楼市变脸前兆
在惟GDP的指挥棒下，由于房地产投资一直维系宏观经济增长的主要动力，导致中国房地产市场从未“真跌”过。特别是2013年，房地产投资增速对于稳定GDP增长功不可没。股市是经济的晴雨表，本周房地产板块持续暴跌般的情绪宣泄，或预示着房地产市场将面临着新变局。
春节后，杭州及常州楼盘房价大幅跳水的消息，让市场隐隐预感到了房地产企业的现金流压力，尤其是浙江天鸿香榭楼盘价格降幅高达6000元。据统计，截至2013年3季度末，135家上市房企流动负债合计高达1.476万亿元，占报告期末负债总额的71.37%，较上年末（调整后）的1.26万亿元，增加了2160亿元，增幅为17.14%。其中，“招宝万金”四位巨头中，资产负债率最高的保利地产和万科分别高达80.20%和79.54%。房地产企业的持续加杠杆也令银行感到了担忧，资料显示，银行对于房地产企业的开发贷款持续下降，开发货款余额同比增长明显放缓，显示越来越谨慎的态度。
不仅如此，对于消费者的购房贷款银行也在收紧，各地首套房优惠利率已经在市场上难觅踪迹，房贷普遍执行上浮利率。更有甚者，银行进行融资控制的消息正在强化这种负面预期，2月22日晚，网传多家银行停止房地产贷款，兴业银行发布公告称，暂停房地产供应链金融业务和夹层融资业务。在多重利空的夹击下，本周一（24日）房地产板块开盘即遭遇重挫，多家上市房企股价跌破净资产。在房地产板块的波及下，与房地产相关的上下游建材、家电板块也出现暴跌，当日家电白马股青岛海尔跌停。
2013年以来房价持续上涨，房地产市场泡沫越吹越大，尤其是二三线城市的房地产市场。年前不少经济学家纷纷表示，房地产涨价在2014年难以持续。因为今年的房地产供给量要好于去年，今年的货币信贷环境要比去年紧。正是基于此原因，连房价上涨代言人华远地产董事长任志强也首次公开表示短期谨慎看空。虽然2月24日统计局公布的70个大中城市房地产价格依然延续上涨势头，但上涨势头已出现放缓。与上月相比，70个大中城市中，价格下降的城市已有6个。2月份楼市成交量下滑以及局部城市降价销售的迹象，是对去年同期房价过快增长的修正，还是楼市的中长期拐点的先兆？
热钱大撤退
作为资金密集型的企业，房地产市场正在面临流动性持续收紧的困局。节后央行重新启动了久违的正回购，大规模地以14天正回购回笼资金，2月20日至今净回笼1600亿元，可是银行间市场利率水平依然是处于低位。14天回购利率持续下行至2月27日为3.76%，而1月28日14天回购利率为6.8%。央行负责人本周三表示，这并不代表货币政策取向发生变化，是节前所投放的资金持续回流惯例操作。央行负责人还表示，2014年1月以来，我国贸易顺差保持高位，外汇流入大幅增加，银行体系还面临着流动性过剩的压力。
现在，央行大可不必担心了，最近两周以来，人民币兑美元急剧贬值，热钱逃离的迹象非常明显。已经公布的1月份中采PMI的新订单、出口订单数据与海关公布的外贸数据相互背离，新订单指数大幅下降1.1个百分点至50.9%，而反映中国制造业出口情况的新出口订单指数也回落至49.3%。同期海关1月进出口超预期同比上涨高达两位数。同样异常的还有M1和M2的剪刀差扩大，1月M2同比增速高达13.6%，而M1同比增速仅1.2%，表明其中可能蕴藏着大量的套利热钱。
而且记者还注意到，今年以来，无论人民币离岸利率、在岸利率、人民币中间价，还是1年期NDF都处于贬值状态。短短一个多月时间里，人民币对美元中间价已经下跌了223个基点。继本周二单日大跌260个基点、创下2011年1月28日以来最大单日跌幅之后，本周五人民币兑美元再次暴跌。
