童锐，东莞华南MALL董事、副总裁，全面负责华南MALL的招商、经营、策划、销售等业务工作，同时他还负责盛世华南住宅小区、盛世东江花园等地产项目；童锐曾经先后担任深圳市同致地产顾问集团西南分公司董事总经理、深圳市半岛房地产开发公司营销策划部经理、总监、常务副总经理等职。
2003年童锐先生先后荣获“中国房地产优秀策划师”、“中国房地产十佳营销经理人”称号，2004年受聘于中国企业文化促进委员会出任专家委员；2004年9月担任中国购物中心国际论坛第二届年会主席团副主席、讲师团专家讲师，是中国购物中心广州宣言、中国购物中心联盟主要发起者之一。
作为中国最重要的购物中心代表性项目之一，东莞华南MALL从诞生之初即开创了当年新兴商业地产项目国际化、专业化的全新空间，虽然目前的华南MALL还在困境中成长，甚至是爬坡，但是它所带给后来者的启示和帮助无疑是巨大的，华南MALL所培养的职业团队也正在成为活跃于中国商业地产领域的一支重要力量。我们姑且不去评论华南MALL项目本身的状态，因为任何项目一定会有它的优势和劣势，也难以回避由于各种局限可能产生的失误，但是我们单就理念、程序、规划、团队建设以及持续经营的塑造上来说，华南MALL所创造的是一笔巨大无比的财富。
童锐，作为华南MALL专业团队的重要核心，既经历了阶段性进展的喜悦和激情，也同样经历着困难的磨练和考验，他的职业生涯所沉淀的对行业发展的理解和判断对很多职业经理人而言都是“金玉良言”。
记者：从中国购物中心和商业地产的发展进程来看，东莞华南MALL都是一个概念和过程都相对超前性的项目之一，而在2005年华南MALL经历着太多的风风雨雨，透过华南MALL现象，您如何看待和评价2005年中国购物中心的发展环境，对于中国购物中心的未来发展又有哪些方面的预测和判断？
童锐：我认为，2005年可以定义为中国MALL的经营元年，购物中心经营的价值在这一年终于被发现和重视。但是，社会及媒体对MALL的完美愿景及苛求似乎有些急功近利，以致于对市场培育阶段出现的一些不尽人意的地方给予了很大的打击；应该说问题是存在的，但是由于MALL在中国仍然属于新生事务，甚至新项目之间在经营管理上无前车可鉴，所以中国新兴的MALL大多只能在探索中前进，但我相信随着商业环境和经济环境的改变，MALL一定会在中国取得新的发展。
2004年12月11日中国零售业全面对外开放。中国商业市场正在吸引着越来越多的国际商家的关注，寻找适合商家发展的商业地产项目，成为众多国内外商家扩张规模、占领市场的基础。
2005年外资商业对商铺的需求大幅增加，同时商家对商业物业的选择标准更为严格，物业结构适用性好、位置优越的项目成为追捧对象。随着中国零售市场对外资的开放，跨国零售巨头进驻国内市场步伐的加快，银行信贷紧缩、《城市商业网点规划条例》以及听证制度，这些对商业地产和购物中心而言，既充满了机遇，又面临着挑战！可以断言，在未来几年时间内大型购物中心（SHOPPING MALL）的开发将处在“真空”状况，目前几家“幸存”的大型购物中心将在很长时间内占据“垄断”地位，饮足MALL财富的“头啖汤”。
中国商务部相关人士表示：当前，新建居住区商业设施滞后的矛盾比较突出，不仅数量少、布局分散而且设施落后、现代化水平差，离“以人为本、服务居民生活”的要求还有相当差距。
商业网点建设要在促进城市商业繁华、繁荣的同时，更加注重满足老百姓日常需求的商业和生活服务的设施建设，要把社区商业作为规划的重点；在业态上，要体现便利性、实用性；在功能上，要以老百姓不断发展变化的消费需求为取向，完善服务设施，提高服务功能。这些精神将对各地商业网点的建设将产生重要指导意义，可以预计，今后一些适合社区商业发展的商业形态，包括社区型购物中心、邻里中心以及现代生活广场等将会得到快速发展，逐渐成为商业地产中的新亮点。
从各种类型商业地产的发展趋势看，由于城市新社区建设步伐加快以及各级各地政府目前积极鼓励发展社区商业，2005年及今后的一段时期，中国的社区商业将呈现出较大的发展潜力。
记者：为进一步提升华南MALL的特色服务，华南MALL与广州新白云国际机场联手推出了华南MALL“航空港”，这是一次创新经营的大胆尝试，请谈谈这个创意的执行状况以及效果。
