（商产网记者2月28日报道）自王石一句“2014年楼市不妙”一语后，房企走向引发关注。近日来，杭州楼价跳水，新鸿基香港楼盘降价等一系列消息更是让楼市弥漫着悲观的情绪。
另外，新年伊始，地产圈就开始流传“逃离三四线”的说法，甚至有房企放言称不再考虑在三四线城市拿地，认为三四线城市供应过剩的风险实在太大。
整体来看，2014楼市难言乐观，那么今年房地产的走势会如何？三四线楼市风险与日俱增，开发商该如何应对？房企出逃的说法究竟是预言？还是夸大？今日，商产网记者采访了美联中国全国研究部中心总监徐枫女士，她表示，目前整个楼市出现了两极分化的情况，市场竞争激烈，形成强者恒强，弱者面临被淘汰的格局。虽然中国的房地产市场存在很多不健康的数据，但是相对来说，中国整个基本面还是相对比较稳定的。
而谈到商业地产的发展，徐枫表示，如果商业地产的操作者是靠银行贷款来维持的，那就会死得很惨。不过，她认为商业地产的最大问题还不是在资金链上，而是出现在这个项目本身的运作上面，目前市场上许多商业项目并不是垮在资金上，而是后期管理上出现了问题。
美联中国全国研究部中心总监 徐枫
商产网：近期，房地产行业传出“楼市不妙”的言论，加上银行出现对房企停贷，有人认为，2014年将成为开发商的“逃命年”，您认为2014年的房地产行业会有怎样的发展趋势？
徐枫：开发商会反思所谓的新战略，新战略在业内的提法是，他们要强调走蓝海战略。现在整个楼市出现了两极分化，经济发达的城市相对来说楼市比较景气，但是没有支柱产业的地方楼市需求面不旺，这就出现了所谓的泡沫论。
现在三、四线城市有很多开发商之所以慢慢撤出来，原因是发现虽然拿地成本确实相对比较低，但是需求面基本上拉不动，从这个层面来说开发商出现了集体出逃三、四线城市的状况。
其次，出逃可以认为是一种对传统开发模式的出逃，因为市场的竞争已经趋向白热化阶段，而且现在的格局是强者恒强，弱者明显要被淘汰，包括资金链方面、土地资源方面以及客户积累方面都出现了瓶颈。
发展商也是两极分化。所以，对开发模式的探讨，包括对经营模式的探讨也是蓝海战略，对开发商而言，这对传统模式也是一个出逃的格局。
第三，也是对于国内需求层面要考量的问题。因为过去大多数开发商在卖房的时候还是希望能够吸引不少的投资客介入，但是现在的投资客基本上被限购了，要靠刚需为主。在限购的大背景下，需求面对于卖楼的操作来说也要考虑怎么启动内需的问题。
交易成本增加了，买家实际支出就变大了，对于刚需来说，他们也要出逃楼市。
但就全国市场来说，数据面的表现一定会是量价齐升，因为全国数据是60个城市累加的数据。在这种情况下，随着统计数据的完善，每个城市都有贡献，城市贡献高的就把相对不足的城市抵消掉了，相对来说这个平均数据是提升的，所以会出现量价齐升的状况。
商产网：多元化被认为是房企出逃的方向之一，从万科的“城市配套商”，到万达加大旅游文化产业，恒大的文化、足球、冰泉等，在房企多元化方面，您是怎么看的？
徐枫：多元化发展是一个很好的包装，多元化的本质还是很简单，就是波士顿模型。如果你的业务范畴能够产生持续的现金流，他就是所谓的奶牛，在所有板块中最上面的就是奶牛，他能够持续的产生很多现金出来。
所以，多元化就是想寻找这个业务板块。因为房地产的格局竞争态势基本上一统天下了，一个新兴地产商如果想进入，除非你有很好的资源，特别是一线城市北上广深，基本上是大发展商垄断的局面。
而小的城市溢价空间不高，利润不是特别多。所以，小房企还不如去拓展一些其他业务会好一点。大的房企基本上市场份额很难突破，销售额过千亿的大开发商的格局已经决定了。所以土地的保有量就涉及到开发商长线发展的问题，如果土地资源的瓶颈不解决就谈不上什么发展。
所以像金地做房地产金融业务，恒大做足球、冰泉，就是因为他们在房地产方面各自的定位已经决定了他们的发展前景，不会突飞猛进的发展，所以必须寻求新的利益增长点。
生产能力决定了你的销售能力，反过来你的销售渠道又决定了你的生产能力。
