2014年伊始，养老产业市场热闹非凡：政府各部门频频加码养老产业政策，多家上市公司高调宣布进军养老地产，多家机构撰文为“养老”擂鼓呐喊。
在消息面的不断刺激之下，资本市场养老地产股表现鹤立鸡群。不过，在习惯于“讲故事”的A股市场上，养老地产概念究竟成色几何值得深究。
对于目前中国人口结构，逐渐进入老龄化快速发展阶段，养老地产的市场空间不言而喻。而其发展之路也是注定坎坷。除了被质疑以“养老地产”的名义圈地卖楼，还受双重因素制约：土地、财政和金融等方面具体政策的明显不足是制约其发展的核心外因；盈利模式不明确以及综合配套难以成型是制约其发展的的核心内因。
**养老地产空间可观，多家房企追逐**
目前，中国已进入人口老龄化快速发展阶段，有关数据显示，2012年底60周岁以上老年人口已达1.94亿人，预计到2025年将突破3亿人。
按照90/07/03模式，老年人90%为居家养老、7%为社会养老、3%为机构养老，养老地产面临的3%的机构养老人群。
同策咨询研究提供的最新数据显示，预计2015年全国城市商业化养老机构的潜在需求为自理老人床位数174万～185万张左右，需要护理老人床位数30万～32万张左右。按照一个项目最优化床位数为400张计算，未来三年市场上将需要至少4500个项目的建设。因此，养老地产的市场空间十分可观。
大智慧通讯社注意到，最早对养老地产感兴趣的是保险公司，2010年前后，另一支大军也加入了养老地产行业。它们很多是刚从旅游地产热中铩羽而归的地产公司。
按照不完全统计，国内已有超过30家房企开始拿地上马养老地产，其中既有保利地产、万科这样的巨头，但整体参与者实力，仍参差不齐。而在近期，云南城投、中茵股份也高调宣布进军养老地产，且资本市场反应热烈，两股股价都有不俗的表现。
同策咨询研究部总监张宏伟认为，2014-2016年将会是中国养老地产重要发展时机，在市场机会与房企转型的推动下，预计2014-2016年将成为中国养老地产的“爆发期”。
克而瑞城市运营事业部项目总监岳军认为，2014年，中国养老产业在多方力量共同推动之下，将真正成为“朝阳产业”，养老产业发展趋势已经逐步展现。
**养老地产模式之困**
房地产相关研究报告显示，养老地产目前的商业模式包括销售模式、租赁模式以及会员卡模式。选择哪种模式取决于目标客户及其服务需求、资金回报期限要求等。
销售模式，即在住宅项目中开发一栋老年公寓，配套老年疗养中心，或者配置几家老年服务机构。这种模式适合带有老年人的家庭客户与活跃健康长者。
租赁模式，面对的受众一般是具有高收入、高学历、比较活跃的特点，比较能接受专业服务，支付能力与意愿也高于平均水平的客户。从资产配置角度来看，租赁模式的养老地产适合资产管理机构、保险机构等寻求长期资产配置的投资者。
目前的会员制模式实际上是给予入住或者购买老年住宅客户享受专有服务、价格折扣、异地度假的权利，因客户对象不同，会员权益也大相径庭。
**养老地产的现状**
目前，国内已有不少养老地产项目开售甚至竣工入住。除了万科幸福汇、保利地产西塘越，远洋地产与美国养老运营商合作的椿萱茂·凯健亦于2013年下半年投入试营业。
大智慧通讯社通过对现有各养老地产项目了解后发现，目前养老地产的盈利模式仍是各开发商未突破的瓶颈，盈利难题导致不少开发商停留在“卖养老房子”的阶段，养老所需的家政、餐饮、娱乐、休闲、康复、医疗、陪护等一条龙服务却仍未发展起来；各有意开发养老地产的房企也严谨慎重，大多仍停留在探索阶段。
例如，万科于2010年宣布在北京房山窦店试点养老地产项目“万科幸福汇”，并表示将采用租、售并举两种养老地产模式，为万科养老地产领域铺路。然而，在总规模达1226户的幸福汇项目中，作为养老地产试点的房源仅有146套，占比仅11.9%。
而作为保利地产开启养老模式的打头阵项目－－保利西塘越，虽规划有9000平方米的国际化理疗中心，内设专业护理团队，旨在为上海的业主们提供优质的养生、养老服务，但其项目毫不隐晦地打出“上海南首席度假养生投资产品”的旗号，吸引外来投资客。
