在关于房地产税的通盘考虑中，须涉及在整个不动产开发、交易、保有全链条中各个环节的各种税之外的费，纳入视野，加以整合。
房地产税应坚持“调节高端”原则，不能够简单照搬美国“普遍征收”模式。
财政部财政科学研究所所长 贾康
在十八届三中全会通过的《中共中央关于全面深化改革若干问题的决定》（以下简称《决定》）这一重要文件中，非常简要地提到“加快房地产税立法并适时推进改革”。作为研究者，笔者认为应从以下要点领会这一句提纲挈领的表述。
通盘考虑房地产各环节税费
完善立法是现代国家治理和现代财政制度的根本特征之一，只有加快立法，才能适应我国在现阶段深化改革与经济社会发展的客观要求。
对这里所说的“加快房地产税立法”中的这个“房地产税”，我认为应该作一种广义的理解。它不仅仅指在上海、重庆两地已经进行改革试点的房产税，从广义上说，与房地产相关的各种税都可以包括在内。目前实际开征的18种税里，与房地产相关的就有11种。实际上，在这个关于“房地产税”的通盘考虑中，还必须涉及在整个不动产开发、交易、保有全链条中各个环节的各种税之外的费，纳入视野，加以整合。因为这些税和费合在一起，都主要为市场主体和社会成员负担。这些所有的税费，怎么合理化，必然要求有一个通盘协调的整合。从土地开发，到开发中间各个市场主体介入之后提供出来的成品交易，再到交易以后的保有，所有税费都应在全面改革审视下合理协调——或需要在清理中间取消，或需要归并，或某些负担需要调减，或某些负担也需要调增。这样的通盘考虑，是对应于税费体系的构建和完善。比如说，上海、重庆两地试点的房产税，就是要从无到有地建立起链条中间的不动产（包括消费住房的保有环节）税收调节制度框架。要走向现代国家、现代社会，构建现代税制，这是一个绕不过去的改革任务。
加快立法与先试先行联动
对于《决定》中对房地产税表述的“立法”，需要做一种动态的理解和把握。我们国家现在具体开征的18种税，具体有“法”的形式的只有3种。逐一看起来，有了称作“法”的税种，对它的“法”的成熟性和严肃性往往难以做出较高评价。
比如个人所得税，是在上世纪80年代初打开国门之际，不得不建立的。打开国门后，大批外国专家涌入，不征其个人所得税，他们回到本国要完税，既然有作为国际惯例的双边税收协调机制，当然是肥水不流外人田，应该按照国际惯例在自己的本土上对这些人征税，于是就需通过立法确立个人所得税。但是，个人所得税演变至今，其法规条文的完善程度，仍然是远远不能合乎意愿的，还需作出较多轮次的修订。回到中国法规体系的现状，要看到另外一个角度，就是我们现在所说的立法。立法实际的涵盖面，绝对不是只覆盖到称为“法”的这些规则，而是从法覆盖到法下面更低层级的条例、暂行条例，一直到官方确定的红头文件。白纸黑字的这些规则，都是中国现阶段法规体系的组成部分。上海、重庆两地房产税改革试点，之所以并不违法，就是因为有这样一个法规体系和授权链条。在上世纪80年代后期，人大审批通过房产税法规之后，授权国务院规定具体实施方案，也就是说，如何制定实施细则在国务院权限里已经得到授权。而国务院在这个授权之下，又同意了在上海、重庆两地，实施“敢为天下先”的房产税改革试点。但在不违法的情况下，这样的规则成熟度明显不足。这是现在我们不得不接受的事实，不能因为显得粗糙和不成熟，就否定改革的意义。
“万事开头难”，敢为天下先的改革更是不容易，加快立法，实际上就必须和明确鼓励“先行先试”，继续鼓励“摸着石头过河”这个取向上的改革，形成联动关系。加快立法和继续先行先试并不是互相排斥的关系，需要形成一个合理互动的关系。我认为在对“立法”需要做动态理解和把握的情况之下，实际包含的一个精神实质，就是在一些存在明显争议的改革事项上面，必须给出试和闯的弹性空间。
在立法层面上，对加快立法和继续鼓励先行先试，不能做互相排斥的理解，必须很务实地考虑到中国这个动态演进的立法过程。比如说，在两地试点和适时扩大试点范围的房产税实践基础上，有可能先从现在的红头文件向暂行条例或者条例来提升，难以一下子把这么多税都按照“法”由人大牵头来形成正规的文本、审批之后全国一起实行。这样理想化的“一步到位”状态，在现实生活中是难以企及的。
房地产税改革不应千篇一律
在全面改革取向下，在争取使房地产这个我国城镇化过程中的支柱性产业，更健康地在市场经济通盘发展中发挥它应有作用的过程中，既要把握大的方向，掌握好基本趋势和基本逻辑，又要注重国情、阶段特点，注重务实可行。中国人一向推崇“明道取势”，就是要对客观趋势和基本逻辑首先有一个非常清醒的正确的判断。当下的全面改革新阶段中，构建让市场在资源配置中起决定作用的现代市场体系，是现代国家治理必须完成的改革攻坚任务，在这样一个基本依据之上，要注意房地产市场有它的特殊性，就是要在住房“保障轨”上得到有效供给的同时，才能在“市场轨”上得到健全的发展。但是大的改革方向是以经济手段为主调控房地产市场，经济调控手段里必须包括现代税制，包括现代税制里的直接税——房地产税。在“明道取势”的同时，必须又要务实可行，要讲“精术致用”。也就是说，需要推进的这套房地产税改革方案，必须带有什么样的务实特征？
第一，需要清醒地看到，房地产税改革方向已经锁定。虽然有这么多争议，有强烈的不同意见，但从中央历次文件一直延伸到三中全会决定的内在逻辑，改革是需要往前推进的，此项改革已“箭在弦上”。
第二，房地产税的推出“要特别地慎重”，房地产税制建设，即住房保有环节从无到有要建立的一个直接税——财产税（名称也可能是房地产税、或不动产税等），应该是坚持“调节高端”的原则，而不能够简单照搬美国那种“普遍征收”模式。应当把这一信息尽快在决策管理层面加以确立，让全社会吃定心丸，否则改革推进，不能体现应有的务实精神。
第三，怎么调节高端？这就应该鼓励更多开明、理性的讨论。比如说，在必须澄清的法理依据问题、允许各地有差异性的问题等，都力求得到实事求是的、中肯的分析阐明，具体界限的把握还必须在技术路线方面允许大家发表不同的意见：是第一套房算作免税的对象？还是人均一定标准作为免税对象？独立别墅是重庆的试点方案所涉及的单独处理的存量，但给出180平方米的起征点？这就是“调节高端”要领的具体化设计。这种具体数量的设计，改革推行中对各地并不应要求千篇一律。因为各地在地方税概念之下，应该留出有弹性的选择空间，但方案设计的内核却是有共性的。应该在凝聚基本社会共识的基础上，抓住渐进动态过程，优化立法，推进改革攻坚程序，力求深化改革不动摇不放松不虚飘。这也是整个社会、全体人民群众，经受走向现代国家的历史性考验所必须面对的改革任务。
