近期我们赴廊坊调研了荣盛发展,与公司管理层就当前经营情况及未来发展规划进行了交流,要点如下:
一、2013年销售金额达270亿元,2014年供货充足,销售持续高增长可期
荣盛发展2013年销售金额达到270亿元,去化率约70%,销售均价5700元/平米(如加上车库等均价超过6000元/平米)。全年新开工近600万平米,超年初预期,竣工面积达到年初计划335万平米水平。
我们预计公司2014年新推货面积约600万平米,预计新推货的销售均价将较2013年的销售均价有所提升,主要原因是:1)商业项目有所增加:2013年公司成功运作沧州锦绣天地商业项目,积累了商业地产运营经验。2014年公司将有湛江中央广场综合体项目、石家庄阿尔卡迪亚四期、常州、成都等商业项目推出;2)将有部分高端项目推出,聊城东昌首府项目预计均价超过2万元/平米,徐州云龙观项目预计售价超2万元/平米,收购的秦皇岛项目预计售价超3万元/平米。全年供货节奏可能与去年相似,2-3季度推货超过60%,4季度推货占比30%。我们保守预计公司全年总货值超过500亿元,按照70%的去化假设,可实现销售金额超过350亿元,实现超过30%的销售增速。
二、对当前市场的看法:公司所经营的项目并未出现价格松动的现象
公司当前并未观察到市场降温的情况,估计当前部分城市的降价行为仍属个案。公司2013年实现了高增长,2014年1-2月公司实现销售金额约24亿元,较去年同期上升41%。由于荣盛在多个所在城市市占率第一,本身是该城市房价的风向标,荣盛项目价格并未松动。另一方面公司1-2月并未新推盘,二季度新推货大量供给之后的蓄客状况才能较明确放映市场状况。
三、拿地策略:坚持布局策略,深耕现有城市
公司的拿地策略依然是在环渤海和长三角地区,布局京沪、京广线沿线城市,在中部只布局了成都一个城市。未来有可能开拓的城市包括济南、武汉、郑州等。公司当前在12-13个三线城市进行发展,未来会精选城市进行深耕。公司认为对几百个三四线城市不能一概而论,三四线城市中存在着区位优势明显、需求旺盛的城市。在公司2013年的销售中,南京区域达到39亿元,廊坊、沈阳超过30亿元,蚌埠、沧州、聊城、临沂的销售额超过20亿元。从均价上看,南京、沈阳的均价约6000元/平米,并未较所在的三线城市有明显提升,但二线城市市场规模较大,适于公司快周转策略。
从拿地成本上看,2013年荣盛拿地楼面均价约1600-1700元/平米,地价涨幅并未高于房价涨幅。除了流动性较为宽松的2013年6-7月份,公司认为所在城市其他时间地价都趋于合理。公司并未在土地市场较热的6-7月大举拿地,使得土地成本保持了合理水平,从而有利于公司毛利率的维持。拿地规模上看,预计2014年拿地规模将达到800-900万平米。
四、试水旅游地产,探索新的业务模式
公司在早年便开始探索健康地产(包含旅游、度假、养老地产等模式)的发展。现在已经布局在北方的秦皇岛、中部的黄山平湖、计划未来还将在南方的海南开辟旅游地产项目。以黄山为例,酒店公司将自持,而将开发小面积的酒店式公寓产品进行出售。公司当前进行旅游地产的布局,短期并不能产生较大的收益,但是由于这几个项目本身短期所需投入资本较小,在公司看好未来旅游地产发展的情况下,试水旅游地产项目,有利于公司在未来旅游地产开发中占据先机。
五、资本开支和融资状况
2013年,荣盛建安支出130亿元,拿地支出110元。预计2014年在施面积为1600万平米左右,荣盛建安成本大概在1700-1800元/平米。
去年荣盛的100亿新增融资中,银行借款50多亿元,信托融资不到10亿元,另外则是关联方借款(主要为大股东股权质押)。从去年的情况来看,6月份之前股权质押项目是十分抢手的,多家券商要求做。去年6月之后流动性有所收紧,股权质押项目抢手的情况有所减弱,但是从公司当前的情况来看,股权质押融资方面并未较去年下半年有明显的变化。
六、超越同业的快周转能力
荣盛2013年销售收入达到270亿元,超过了年初制定的245亿的销售目标。公司拥有超越同业的快周转速度的原因是:1)客观上,各个城市的预售政策有差异,公司主要分布于预售管理相对宽松的二三线城市,有利于公司快周转策略的实施;2)公司产品线成熟,公司已有20年经营地产的经验,形成了成熟而易复制的产品线。3)公司有较强的节点把控能力,公司要求“两个100天“的节点把控,即拿地到开工,开工到开盘时间均为100天。也即从拿地到开盘控制在200天以内。其中公司部分项目能做到60天左右。而这两个大的节点又被划分若干小的节点,层层分解。总公司设有节点考核专员,每个季度总公司将对各个节点进行考核,对于完成节点的团队进行现金奖励。如果当期节点未完成而下期赶工完成,则会补发前一节点的奖金(金额有所折扣),通过这种正向激励的方式,增加公司的节点把控能力。
七、盈利预测与投资建议
荣盛发展主要在二三线城市经营房地产,具有业内领先的快周转执行力。2013年实现销售收入270亿元,预计2014年供货仍然充足,高增长有望持续。预计公司2014年和2015年EPS分别为2.16和2.77元,对应PE分别为4倍和3.1倍,给予“增持”评级。
八、风险提示
行业销量大幅萎缩。
