近日，由上海市商务委和市规土局联合编制的《上海市商业网点布局规划 (2013~2020)》（以下简称《规划》）与公众见面，并从即日起开始征求社会意见。根据《规划》，上海将建设南京东路、徐家汇、四川北路、五角场、大宁、真如等14个市级商业中心，控江路、金桥、天山、唐镇等50个地区级商业中心，还有服务周边的社区商业中心等。
事实上，早在2009年上海就已经发布了《上海市商业网点布局规划(2009~2020)》纲要，明确要求在中心城内基本形成“市级、地区级、社区级”三级商业中心体系。而此次新版本在原体系上对市级、地区商业中心做了微调。
上海中原研究咨询部总监宋会雍对《每日经济新闻》记者表示，“商业中心作为产业发展结果已经存在，没有产业支撑的商业中心会难以成型，这样的规划对于成熟的商业中心意义不大。”
新客站不夜城商业中心“消失”
据《规划》内容，此次上海商业网点布局规划将分为三个阶段：近期2013~2015年；中期为2016~2020年；远景为2020年以后。其中，市级商业中心以城市总体规划确定的市级公共活动中心和综合性商业街区为主要空间载体，服务于国内外的消费群体，商业设施高度集聚且总建筑面积不低于50万平方米。
根据目前的规划，结合上海市范围内的功能定位、服务人口、主导产业和空间资源，已确定的重点发展地区包括：虹桥商务区、国际旅游度假区、前滩、徐汇滨江、临港地区、杨浦滨江、苏河湾、新虹桥商业中心等。
具体的14个市级商业中心分别是，南京东路商业中心、南京西路商业中心、四川北路商业中心、豫园商城商业中心、徐家汇商业中心、中环(真北)商业中心、淮海中路商业中心、小陆家嘴-张杨路商业中心、五角场商业中心、中山公园商业中心、国际旅游度假区商业中心、虹桥商务区商业中心、大宁商业中心 （远期）、真如商业中心(远期)。
此次规划与2009年版本相比，出现几点变化。比如14个市级商业中心里，除了新增加国际旅游度假区商业中心、大宁商业中心、真如商业中心外，2009年版本的新客站不夜城商业中心被取消。地区商业中心增加6个，总量增加到50个，新增的有新虹桥地区、杨浦滨江地区（远期）、苏河湾地区（远期）等。
对于不夜城商业中心的取消，克而瑞研究中心研究总监薛建雄分析认为，“（商业中心）短期内不会有太大发展空间，没有新的地块、新的商业广场开发，也没有适合流动人口的商业。而新增加的商业中心与上海目前的产业布局有着密切关系，像此次增加的地区商业中心杨浦滨江就是以文化产业为主导的。”
对成熟商业中心意义不大
根据上述《规划》提出的目标，2013~2020年，上海社会消费品零售总额年均增长值将力争达到8%左右，商品销售总额年均增长率将达10%左右。同时，以城市总体规划确定的市级公共活动中心和综合性商业街区为主要空间载体，服务于国内外的消费群体，商业设施高度集聚且总建筑面积不低于50万平方米。地区级商业中心总建筑面积不低于30万平方米。
房地产服务公司高力国际早前发布的报告显示，源于金融业和专业服务领域的需求不断增长，上海核心商务区的甲级写字楼租赁市场全年净吸纳量约为32.57万平方米，同比增长约18%。2013年，由于服装、奢侈品、配饰、娱乐、化妆品、电器、餐饮和个人护理等业态的驱动，上海商铺物业达到近10年来最高净吸纳量。
如果按照上述规划和数据，商业中心的兴起对整个商业地产、经济的带动作用将极其明显。但宋会雍表示，“这样的规划对成熟的商业中心意义不大，因为成熟的商业圈不需要再搞规划，也没有项目来带动。”
“商业中心是产业发展的结果，最终是由市场来定，只有有了产业的支撑，才会带来交通、市政、人口的导入，才能形成商业中心。”宋会雍认为，以五家场商业中心和真如商业中心为例，“（两个商业中心）很早就想做城市副中心，但经过多年发展，由于没有产业导入，到现在还只有一个水产市场，很难形成商业中心”。