观察NDF市场和即期汇率市场走势曲线，NDF市场走势曲线上升幅度明显陡峭，而即期汇率曲线相对平稳许多。从过去的经验来看，NDF市场中人民币升值、贬值预期的变化与中国跨境资本流动高度正相关——资本从中国流出时，都会导致NDF市场中人民币贬值预期明显上升。从近期人民币的走势来看，说明跨境资本流动更加凌厉，进而人民币贬值的预期更强。
央行目前有意愿引导人民币走软，以稳定出口形势、抑制套息资金流入。这对于蒸蒸日上的房地产市场价格则是极大打击，因为房地产市场一直是吸收热钱的主要阵地。而在调结构转型的背景下，央行还在进行持续地“去杠杆”，这些因素综合起来，对于房地产企业来说，显然不是好消息，房地产板块的暴跌也在意料之中。不过，与楼市成交量冷清所不同的是，开发商拿地热情丝毫未减，年后土地市场依旧火热。
但是房企杠杆率水平已处于历史高位，截至2013年三季报，上市房地产企业的杠杆率水平约在70%，房地产企业在今年的融资滚动需求与银行主动收缩信贷的矛盾不可避免。这背后的原因既在于房地产贷款在银行贷款结构中集中度过高，也在于社会对今年整顿影子银行、信用危机的预期抬头。
“中国影子银行总体规模不大，但近期增长较快，我们正谨慎应对，实行有效监管。”央行行长周小川在G20财长上表态，传递出了整治信号。据中信证券统计显示，今年将有超过9000亿元集合信托集中到期，其中房地产信托规模占比最高，约2479亿元，占比达到27.34%。出于控制风险的考量，已迫使银行在投向更高回报的房地产项目时变得更加审慎。而假定银行风险偏好形成，最终将体现在持续减速的房地产销售上。
银行的“背叛”
如果房地产市场价格出现趋势性的大幅下降，不仅对上游产业链传导负面预期，给传统水泥、玻璃、有色等行业造成较大压力，而且将对银行的贷款资产形成巨大冲击。银监会最新数据显示，2013年末商业银行不良贷款余额5921亿元，不良贷款率经过7个季度的低位后，重回1%。而从公布2013年业绩快报的上市银行来看，不良贷款率纷纷上升，其中中信、招商、浦发不良率分别为1.03%、0.83%、0.74%，同比分别上升了0.29%、0.22%、0.16%。
在这种情况下，银行停止房地产贷款也是出于对信贷质量的考虑，虽然对于停贷各家银行纷纷予以否认，但据记者向一家大型股份制银行信贷部门工作人员了解，事实情况就是停贷了，仅仅还向符合国家政策的首套房放贷，但利率早已经没有优惠了。至于兴业银行此次暂停的房地产夹层资本，这是银行非标债券资产的一个重要形式，由于融资企业资质不全和银行审查不透彻，因而聚集了很高的信用风险。而有着“同业之王”之称的兴业银行其非标资产一直领衔于中小上市银行，此时暂停夹层资本贷款也是有道理的，房地产下滑必然将导致银行信贷资产质量的恶化。
有机构分析认为，近期商业银行对于风险的重新定价使得其对于高风险/高收益资产的配置已在放缓，这是因为商业银行正在转变行为模式，变为“压缩两端”，导致这种模式转变的主要原因在于商业银行风险意识增强以及负债成本上升叠加的双重作用使然。这有利于降低通过银行系统性风险，从而扭转投资者过于担心银行风险而信心磨灭的现实，进而带动商业银行的估值修复。
不过，这对于房地产股来说是个大利空。尤其是在紧缩货币政策难以转向、人民币贬值的背景下，房地产市场面临前所未有的挑战。虽然目前无法断定房地产将会出现价格雪崩，但可以确定的是房地产价格下滑已是大概率事件，虽然这将拖累中国经济的复苏，但却也是中央政府力促经济转型的题中应有之意。
