近日，凯德集团旗下商业地产运营平台凯德商用 （06813，HK），公布了2013年 （未经审核的）财务数据。同前几年相比，2013年凯德商用增速明显放缓。其中，在占整体收入达四成的中国市场，凯德商用同样出现了增速放缓。
在业界看来，凯德商用业绩增速放缓与中国限制房地产业的外商投资以及加强外汇管制有一定关系。
从进入之初寻求合作伙伴到现在自己单独开发及收购，凯德商用在中国市场的发展模式已有所变化。眼下，商业地产在中国市场正面临越来越多的挑战，分析人士指出，目前距离凯德商用2015年拥有百家购物中心的目标仍有较大距离，后期若开发和收购齐头并进，目标达成的可能性较大。
中国市场收入增速乏力
财报显示，2013年度凯德商用实现收入3.8亿新加坡元（约合18.3亿元人民币），同比上涨5.3%；息税前利润为6.80亿新元，同比上涨10.3%；年度溢利为6.14亿新元，同比上涨9.9%。同2012年46.7%的同比增速相比，凯德商用2013年5.3%的收入增速似乎有些“乏力”。
和全年增长势头不一致的是，去年第四季度，凯德商用收入为1.04亿新元，同比降8.7%。凯德商用指出，主要归因于2013年开设的购物中心较2012年少，导致来自中国的出租佣金及项目管理费较低，以及将与新加坡购物中心有关的可补偿员工成本由收入重新分类至销售成本所致。公告显示，去年四季度凯德商用中国市场收入为4276万新元，同比下降18.3%。
事实上，去年第三季度，凯德商用营业收入已同比下跌近一成。当时，凯德商用也解释为系开设购物中心减少致来自中国的物业管理费减少。
就中国市场而言，该公司2013财年实现总收入1.65亿新元，同比上升3.2%，大幅低于2012年53.2%的增速。
中投顾问房地产行业研究员韩长吉向记者指出，凯德商用在中国收入下滑与国内商业地产市场环境有较大关系，目前中国商业地产发展有所放缓，空置率较高。但是从长远看，待中国经济回暖之后，消费者购物需求提振，将刺激商业地产再次进入高速发展轨道。
广东省流通业商会执行会长黄文杰表示，放缓和中国限制房地产业的外商投资和加强外汇管制有一定关系。不过，他表示，中国本身就是一个较为庞大的市场，随着城镇化的推进，更多的市场机会还会出现。
尽管中国市场的增速有所放缓，但在中国市场1.65亿新元的收入基本占据了其全年收入的四成。《每日经济新闻》记者了解到，2013年凯德商用在中国市场开设了两家购物中心并收购了三个新项目，还将继续物色合适机遇以巩固主要地区的地位。凯德商用表示，2014年其将主要致力于中国以及印度等市场开设更多购物中心，同时改善现有购物中心的表现。
百家购物中心目标仍有差距
记者了解到，凯德在中国运营的购物中心包括两类，一类是以购物中心为主的凯德广场/MALL品牌，一类是莱福士品牌。
韩长吉告诉记者，凯德在中国市场的扩张模式分为两个阶段：刚进入中国市场时，主要通过与其他企业合作进行联合开发或者进行并购；之后凯德开始尝试单独拿地进行开发，这能够有效减少股权制约，增强公司操作的自由性。后一拿地模式与公司的发展阶段相契合，可持续性较高。
在购物中心的布局上，收购确实是凯德商用获取项目的最主要方式。去年7月，凯德商用斥资逾17亿元从首都机场集团手中收购北京南三环购物中心首地大峡谷；11月，又与绿地集团签署协议，收购其在广州的购物中心。
2011年，凯德商用曾高调宣布未来三到五年拥有100家购物中心。截至2012年末，其在中国市场的购物中心为59个，加上去年新开设的两家购物中心以及并收购的三个新项目，其距离目标尚有一定差距。
黄文杰对记者表示，据他了解，凯德商用已经有意向和正在建设中的项目有相当一部分。他指出，对于凯德来说，开发和收购两条路是齐头并进的，目标达成的可能性很大。
对此，韩长吉指出，以凯德当前的发展速度，这一目标达成有一定希望，但同时也面临较大风险，“其一，地王频现，对地产商资金的要求不断提高；其二，政策不利好商业地产，商业地产发展将迎来放缓；其三，我国目前处于产业调整期，经济增速将保持稳健状态，市场需求难以得到较高提升。”此外，拿地审批难是凯德商用在中国目前遇到的发展问题。
不过，凯德集团总裁兼首席执行长林明彦此前曾表示，未来凯德集团将投资超过400亿元在上海、广州和深圳等一线城市发展综合项目，总计地段面积将超过360公顷。
“看好凯德后续在中国的发展。商业开发经验+设计能力+商户资源+金融手段这几方面整合在一起的企业，在国内也并不多见。”黄文杰指出，基于中国强大的市场潜力，未来中国的业务占据公司总收入的七八成也不足为奇。
记者 王敏杰 发自上海
