这是一个群雄角逐的新沙场，不管是有着正统血脉的旅游企业，还是生于草莽的土豪地产商，抑或是半官半商的城市文化投资公司，甚至是精耕一方的农场或私家酒庄，都从这个旅游地产新江湖的一隅崛起，并迅速展开了凶悍的疆场厮杀。
旅游地产的核心在于旅游产品，针对不同的客群、地域、资源而产生了丰富多样的旅游产品模式，如同沙场上的不同兵器，各有所长。滨水海景、主题乐园、度假酒店、文化古镇、主题秀场、温泉、滑雪、高尔夫……
商场如战场，我们当然鼓励通晓各类兵刃，这在未来也的确是大势所趋，然而“兵无常形、随心所欲”的战神毕竟是少数。江湖中有一句话，“一招鲜，吃遍天”，海尔人最近有一句话也让商界陷入思索，“平均就是死”。在旅游地产的领域，如果能将一类兵种玩得炉火纯青、登峰造极，一样能在战场上杀出一条血路，甚至开辟一个新的帝国。
经过前期的报道和观察，中国房地产报以“兵刃”的概念划分，将目前国内的旅游地产分为四大类型——主题游乐型，景点依托型，度假酒店型，以及文旅小镇型。每一类“兵刃”，都不是刻板的存在，而是包罗乾坤变化的有机体系，运用之妙，存乎一心。对于有志于旅游地产的开发商和投资者而言，完全没有必要贪多务全，将其中一种模式修炼到极致，已足以成为扬名立万甚至开宗立派的一代宗师了。
本期《旅游地产兵器谱》专题，正试图将对旅游地产进行一次系统梳理，剖析各路兵刃神秘面纱下的优势和短板，同时搬来国外成熟案例这块他山之石，并探讨通过他们的此消彼长，会怎样影响这个江湖的未来走势。
旅游地产兵器谱
刀——主题游乐型
刀为兵器始祖，大巧若拙，气势磅礴，向为疆场厮杀的主兵刃。在中国，主题游乐型旅游地产模式诞生于人们对外界充满无限向往的八九十年代，在改革开放的窗口深圳，深圳欢乐谷和世界之窗的出现，正迎合了人们改革开放走出去的心理需求，随后，华侨城[简介 最新动态]开始了一二线城市的全国布局，并有了越来越多的仿效者，摩天轮、云霄飞车、卡通装，在大江南北风靡起来。
不过，由于往往规模庞大、硬件设施投入颇巨、后期运营维护也是天价，对开发商前期资金筹措能力和后期运营管理能力有很高要求，且资金沉淀较多，所以涉足的房企较少。效仿华侨城模式的深圳华强集团，目前距离前者还有较大差距。而一直将“中国迪士尼”作为目标的华侨城集团[简介 最新动态]至今仍是国内的龙头巨无霸，但相比较自我造血功能强大的迪士尼，我国的主题游乐型旅游地产仍是小巫见大巫。
用主题公园带动配套商业和地产项目是这一派别的主要模式，温泉、高尔夫、滑雪等休闲运动项目也与此有异曲同工之处，融体育经济、赛事经济、商务经济、休闲经济及房地产开发于一体的“观澜湖[最新消息 价格 户型 点评]模式”即为其中的典型代表。在国民收入不断提高、文体休闲需求越来越旺盛的今天，这一类文体休闲主题的旅游地产有望获得新的爆发。
典型代表：华侨城集团、宋城股份、深圳华强集团有限公司、长隆集团、观澜湖集团、海昌中国、常州恐龙园等
优势：这种模式曾经一度深受地方政府欢迎，低廉的拿地成本、市场热情支撑下的稳定门票收益、配套商业及地产项目的快速回现，使得这个看起来资金沉淀较大的形态现金流很容易得到平衡。2012年，华侨城甚至凭借良好的运营能力，成功实现了未来门票收益资产证券化，成为旅游行业第一单。
短板：主题游乐型旅游地产的发展，必须有持续的市场热情作支撑，然而，缺乏强大造血能力的国内却很难做到一招鲜，往往都是用地产销售作为重要支撑。随着迪士尼、环球影视城等海外势力的入侵，以及政府和市场对这一司空见惯的旅游形态的热情下降，门票收益、衍生品收入、房地产项目销售都受到了一定程度影响，曾经的优势很难再得以发挥，历史也将他们推到了转型升级的节点，是“坐以待毙”还是掷重金激发新活力，成为主题游乐型旅游地产的两难选择。
未来趋势：如何持续地留住游客，用链条和聚集效应来延续旅游消费是重点，融入文化秀是其中的一个必然选择，华侨城、华强、宋城等都已经有了很扎实的探索；利用最新的网络与科技也是一个重要的手段，不再大而全，追求小而美，例如愤怒的小鸟这种“O2O”的联动效应。
他山之石：长盛不衰的迪士尼神话
创始于1923年的沃尔特迪士尼公司，经过90多年的不断发展，现已成为业务覆盖影视娱乐、主题公园、媒体网络和玩偶商品等多个领域、年收入达500多亿美元的世界娱乐王国。
不同于国内主题游乐市场主要靠门票加配套房地产项目的收入结构，迪士尼拥有源源不断的“输血”渠道和“伦次收入”。在美国佛罗里达迪士尼世界的四个主题公园，共有18座主题酒店、俱乐部、温泉和别墅，约有2.3万多个床位，2个18洞的高尔夫球场，1个450公顷的天然湖，9个网球场和一些有娱乐设施的露营地。这些除主题公园以外的消费收入是迪士尼的重要收入来源，作为“二次消费”，迪士尼的招数还有很多。
斧——景点依托型
斧者，斩杀之劈器，劈山开岭雄姿威武，但往往难以持久，战场上运用难度颇高。这是一度被批评为利用旅游的幌子疯狂圈地的一派，尝试这一兵刃的多数是传统地产领域杀过来的“土豪”。
鬼斧神工的自然资源永远是稀缺的，占据一个就少一个。动辄数十亿元的高额投入，数千亩的拿地规模，但最关键的还是如何协调地产和旅游产业比例的问题。占据大量土地和自然资源的项目如何实现土地集约化利用？布局在产业缺失的三四线城市的超级大盘如何避免空城现象？仅仅是城市地产的简单复制为“海景房”、“山景房”还是提供一个真正的休闲度假投资产品？这是对赚惯了快钱的传统房企提出更大的考验，如果还是快产快销的“三板斧”，势必不能长久。
典型代表：万达集团、港中旅集团、中坤集团、保利地产、雅居乐地产、恒大集团、中信地产、世纪金源集团等
优势：通过品质开发企业在景点周边所做的商业生活配套，很容易给一个景点和欠发达地区带去生机，比如万达在西双版纳和长白山的项目，比如雅居乐在海南清水湾和云南原乡的项目，虽然投资回报尚不乐观，但无疑给地区的发展带去了活力。
短板：由于过分依赖住宅销售，山东、辽宁、海南等多个山水超级大盘沦为空城鬼城；中坤集团多地布局拿地却鲜有项目做成，世纪金源在梦幻的澜沧江边筑起高耸城市建筑破坏了自然景致，这种建设与破坏之剑的悖论是最值得警惕的。
未来趋势：“一家通吃”的开发模式下，多样性投资形成的丰富吸引力将不可避免地消失，必须赋予自然资源更多的魅力，在原有的旅游资源之上打造更多多样性的产品，适当融入一些更和谐的体验性文化商业设施。
