马年春节长假刚结束，上海土地市场便迎来首拍。昨日（2月10日），银亿房地产联合体以12.28亿元竞得浦东新区洋泾社区C000204单元2-03-02地块，折合楼板价14896元/平方米，溢价率0.08%。
值得注意的是，此次土地出让最终成交价格略高于12.27亿元的底价，而同区域3年前出让的土地楼板价达到1.49万元/平方米，甚至高出此次成交楼板价。
克而瑞上海机构研究总监薛建雄对《每日经济新闻》记者表示，浦东新区洋泾社区地块虽在内环内，但周边商业氛围不足，同时地块面积不大，可塑造空间较小，是溢价能力不足的主要原因。
他指出，今年上海楼市表现不会太差，开发商的资金实力和扩张欲望都非常强，但地块或将呈两极分化态势，优质地块仍将非常抢手。
低溢价成交
昨日，上海市共有三幅土地进入出让阶段，包括浦东新区洋泾社区C000204单元2-03-02地块；金山区枫泾镇泾波路以东，泾荷路以南地块；青浦区朱家角镇浦泰路西侧B1、B2地块。
上海市规划和国土资源管理局信息显示，银亿房地产此次联合了上海康月投资管理有限公司以及上海星可实业有限公司共同拿浦东新区洋泾社区C000204单元2-03-02地块，出让面积3.3万平方米，容积率2.5，出让底价12.27亿元，折合楼板价14896元/平方米，溢价率0.08%，为办公、文体、商业用地。
上海中原研究咨询部总监宋会雍对《每日经济新闻》记者表示，该土地以低溢价率成交有多方面原因：首先，该地块属性为商办用地，没有住宅用地那么抢手；其次，浦东洋泾地区并不属于商务区，拍出高地价的可能性较低。
记者了解到，此次该地块共有4家公司参与竞拍，而银亿房地产联合体为唯一报价的竞拍人。薛建雄认为，此次竞拍价格不高，除了土地属性等原因外，与过年期间参与竞争企业较少有关系。
据悉，今年2月份上海土地市场预计将有15幅经营性用地入市，总出让面积为71.5万平方米，环比下降27.6%，同比增长188.3%；起始出让总额达94.7亿元，环比下降34.6%，同比上涨223.2%。
投资回报率低
值得注意的是，此次出让是时隔3年后浦东新区洋泾社区再次推出经营性用地。2011年2月23日，洋泾社区C000204单元1-03-06地块被上海电气集团资产经营有限公司以3.9亿元竞得，溢价率42.74%，楼板价为15601元/平方米。此次同区域出让地块，最终楼板价比3年前的成交价格还低。
记者了解到，上海电气集团资产经营有限公司在洋泾社区所建的商务楼——浦东建平商务大厦，目前每天每平方米租金为3.9元。
另据中国采招网公布新建“建平商务大厦（暂定名）”办公用房监理招标公告，上述商务楼的工程总投资额为2.5亿元，地上建筑面积25177.5平方米。以此计算工程成本约在1万元/平方米左右。如果上述浦东新区洋泾社区地块，也采用建平商务大厦相同的工程成本和租金价格，那么租金回报率将不足5%。
德佑地产研究部总监陆骑麟对《每日经济新闻》记者表示，如果单纯按照租金回报率来看，该地块建成后物业的成本回收时间可能超过10年，利润空间单薄。根据目前市场行情，开发商很少会自己持有商办物业，除非地理位置特别优越，一般都是整栋出售，由于该地块面积较小，建酒店公寓的可能性更高一些。
宋会雍认为，从宏观上看，上海商办市场不同于住宅市场，其供大于求的特征已经非常明显；另外，外围区域商办的实际入住率60%~70%跟核心区入住率的90%以上落差巨大。洋泾社区这种次核心区的办公文体商用地块，具有一定运营难度，投资回报前景不会特别乐观。
从微观看，洋泾社区在历史发展中以陈旧居住、产业为主题，周边的旧城拆迁工作尚未进展完毕，有工厂，还有社会市场。上述地块系整个区域中升级改造的启动性项目，该项目很可能在相当一段时间内被老旧城区的风貌所包围，这是商办项目的运营硬伤。估算该项目未来市场单价应该在4万元以下，起始楼板价已经比较贴近其市场底线，这也导致上述项目溢价率最终只有0.08%。
