据香港信报消息，中国兴业银行（内地A 股上市）暂停办理房地产夹层融资，以及房地产供应链。金融业务的消息引发市场对房地产金融风险的担忧，消息引发了业内关于房地产价格下降的热烈讨论，不少人担忧内地房地产市场处于大幅下跌的边缘。近期我们与国内房地产顾问和银行进行了讨论，对房地产市场的情况有更清晰的了解。
杭州城郊两楼盘降价10%至20%促销。我们认为，这是由于近年杭州房地产市场供应量急剧增长，令降价压力不断上升，尤其是在城郊地区。部分小型开发商由于较难获得融资以及融资成本较高，因此迫切希望通过降低房价来使现金尽快回笼。有当地房地产经纪表示，去年杭州新增可售资源总量为人民币3000 亿元，同期房地产销售额为1600 亿元，销售可售比约为52%；2014 年预期新增可售资源总量将为人民币3000 亿元。在2014 年新增供应很大可能会继续保持高位的情况下，一旦需求量的下降速度超过预期，本地开发商将面临更大的降价压力。
房地产市场的运营指标根据不同城市的表现各有差异。在北京和上海，同比增速在2013 年初期达到顶峰，随即减速放缓，并一直持续到年底。新开工面积与销售面积之间的时间滞后，会引导开发商制订开发计划以及影响其后的销售进度。在2013 年年末放缓的销售面积累计同比增长速度，暗示了新的一年新开工面积或许也将减速，这不但带动房地产投资同比增速趋于放缓，我们亦预期全国土地购置面积的累计同比增速，在去年下半年不断上升，与同一时期的土地市场强劲复苏互相呼应。我们认为这阵反弹浪潮，将在今年首季达到顶峰，随后累计同比增速将在之后的三个季度里逐步回落放缓。
兴业银行暂停部分房地产项目的夹层融资以及房地产供应链金融业务之影响。虽然兴业银行并未有披露夹层融资的资料，但该银行发言人承认银行暂停了夹层融资，这主要是由于监管压力不断上升，使银行需要减轻授信集中度和房地产贷款所占比例。相比于同业，兴业银行贷款投放中型房地产占比较大。我们通过比较兴业银行与其他银行的房地产借款政策后发现，银行普遍在提供房地产开发贷款时更加保守。银行名单上的优质客户多为大型国有开发商。我们认为2014 年表内房地产贷款，将维持现有水平。另一方面，通过信托或与之类似产品投向房地产的表外借款在2014 年将大幅减少，这很可能导致未来几个季度里出现房地产信托违约增加，尤其是小型房地产开发商。
今年楼按可能更紧缩
我们了解到，由于库存积压，已售/销售比率较低，加上房地产融资环境紧缩，今年三、四线城市的房地产成交量可能同比下滑，同时伴随房价下跌。与我们交流的房地产谘询顾问认为一线城市的房价会比其他城市稳定，但1 月公布的资料显示一线城市的房价势头也有所放缓。我们认为2014 年三、四线城市的房地产市场将面临高风险。三、四线城市房地产上升的风险主要源自高企不下的库存和融资条件收紧。
此外，我们认为今年房地产信贷可能更为紧缩。已经有一定数目的银行上调了按揭贷款利率，并对来自开发商的贷款申请实行更严格的审批。我们相信主要银行会继续向优质开发商提供房地产开发贷款，然而房地产的表外结构产品融资可能将在2014 年大量缔结，从而对房地产投资产生负面影响。
