广州商业大变局：区域变局、业态变局、价值变局

今年五一前后，随着正佳广场、光明广场、名盛广场等一批大型商厦风风火火的开场，而花花世界、骏景商业项目等呼之欲出，一改去年五一期间仅有广百新翼、蓝色快线等寥寥几家有点宣传声势的冷淡局面，　从“疲软”开始“走强”。

　　业内人士分析，２００３年已到了广州商业大变局的关节点上，变局表现在：从区域看，商业中心开始分散，从业态上看，注重旅游休闲的都市ＭＡＬＬ风头最健，这将直接导致市内各商业街、商铺的投资价值面临很大变数，其商业价值有待重新评估，而这将更考验策划者的水平及投资者的眼光。

　　区域变局
　　商业中心分散化

　　稍为浏览一下今年新推出的商业物业便会发现，今年商业物业东南西北各区域全面开花，其分布呈现区域上的平衡，而不仅限于老城区传统商业旺地，新的热点区域也不断涌现出来：北京路有光明广场、名盛广场等；荔湾有十甫名都、地王广场及和黄黄沙项目等；而体育中心周边有正佳广场、新城市国际广场等；东面有东圃“花花世界”与合生“骏景”项目；北面有白云区的安华美博城、翔龙佳数码鞋业城，以及机场搬迁后即将动工的白云新城等项目；南面则有打造中的海珠城广场等等；而华南板块也出现了华南新城的大型购物中心……

　　近期，各区政府纷纷以实际行动为各自区域的商业中心打造加油鼓劲，如不久前天河区副区长肖辉、天河区经贸局局长廖国胜视察正佳广场时表示，正佳广场在建设过程中如遇到什么问题，区政府将给予支持、协调、解决。越秀区政府则决心把北京路建成国际级步行街，今年将大力开发与北京路步行街相配套的经营项目、扩展步行街从财厅至沿江路、规划整饰从大南路口至海珠广场的起义路路段，同时推进西湖路、教育路和惠福路的改造。白云区政府也在大力扶持六大专业市场的建设，包括化妆品、鞋业、汽配等等，并密锣紧鼓规划白云商城。

　　在政府与房地产商的共同打造下，目前的北京路、上下九、天河三大城市核心商圈正在努力加强，但同时，更多的区域性购物中心已在更广阔的范围布点，广州不同商业旺区正在不断变化中，特别是伴随城市东拓而使东圃新商圈呼之欲出；北部的白云区除几大专业市场崛起外，白云新城更将形成新的北部中心商圈；地铁二号线的开通，海珠城等项目的打造，进一步提升江南西商圈、新港路等地的商业地位……同创卓越投资顾问公司总经理向记者分析，随着城市规模的扩大和城市周边形成相对集中的几大居住区域，各区域性的商业中心将进一步涌现，原来的商业地域格局将进一步被打破。

　　业态变局　　都市ＭＡＬＬ风头最健

　　考察广州商业的演变，早期广州商业网点分布呈线状布局————是以北京路、上下九路等传统商业街为主，百货商场为辅的格局。到上世纪９０年代，“一站式”购物的大型购物商城天河城崛起开始改写了原来的格局，接着中华广场、荔湾广场沿着这一路线的发展也取得了成功，随着城市交通的不断改善特别是贯穿城中最繁华区域的地铁一、二号线开通，给“点”状购物商城带来更多客源，广州商业格局更由线状分布转向点线并存的格局。

　　在商业经营业态方面，也更显百花齐放，传统的百货商场经营渐渐失去往日呼风唤雨的地位，日趋平淡；好又多、百佳、万佳、家乐福等大型连锁货仓式平价超市异军突起，吸引着大量的人流，连锁便利店、品牌专卖店也遍地开花，另外服装、电器、皮具、鞋类、化妆品、玩具、建材、灯饰等的大型专业市场也纷纷涌现，各种商业业态都在争夺着人流和市场份额。

　　步入２００３年后，消费者将在购物环境、消费体验等方面提出更高的要求，商业经营业态将因新型商业项目的出现进一步整合和嬗变。如正佳广场，除了在购物环境上用心打造外，也在经营业态里不断增加休闲元素，并引入了文化广场、书吧、休闲吧、儿童乐园和中西餐饮等休闲元素；北京路商圈的光明广场、名盛广场都不约而同地紧随潮流，大力融入旅游休闲元素。上述的几个庞大的商业项目都以都市ＭＡＬＬ的姿态出现在城市中心，高举“购物娱乐化”的体验购物旗帜，成为目前风头最健的商业发展新潮流。

　　价值变局
　　一切价值将重估

　　大量商业项目近期井喷式地涌现，区域之间、各项目之间的竞争已不可避免激烈地展开。著名房地产专家金贻国向记者表示，一方面，作为一个传统商业城市和现在华南商业中心城市的广州，其商业活动对商业项目的需求量仍然非常大，而另一方面，新旧的商业项目也需要加以大力创新，否则将面临着严峻的挑战。

　　事实上，来自二手中介公司商铺的成交数据表明，由于一线商业街商铺售价租金一直高企、商家经营成本过高等原因，近年来的商铺成交最为活跃是二线商业街及一些大型小区内的商铺，而通过商业调查分析还发现，一线商铺往往已成为大品牌商家的宣传窗口，其宣传意义甚于盈利意义，而不少二线商铺的利润水平往往超过一线商铺。

　　赵卓文分析，２００３年已到了广州商业一个大变局的关节点上，市内各商业街、商铺的投资价值将会有很大的变数，其商业价值有待重新评估，而这将更考验策划者的水平及投资者的眼光。　　（南方都市报 记者严家森）