作为昆明地产从业者，虽不算资深，但对于世联行上周发布的《中国50城市综合体战略地图》不免还是想说道两句，就连仅有6个城市综合体，开发体量不足500万方的乌鲁木齐都能上榜，昆明居然未被列入讨论范围。作为国内首席房地产研究机构，我们并不质疑世联行的专业水平，或许这正是昆明万达广场投资有限公司副总经理蔚峥嵘说的“昆明没有城市综合体”的最好诠释。
当然，一个地产研究机构发布的数据报告是否提及昆明，对于昆明房地产，尤其是商业地产的发展完全无关痛痒，甚至可以说，这更为昆明的商业地产带来了继续发展的机会。但我们不禁要问，曾经媒体给出“昆明商业地产产能过剩，人均商业面积约3㎡，超过香港和上海”的论断是否只是危言耸听，又或者说，昆明有的只是城市综合体的面积，没有运营成功的商业综合体项目。
昆明没有城市综合体？
对于世联行发布的这份统计数据，或许昆明地产开发商，尤其是做城市综合体项目的地产商，多少会感到有些失落，但这并不能抹杀昆明商业地产的成绩。据云南省住建厅发布的最新数据显示，目前昆明在建、建成及规划中的城市综合体项目数量为43个，照此粗略估算，昆明的城市综合体面积约在1500—2000万平方米之间。如此看来，照昆明2012年约730万常驻人口计算，城市综合体人均面积的确与此前媒体所说3㎡出入不大。
同时，昆明的城市综合体发展同样迅速，2005年以前，昆明基本还没有城市综合体的概念，仅有的商业地产项目发展水平基本还保持在上世纪昆明百货大楼的水平。而2006年开始建设的北辰财富中心，项目体量、业态配置、相关配套等方面的超前规划，成就了昆明的首个，也是当时云南唯一的城市综合体。
随着北辰财富中心的成功运营，昆明地产界也开始逐渐认识“城市综合体”的概念与价值。到2009年，包括北辰财富中心在内，顺城、和谐世纪、欣都龙城、新南亚风情园等8个在建及建成的城市综合体，开始逐步勾勒出昆明商业地产的发展格局。时隔3年，2012年昆明的城市综合体项目已达28个，从省住建局今年公布的数据来看，昆明城市综合体项目数量已达43个，而在去年7月“云南城市综合体高峰研讨会”上，云南省政府更提出：“未来5年内将在云南建成100个城市综合体”的战略规划。
单就城市综合体的数量和面积，昆明城市综合体的发展水平不仅超越了世联行数据报告中的多数二线城市，甚至可与一线城市媲美，由此看来，世联行之所以没有把昆明列入统计范围，原因更多的可能是昆明城市综合体运营及管理方面的缺陷。
昆明城市综合体产能过剩？
存在产能过剩的危险，但如果从运营层面来说，昆明大部分综合体项目并不成功，甚至很多所谓的城市综合体并没有发挥其作为城市商业配套的实际功能。
今年初，政府对城市综合体已经做出了明确定义，即拥有住宅、酒店、公园、商务办公、公务中心、SOHO公寓等功能集群的地产项目，才能称之为城市综合体。由此看来，昆明的多数城市综合体项目并不符合此标准，且多数项目过于倚重商业，忽略了商业与地产相辅相成的有机联系。赢阁商业地产顾问机构董事长马原表示。
同时，马原还指出，之所以业界对于昆明城市综合体会给出产能过剩的风险警告，很重要的一方面就是由于昆明多数城市综合体，或者说类城市综合体的商业地产项目都集中于二环以内，甚至一些综合体所处的商圈之间还会产生交叉，从而使得大家产生了对于城市综合体发展前景的担忧。
马原认为，其实对于一个城市的综合体项目开发是否过剩，最直接的就是从运营层面来看，如果大部分城市综合体都能有效运转，不仅能够有效补强城市各版块的商业配套，同时也能有效带动城市消费水平。
当然，这只是理想状态，但以此标准来衡量，对于昆明目前城市综合体发展现状的恐慌似乎有些杞人忧天，而前文提到“昆明人均商业面积超越上海香港，达到3㎡”的论断也有点偷换概念之嫌，昆明大量社区底商、片区组团商业面积被加入平均数当中，而非上海香港真正“人均城市综合体商业面积”的概念。
昆明的城市综合体去哪了？
或许可以这样来看，昆明有城市综合体的面积，没有城市综合体的运营；昆明城市综合体产能过剩的风险，是昆明城市综合体的运营风险。
但对于目前昆明城市综合体的运营现状来说，云南财经大学房地产与土地政策研究中心副主任周大研教授还是表现出对于城市综合体项目产能过剩的担忧。他表示，就整体市场而言，城市综合体不仅开发商喜欢，市场反应也都不错，但城市综合体项目可观的去化能力并未转化为有效的入驻效果，多数购买城市综合体物业的购房者都是看中其投资价值，空置的那部分商业面积就是风险。想要扭转这一现状，则要取决于开发商对于项目自持部分和销售部分之间的比例控制，以及后期运营能力，由此来带动项目商业氛围，降低空置率。
同时，由于综合体项目在物业、业态配置等方面并无太大差异，想要做到差异化运营也不是易事，所以，开发初期的合力规划就非常重要。虽然说城市综合体的商业板块是整个项目最有活力的部分，但其实商业和地产均不可偏废，合理规划商业体量和地产面积能够形成两个板块的有机互补，住宅、写字楼的消费需求能够保证一批稳定的商业人流，而商业的活力则能提升地产板块的租售价值。
其次，周大研看来，虽然地段对于拥有大体量商业的地产项目而言，不可谓不重要，但所谓的地段并不是中心商圈，或城市商业氛围较集中的区域。就昆明的情况来说，消费需求比地段更重要。以南亚风情•第壹城为例，项目所处的地段并不是昆明传统概念中的优势区位，但该片区目前除了南亚意外，没有其他商业配套，其辐射范围甚至覆盖了中心商圈至世纪城商圈之间的范围，同样，即将亮相的昆明西山万达广场也是如此，对于这类商业配套“刚需片区”来说，城市综合体的城市商业配套功能才能够完全发挥。如果只是一味地挤进市中心，不仅给城市交通造成压力，周边相对薄弱的基础配套也会对城市综合体的消费体验带来负面效应。
其实，对于昆明城市综合体产能过剩和全省5年建成100个城市综合体的争论，无非是对于地产商开发及运营能力的质疑，但经历了十个年头的磨练，近年来开业的城市综合体也进一步证明了地产商运营能力的不断提高，再加上万达等具有丰富城市综合体运营经验企业的到来，我们真正要担心的是，省住建厅公布的43个城市综合体是否能够满足昆明这座未来的区域性国际化大都市的商业需求。
