楼价蠢蠢欲动
增城从化“撤市设区”首个周末:
近日,关于增城、从化撤市改区后,楼市是否会迎来爆发的讨论异常热烈,新快报记者周末在两地采访发现,多个楼盘门庭若市,看楼客多奔着设区的消息而来,尽管有开发商大肆宣传设区利好,不过暂未见有楼盘借机坐地起价。业内人士表示,长远来看撤市设区有利于增城、从化两地发展,推动楼价上涨的概率较大,但如果两地仿照广州其他区域一样实行限购,预计会对市场成交量有较大冲击,买家入市仍需谨慎。
看楼者多冲着设区利好
记者周末在增城多个楼盘踩盘看到,虽然春节假期刚过,但人气回升得相当快,不少楼盘的售楼部内门庭若市。在位于广园快速路新塘出口的碧桂园凤凰城,虽然已过元宵节,但售楼部内的年味依然很浓,各种新年活动吸引了不少买家和业主,但记者找遍了售楼部,也没见到几个销售人员。一位工作人员告诉记者,目前该盘并没有多少货量在售,只有50平方米左右的单位在售,售价在11000多元/平方米,这一价格与年前并没有什么变化。
记者随后来到位于新塘的汇东国际花园,该盘售楼部内也有好几台客,而且多数都是三十岁左右的年轻夫妇。一位销售人员介绍说,目前该盘有85平方米到120平方米的两房到三房在售,带精装均价在12000元/平方米左右,朝向好一点的要12000-13000元/平方米,目前货量充足,各个楼层的单位都有得挑。因为实在接待不过来,该销售人员让记者跟其他看楼客自行前往样板房参观。
在该小区看楼的张小姐告诉记者,她在萝岗已经有一套自住房了,这次就是冲着增城撤市设区来看楼的,但这两年增城的楼价已经涨了很多,让她有点难以出手。“刚才去看了新塘新世界,那边已经卖到了13000元/平方米,而旁边比较便宜的尚东阳光,毛坯价也要8800元/平方米,前年去看的时候才6800元/平方米呢。”张小姐说,相比目前萝岗、黄埔的楼价,感觉增城的性价比并不算很高。
两地楼价上涨是大概率事件
记者了解到,由于春节长假刚过,目前增城、从化两地尚未迎来大批新货上市,也未见开发商立即借机坐地起价,但在不少人眼里,两地楼价上涨已经是大概率事件。
事实上,早在今年初,增城新塘多家开发商就称已收到官方消息让他们加快签约速度,以免撤市设区后政策有变动。业内称,届时增城、从化楼市将有新一轮购房潮。
CRIC研究中心分析师李莹判断表示:两地房价也可能在短期内出现快速上扬,长期内稳步增长。据她分析,这主要有两方面原因:一是政策利好在短期内将带来房价高速提升,拿上海南汇并入浦东的情形为例。2009年5月政策出台,原南汇区域的房价涨势迅猛,一手房在一个月内增长了三四成,二手房在短短几天内增长10%。从具体的项目售价来看,南汇的别墅项目在政策出台前后售价相差近两万元/平方米,普通住宅售价在政策出台后增长了近6000元/平方米。南汇作为价格洼地在并入浦东以后,房价增长明显,目前二手房价格已经接近3万元/平方米,直追相邻浦东项目房价。另外,增城、从化的战略地位大幅度提高,区域内的服务配套设施以及区域间的交通配套会得到改善,目前广州正在推进广惠高速西延线建设,建成后增城中心区到广州主城区大约半小时,而连接增城与广州市中心的轨道21号线也已开建,时间距离的缩短将吸引人口流入,提升房屋价值,起到推动房价增长的作用。
分析
利空
业内称如果限购
成交量或暴跌三成
不过,也有不少业内专家对增城、从化的楼市走势持谨慎态度。广州楼市专家、方圆地产首席分析师邓浩志一直在跟踪广州撤市设区的消息,他认为,撤市设区究竟有没有利好,主要还是看两地是否会像广州其他区域一样实行限购政策。“撤市设区后,两地的户口就变成了广州的户口,其含金量无疑有所提升。如果政府继续执行限价不限购的政策,那么对两地的楼市肯定有利好的。”邓浩志分析认为,在限价的情况下,增城、从化通过两套合同的方式大规模的走量,而如果实现限购的话,两地的成交量可能出现30%左右的暴跌。
对于开发商可能借撤市设区炒高楼价,也有不少人表示了担心。张宏伟就认为,总的来看,无论哪种类型的城市“并区”,还是撤市设区,都是城市发展中的必然。但是,撤市设区之后会面临短期内的市场炒作与开发企业新一轮拿地布局市场的机会,房价也会面临炒作与上涨的压力,引起市场短期炒作与市场泡沫的产生。在张宏伟看来,政府在做 撤市设区调整之前应该充分考虑到行政区化的调整与房地产市场调控的关系,维系市场健康稳定发展,防止市场过热的现象。
利好
设区后户口增值
楼市需求增长
李莹认为,此次广州行政区划的变更直接促成了增城、从化人口转变为广州户口居民,虽然国家层面正逐步着手平衡城市本地户口及非本地户口享受社会福利待遇间的差异,但像北上广深这种一线城市人口膨胀、资源短缺,社会福利与户口挂钩的状况很可能还要维持较长一段时间,因而拥有广州户口具有重要意义,撤市设区的变化利好将间接增加增城、从化的房地产市场需求,进而推动两地房地产市场的成交规模。
同策咨询机构总监张宏伟也表示,对于城市非核心行政区升级,通过撤市设区等方式使原有县市区域的基础设施、政策,交通、教育、就业等与城市主城区同城化,相对应的土地及市场的价值也会相对应的提升。一定意义上,“撤市设区”后这个区域也有可能成为核心行政区的“新城”。“新城”的地位将导致开发企业将大量“造城”项目落地于这个区域,短期内来看“并区”后区域内房地产市场将迎来新一轮的发展机会。
网调
八成受访网友看涨两地房价
在网上,关于广州增城、从化撤市设区的讨论也非常热烈,根据搜房网的一项调查显示,有八成的网友看涨增城、从化房价,逾六成受访者认为增城、从化设区后实行限购的可能性大,而近五成认为应该实行限购。
其中,80.21%的网友认为设区后增城、从化会发展得更好,网友“发梦大懒人”认为,“从化和增城撤市设区是好事,对两地的经济和环境建设会有促进作用”,另一网友认为这既是挑战更是机遇。8.2%的网友认为撤市设区对市民并无明显影响,网友“志煌的文轩阁”就说道,“不管怎样,在我们老百姓看来,让增城和从化的地铁交通、经济发展和工资水平能够尽快跟上广州大部队的步伐才是硬道理。”
