时代的到来，而这段经历也激发了黄金波对于投资的兴趣和敏锐的商业嗅觉，此后他来到了中国风险投资研究院，该院是由“中国风险投资之父”成思危和原香港理工大学校长潘宗光的推动之下成立的政策研究咨询智囊机构，黄金波直接参与了项目投融资平台的打造，并逐步将眼光聚焦到城市发展建设基金的投资上来。
2010年，国内的房地产行业在宏观调控之下，融资渠道冰封，房地产信托在短暂辉煌之后被监管部门叫停。有数据统计，房地产企业银行贷款在2010年较2009年缩减一半以上，资本市场融资更降至2009年的一成多，资金之渴愈演愈烈。
“2011年是一个大的转折年，以前是银行求着房地产公司贷款，现在是完全倒过来，首先中小房企并不在银行贷款许可的名单之内，且在银行贷款能拿下来的时候，房企最缺钱的时刻即拿地时代已经过去了。”黄金波指出。
2012年，全国房地产开发到位资金96537.7亿元，市场人士分析指出，保守来看间接来自银行贷款比例为50%-60%，来自债市或其他非银行贷款的比例依然不高。
地产私募风头正劲
在房地产严厉调控背景之下，开发商资金链趋紧成为常态，监管相对宽松的私募股权基金逐渐成为新型地产融资合适的载体，国内的房地产私募基金从2010年开始出现，2011年调控的进一步收紧为房地产私募发展提供了契机。
“如果说第一代地产人是靠关系靠资源拿地，而第二代地产人靠做产品做品牌打出名堂，比如今天的万科，那么第三代地产人必将是做房地产金融的人。”黄金波指出，万科入股徽商银行，成为其单一最大股东，这不仅仅是为其融资带来便利，未来万科有可能做成平安的金融集团模式都未可知。
2013年10月29日，万科出手约30亿港元认购徽商银行在香港IPO的股份，在徽商银行完成上市之后，万科将成为单一最大股东。值得注意的是，这成为万科成立近30年来首次非主营业务，市场一片哗然。而在房地产金融多元化的种种探索当中，地产私募基金风头正劲，从拿地到开发、销售乃至持有，地产基金正在渗入产业链的每一个环节。
在黄金波看来，地产基金的介入会制衡房价的非理性上涨，从而使得整个市场的发展更加均衡。“我们和地产公司进入一个项目，地产公司为了利润会捂盘惜售，而我们的收益是在一定期限内的，按照双方约定条款在某个时间点必须要卖，我们希望的是一个稳健的收益，并不希望大幅波动。”
景荣基金的运作模式颇具特色，在每次对投资者的路演当中黄金波都颇费唇舌：“其实简单地说就是我们与房地产企业成立一家有限合伙公司，资本金我们占小部分，主要负责找到成本比较低的资金，主要运营还是房地产企业在做。而我们的基金是以股权+债权的模式，一般期限是两年，债权投资者每年有固定收益，而股权投资者是有分红。三年之后，按照和房地产企业的约定，对方回购股份。”黄金波指出。
