蛇年商用地产的红火能否在马年延续？业内人士表示谨慎乐观，在巨量的新增供应之下，广州商用物业市场的竞争将会更加激烈。仲量联行的数据显示，今年广州商场的新增供应量将达54万平方米，创下历史新高，受此影响，2014年商铺的租金涨幅将继续放缓，年增长幅度预计降至3%-5%。
4大优质商业项目年内入市
受整体大环境变化影响，越来越多的商家包括曾经一度只专注住宅开发的品牌开发商都纷纷开始争夺商用地产蛋糕，如万科、保利、中海、雅居乐、敏捷、奥园等。这些大商家的一拥而入，令商业地产的市场供应出现井喷。仲量联行的数据显示，2013年是广州有史以来优质购物中心供应量最大的一年，全年新增近40万平方米，是2012年的3倍。截至2013年末，全市零售物业总存量高达约203万平方米。
随着早期开发项目的陆续入市，2014年广州商场的新增供应也将创下新高，商圈的竞争将更加激烈。仲量联行报告显示，今年广州商场新增供应量将达54万平方米，为历年之最。而第一太平戴维斯的报告也显示，今年全年商场新增供应量约有48.8万平方米，供应量仍在高位徘徊。今年内将有4个优质零售商业项目投入市场，包括清河·永旺梦乐城、番禺万达广场、高德置地四季MALL·冬、保利V座商业等。从市场情况看，随着中心城区可开发用地的日益减少，更多商家把发展的重心放在了新兴区域上，在未来新增供应中，有近74%的零售商业面积位于番禺区。有分析人士认为，大量商业面积集中入市，一方面推动了广州零售物业市场的发展，但另一方面则导致区域市场的竞争更加白热化，在整体经济增长放缓的背景下，2014年零售物业的运营将迎来更大的挑战。
租金升幅将放缓
一方面，商用物业新增供应量在持续增加，同时，市场需求表现谨慎，因而导致商场物业的租售行情更为艰难，各商圈的竞争也更为激烈。这主要体现在商铺价值上，即租金升幅会放缓。
仲量联行相关负责人介绍，广州各大商圈零售物业的租金差异会继续拉大，在天河路、越秀区等核心路段的商圈，凭借良好的发展基础优势，租金表现平稳。而受到外部经济环境的冲击，品牌租户开始在门店拓展计划特别是对进入新兴区域和新开物业偏向谨慎，导致招商情况不很理想，直接影响租金的表现水平。值得一提的是，电商的猛烈冲击，零售商扩张的步伐减缓，这些都对商铺租金影响很大，2013年第四季度，广州商铺租金环比涨幅仅为0.2%，该行预计，2014年商铺租金的升幅将继续放缓，预计增长3%-5%。
第一太平戴维斯分析认为，消化压力的加大将持续对零售物业的租金施加下行压力，在可预见的中短期内，广州零售物业的租金水平将有所微调。
体验式经营成发展方向
商场竞争激烈了，如何在竞争中赢取更大市场？有专家称，体验式经营已成新风向。
相比传统的购物消费模式，体验式经营能令消费者的停留时间更长，对其他品种的消费带动作用会较为明显，同时，也能缩短新的商业项目的培育期，在电商大潮的冲击下，体验式已成为传统购物中心转型的新模式。现在商场内的餐饮、游乐场、电影院、儿童游乐中心等经营面积不断增加便是体验式的具体体现。如正佳广场有“体验元素”的商户已经达51%，万达广场有万达影院、高德置地有小Q儿童城等均是如此。
戴德梁行商业地产部主管及高级助理董事伍林分析认为，体验式的差异化发展主要体现在四个方向：艺术文化、时尚、旅游、生活方式。其中，艺术文化主要体现在文化艺术展览等方面，时尚主要表现在潮流文化的展现方面，旅游主要表现在地方文化的体验，生活方式主要表现在儿童教育、儿童用品消费体验、娱乐等方面。不过，体验式商业业态经营的成功与否，需要凸显项目的核心竞争力，选择和引入合适的商户组合、对潜在目标消费群的消费喜好准确把握。
