【编者按】2014年2月，央视对东莞酒店、娱乐业的调查报道，让"莞式服务"引发了国内热议，一时，东莞这座"世界工厂"处于风口浪尖。然而，各行业纷纷开始"反沉默的螺旋"，从制造业、服务业、零售业等方面发起正面声讨，商产网作为中国商业地产第一门户网站，也将开展一系列的专访，揭示东莞商业地产真实的面貌，为东莞正名。
近日，商产网专访了广东联冠实业集团有限公司副总裁严光跃，他表示，东莞商业地产同时期集中爆发，将使商业项目的门槛进一步提高，激烈的市场竞争将会使行业面临重新洗牌。而国家对东莞酒店、娱乐行业的整顿，会对商业地产项目的现金流造成一定的影响，实力不够雄厚的企业或将延迟项目的开业或建造时间。以下为采访实录：
广东联冠实业集团有限公司副总裁严光跃
大型商业综合体井喷 行业面临洗牌
记者：根据商产网统计，目前东莞已经开业或在建的大型购物中心将近20多个，商业面积达到了300万平方米，今年也会有很多项目入市，您是如何看待东莞商业地产的现状？
严光跃：东莞同一时间段涌现众多的商业综合体，有三个主要的原因。第一，众所周知，东莞是一座以制造业闻名的城市，也叫"世界制造名城"，东莞本身在行政体系方面也是很特别的，在中国来说，目前只有两个城市和东莞一样，是由市直管镇，仅有市镇两级财政。从这方面来说东莞具有一定的优势，是一个很富足的经济发展型城市。第二，东莞本地原居民也是藏富于民，东莞原始居民靠土地、物业出租，占据了改革开放的先机，他们的经济消费能力非常强，在全国排名中也是前十位。第三，因为东莞城市的发展是各个卫星城镇的发展，每个镇区都有自己特色的一个、两个甚至多个产业集群。对于外来的流动人口中，在这样一个有限的土地面积之上，除了日常生活的消费之外尚有很强的其他方面消费能力。从这三个方面来讲，从制造业延伸到所谓的第三产业，包括商业、酒店服务业等，形成了一个比较动态高端的全产业链。
然而，东莞集中这么多的商业综合体，出现井喷的现象也有特定的历史因素。近几年商业项目在全国各地涌现，刮了一阵商业综合体的热潮，活跃的民间资本需要释放，东莞的商业地产发展也与此大趋势也有关系。但是，从目前的项目运营的角度来看，其实商业综合体大量出现，并且大多数都是在10万平方米，更多的是20、30万平方米的，甚至上百万平方米的项目出现。这些项目如果集中在一个时间段面市，对市场来说不是一件好事情，可能开业不如当初所预期，也许会面临萧条的现象。
因为受到东莞产业升级的原因，很多附加值不高，没有自主品牌的这些加工制造业都纷纷外迁，造成大量流动人口外流，这是一个原因。此外，东莞的酒店和第三产业这一两年也受到影响和打击，整体东莞所谓有消费实力的消费者数量在逐年递减的状态。从这样来看，这些商业综合体会面临行业洗牌的过程是在所难免。
我认为，东莞商业地产的发展并没有那么乐观，但是不排除如果国家及省府政策层面对东莞城市的发展注入新鲜的活力，或者给予宽松投资政策推动产业的发展，吸引多元化产业的中高端人才能够进驻东莞，或者扎根定居下来，那么未来的商业还是有一定的前景。但不一定每个镇区商业都好，可能的是以片区的形式出现，比如集中在两三个镇，可能会有两个左右的商业综合体就能够得到很好的生存。其他的商业项目如果没有很丰富的运营经验，没有很好的运营团队的商业项目，可能会面临被淘汰、洗牌，甚至有可能关门大吉。
地产大鳄发展空间大 标杆性项目尚缺位
记者：你认为东莞商业项目中比较具有标杆性、代表意义的项目有哪些？
严光跃：在东莞商业地产中，较有代表性的项目还是属于国内的地产大鳄，比如长安万达广场、松山湖万科生活广场等，其商业运作有很强的运营团队支撑，具有一定的发展空间。
对于城区来说，目前东莞城区如果不分高端、中端消费者群体，在东城有几个项目都比较成熟，尤其是世博商圈和东纵商圈。新建的万达广场能否在东城商圈树立标杆，或者吸引相对成熟的商圈客流，还需要其运营团队花心思和时间来培育。
而东莞星河商业广场，这个项目从现阶段来说还是呈现良性发展的势头，只是位置稍微偏离东城核心商圈，如果后期能够融入东城，进而融入到东莞东城大城区的概念，这个项目的后续发展前景还可观，毕竟项目周边有中高端消费群体在支撑着。
偏远一点的万江新华南MALL项目，经过这几年的改建、商户结构的调整，以及项目对目标消费客户群重新定位，目前也是处于起死回生、复苏成长的过程，这个项目将会越来越好。因为其定位是以中低端，虽然万江区是东莞的一个城区，其实还是偏离了真正的核心商圈，但是它的辐射能力较强，能辐射到高埗镇、道滘镇、莞城区及南城边缘的区域等。
厚街的消费人群充足，发展空间很大，有消息称厚街有一个项目是由本土开发商在兴建，目前处在前期招商工作中，现在还没有公开上市并开业。
南城是东莞市政府及职能机构驻地，虽然拥有良好的消费资源及地理条件，但实际上，只有几个比较小的商业项目，像嘉信茂广场（沃尔玛）、希尔顿广场（家乐福）、曼哈顿广场（海雅百货）等商业项目，皆处于鸿福路带状商圈。由于单个体量小，谈不上标杆项目。
