位于苏州高新区的狮山路，即将被扎堆建设的城市综合体挤满。
巨量的快速拔地而起的商业项目招来苏州市政府于2014年1月27日下发文件，针对商业地产进行主动调控，也率先敲响了二三线城市商业地产过剩危机的警钟。
这一被称为“最严限售令”的政策规定，对于可分割出售类的商业房地产项目在预售前需划出一部分房产作为风险防范资产予以冻结，三年内不得销售、抵押和转让，同时，提高新建商业房地产项目货币资本金监管标准，全面禁止“售后包租”。
具体为：建筑面积在10万平方米以下的，不得低于地上总建筑面积的30%；建筑面积在10万平方米以上的，按地上总建筑面积3万平方米划定。冻结时间为三年。冻结期内不得销售、抵押和转让。
在业内人士看来，苏州率先预警楼市风险，甚至不惜矫枉过正，出台颇具“一刀切”意味的“最严限售令”，反映了地方政府抑制商业地产泡沫的急切心情。
昨日，苏州住建局相关负责人对记者解释称，苏州商业地产市场确实存在一些问题，但此次新政是针对部分开发商打“擦边球”的行为进行规范，保护购房者的合法权益，与“限售”无关。
他认为，苏州商业地产供应增加是“市场的选择”，目前，官方还没有一个准确的数据来证明苏州的商业地产是否过剩，今后将会加强这方面的调研。
商业地产供应井喷
2013年9月17日，苏州狮山路商贸区，龙湖时代天街、金鹰商业广场、索山公园地下空间等一批重点项目集中开工，总投资155亿元。据公开资料，龙湖时代天街项目投资总额达80亿元，规划建筑面积达73万平方米；金鹰商业广场项目规划建筑面积46万平方米，将打造苏州市最大的标杆百货单体店，总投资额达50亿元。
狮山板块的商业供应体量远不止此。2013年初，狮山路商贸区第一个超高层综合体项目苏州信汇达城市综合体动工，该项目规划建筑面积42万平方米，总投资50亿元。据相关机构统计，狮山板块已建、在建和规划中的城市综合体超过10个，规划建筑面积超过300万平方米。
数据显示，目前苏州高新区有登记的人口在70万左右，这意味着，仅狮山板块的商业供应就可以使苏州整个高新区的人均商业面积达到4平方米/人以上。
一位在苏州有投资的开发商对《第一财经日报》记者称：“按照国际标准，人均占有商业面积在1.2平方米是一个比较合理的参照值，但苏州城区部分区域按照目前已建、在建、计划建造的商业项目计算，人均商业面积将达到3~4平方米/人，显然已经过剩。”
然而，相比苏州工业园区环金鸡湖板块的商业供应，狮山板块只能算“小巫见大巫”。
在苏州金鸡湖畔，“织”了11年的秋裤楼——东方之门至今仍未完工，这个总建筑面积约43万平方米的商业建筑曾是国内体量最大、投资最多的单体建筑。如今，就在东方之门旁边，一个号称国内最大城市综合体的项目苏州中心广场也已经开工建设。
苏州中心广场项目由10幢建筑构成，总建筑面积约182万平方米，总投资约285亿元。在苏州中心广场内，设有金鸡湖城市发展有限公司与新加坡凯德商用产业有限公司合资合作开发的国内单体规模最大的购物中心，总建筑面积达40多万平方米。
疯狂的供应还在继续。今年1月，苏州工业园区的新地标——中南中心正式进入规划公示阶段，该项目由上市公司中南建设投资，总建筑面积约50万平方米，建筑高度为598米，是国内在建的第三高楼，预计2017年完工投用。
此外，苏州工业园区新建以及待建的大型综合体还有规划建筑面积20万平方米的凤凰文化广场、规划建筑面积30万平方米的丰隆城市中心、规划建筑面积40万平方米的九龙仓苏州国际金融中心等，保守统计，苏州工业园区环金鸡湖板块的商业综合体总建筑面积至少400万平方米以上。
一位在苏州工业园区投资了一个大型商业项目的开发商对《第一财经日报》记者称，商业项目的集中供应可以带来聚集效应，不一定就是坏事。不过，他认为从整个苏州范围来看，商业地产确实存在过剩的情况。