童锐：2005年9月6日，中国首个异地城市候机楼—东莞城市候机楼落户华南MALL并成功运营，它直接给华南MALL带来数量巨大的高端消费人群。东莞每年有300多万的客机乘客，如有70%选择东莞城市候机楼出行，它意味着华南MALL拥有每年近200万人次稳定的高端消费客流。
对于这一创新之举，华南MALL建造这个航空港有多层考虑，一个重要原因是华南MALL要打造一个主题式购物公园，有别于其他任何一个SHOPPING MALL，所以自己就必须要有真正的特色，航空港就是一个登机快速通道，为前来华南MALL的中外游客提供星级服务，以吸引更多的旅游人流，这是国内任何一家SHOPPING MALL所没有的服务。
记者：MALL CHINA第二届年会将会议的主题确定为持续经营，而华南MALL也致力于“特色经营、永续经营之路”，这一点您认为会对行业和华南MALL自身发展带来哪些影响？
童锐：即将过去的2005年是华南MALL经营元年，一个起着基础作用的分水岭。东莞城市候机楼、国际建材连锁超市巨头百安居、真功夫餐饮连锁店等正式对外营业等等，而作为华南MALL商务、旅游功能的最大配套设施之一，华南MALL尼罗河国际大酒店已正式开业，这标志着华南MALL的商业配套正在进一步完善，商业价值正在提升。
华南MALL在经营策略上都反复强调要建一个百年老店，强调永续经营，强调专业运营、规避短期行为而谋求长期稳健理性发展的思路，对于未来遇到的不乐观的情况，做好了充分的准备，也有信心有勇气去面对。
具体而言是要在“主题式购物公园”的定位上走一条全新的特色经营发展道路，为消费者创造更多和更好的价值，为消费者打造体验式的购物、娱乐和休闲方式，为消费者精心营造魅力和空间无限的室外MALL。华南MALL的所有经营活动都将围绕这个目标而努力。
华南MALL将“做大做实商圈辐射”。由于商业地产与住宅地产存在很大差异，商业地产的成功经营，需要有强势而稳固的消费商圈作发展支撑，为了保证商业地产持续稳定的经营，商业地产开发商需要不断提升自己的商圈辐射能力，在达到一定的阶段后，就要保持这种辐射能力，因此，为商家营造实实在在的商圈，是华南MALL做好经营大文章的一项首要任务。华南MALL前期工作主要开拓的是东莞以及珠三角地区的消费市场，并且取得了相当不错的成绩，而今年以来的招商和经营活动，一方面是为了进一步巩固已经开拓的消费商圈，另一方面则是为扩大商圈的范围而做的实实在在的努力。
记者：您认为华南MALL发展所面对的最大挑战是什么？
童锐：华南MALL发展所面对的最大挑战，就是提升华南MALL的聚客、滞客、悦客能力。其中首要的就是如何吸引人流，即聚客能力。目前预计华南MALL的人流主要是常规人流和旅游人流，常规人流是珠三角周边地区前来购物休闲的市民，而旅游人流就是前来珠三角旅游的，到华南MALL观光的游客。华南MALL自部分旅游、娱乐项目开放以来，一直保持了非常旺盛的人气，虽然主力店尚未全部开业，但是高附加值的商圈辐射效应已日益凸显，其一直倡导的旅游价值也开始逐渐显露出来，并且获得市场验证。华南MALL除了节假日之外，每天都达到一万的人流量，在我们前期开业的时候达到了这样的效果，我们还是比较满意的。
记者：您认为今后中国购物中心和商业地产行业发展将会出现哪些变化，呈现哪些特征，政府应当如何协调购物中心和商业地产行业的健康发展？
童锐：今后商业地产将向两个极端方向发展，一个是大型的复合型的商业，能够通过功能的折射来形成最大价值，像华南MALL这样的；还有一个就是社区MALL。前者是满足了商业发展的规律，后者是满足的商业发展的就近原则。还有一种，就是在这两级发展的过程之中，作为传统的商业街和主干道，或者是传统的商业中心、购物中心会形成一个稳定的发展，将来消费基本上在这三个地方来进行，一个就是传统的商业，就是传统的中心区商业，还有一个是社区MALL，另外一个就是时间更长一点的，像华南MALL这样的多功能购物中心。
从东莞情况来看，我认为东莞商业地产最需要解决的问题就是质量的问题。首先，衡量一个市场一般要从两个角度来看：一个就是“量”，一个就是“质”。“质”上是不是有特色，“量”是不是够，这是衡量一个市场好坏的重要标志。
东莞的商业地产，从量上来说，绝对不会过剩。为什么呢？这个城市的可延展性、可辐射性，还有这个城市的消费水平决定了这个城市的情况。东莞到目前而言真正要解决的是“质”上的问题，而不是“量”上
