津城商业地产：购物中心变数增加消费难题

8月1日，商务部市场建设司正式对外发布了《零售业同业损害评估方法》并公开征集意见。这将是商务部年内推出《城市商业网点规划条例》(以下简称《条例》)的一个前奏，条例出台后，将对大型商业网点采取听证会制度决定开办与否。此政会给津城商业地产带来哪些影响？对于广大投资者和消费者又有什么影响？

　　新条例遏制不良竞争 

　　“五步一个便利店，方圆两公里出现一家以上卖场”的情形或许将不会在市中心出现。商务部日前公布的《零售业同业损害评估方法(征求意见稿)》中，限定主要商圈便利店之间需保持步行5分钟的距离，而折扣店、超市、大型超市需离开2公里。商务部表示，该标准是为了防止零售市场垄断，避免在同一主要商圈内不合理设立相同或类似业态的零售店铺。

　　据了解，在该标准公布前，商务部早已于2004年上报国务院法制办的又一针对商业网点分布问题的条例——《城市商业网点规划条例》有望于2006年内出台。商务部市场建设司助理巡视员曹德荣近日对媒体表示，该条例已经列入国务院一类立法计划，“争取年底出台”。据了解，条例的核心内容包括“各城市需要提交商业规划详细蓝图，其中包括居民区周围的百货商店、大型超市和其他零售店的规划，而其中建立1万平方米以上商店的零售商需要召开听证会。”据悉，听证会的参加者将包括监管部门、行业协会、专家学者、竞争对手以及当地居民代表。 

　　业内人士表示，针对商业网点布局的一系列相关政策的出台将意味着，今后企业在商场选址时必须注意，大型超市及购物中心不能随便设店，开店选址及能否设店要遵守未来出台的相关细则，其目的是为了遏制同行业的不良竞争。而对于商业正在起步的天津来说，政策的限制又会带来什么？

　　商业地产重新洗牌？

　　对于商业正处于起步阶段的天津来说，兴建大型的商业购物中心可以带动周边的经济发展以及维护城市的整体形象，尤其在近几年，越来越多的大型商业项目及购物中心在天津市区不断涌现。此时出台该条例是否会影响天津商业地产的发展？据戴得梁行的最新统计，截至目前，天津市超过5000平方米在建的和已建的商业项目有37个，总面积达到6071314平方米。

　　从下表可以看出，商业项目的面积，以河西、南开区份额最多，分别为1198708平方米和1153463平方米。

　　针对天津如此大体量的商业供应，戴德梁行商业楼宇部高级物业顾问张轶华表示，尤其近几年，天津的超市及大型购物中心一味地追求扩张速度，其竞争已经趋向白热化。她说，例如，红桥区的西青道，曾经有麦德隆、人人乐和家乐三家超市，而实际上该地区的消费力并不明显，最终导致其中一家被迫关门。那么未来新条例的出台是否改变天津商业地产的格局？天津中原物业顾问有限公司研究部总监梁美娜表示，《条例》是为了限制商业项目的盲目扩张，而天津的商业项目比北京、上海、广州等一线城市发展缓慢，因此条例对天津商业地产的影响并不大。

　　张轶华表示，目前很多商家在考虑扩张店面的同时很少顾及到该地区是否适宜设店，便盲目地扩张，而此前也没有针对商业地产出台相关的条例和规范，更加促使了商业地产的无序状态。该《条例》及相关的规范意味着政府将对商业网点有长久的规划，并在“听证会”上吸纳各路专家学者的意见，对即将设点的商业进行评估，这样不仅会减少投资失败率，而且是对投资者、经营者和消费者三者之间的关系负责。

　　新变数增加消费难题？

　　新条例在规范商业地产市场的同时，究竟会对投资者和消费者带来哪些影响？梁美娜表示，“听证会”制度有可能会阻碍部分投资者投资商业项目，因为程序的繁琐，他们或许转向规模不足10000平方米的商业项目或者干脆不进军商业地产。

　　张轶华表示，因为投资人最看好的就是该地段未来的升值潜力，而“听证会”正是能评估该地段是否适合投资、生存和发展，这对于投资者来说更加利好，能帮助投资人衡量投资的必要性。

　　“商业网点的布局和建设是由市场的消费力和供求关系决定的，不是人为能决定的，谁也不能准确预测该地区是否适合投资。” 天津红星美凯龙总经理沈耀俊对记者表示。

　　而对于普通消费者，他们对此有何看法？在调查中，记者发现，多数消费者更加关心购物的方便性。一位家庭主妇杨小姐对记者说，她家现住在友谊路附近，因为周边分别有欧尚和家世界这两家大型综合超市，所以平时的买菜和购物都比较方便，她担心如果严格按照相关政策执行，是否会给自己的购物带来不便。

　　与杨小姐处境截然相反的谷先生则对此表示出了不满，他对记者说，因为家住河东区大桥道附近，距离最近的一家大型超市人人乐要步行15分钟，而除此之外，周边两公里范围内只有几家为数不多的门面店，档次低，环境差，品种有限，给购物带来了很大不便。如果在该地区再限定超市的数量，应该会影响到周围居民的生活质量。

　　对此，沈耀俊表示，在几公里内限定多少个大型商业网点并不符合市场规律，例如上海、北京等发展速度较快的一线城市，五星级酒店及高档购物场所随处可见，说明其消费力很强，而如果限定几公里建多少个未必能适应市场的需求。其次，城市人口的流动量以及人口的消费力也是一个决定因素，如果该地区的人口数量为10万并且消费力很强，那么两公里内只建一个大型超市肯定不能满足人们消费欲望。比如，解放南路商贸物流带集中了五六家建材家具大卖场，已形成特色一条街，对减少商业物流成本、方便顾客消费起到了积极的作用。他建议对大型商业网点可以设置门槛和条件，消费者也可以对其提出要求，比如从功能性、安全性上进行完善，也可以对低级市场进行改造以完善服务。