当上实城开董事长倪建达近日抛出2014年战略调整计划时，有几个好消息可以让他与外界分享：一是收购中新地产的历史遗留问题已经基本解决；其次，经过一系列的资产腾挪之后，该公司业绩已实现扭亏为盈。
于是，在公布2013年全年业绩之前，倪建达向媒体透露了转型之意：“2014年，上实城开将尽快退出三线以下城市，选择性退出三线城市，并加大一二线城市经营性物业的持有。”
但好消息的表象之下，是令人忧心的事实：受累于中新地产的历史遗留问题使其错过在上海等城市的黄金发展期，而眼下一二线城市的纯宅地市场竞争激烈，迫于现实，上实城开将希望寄托于城市经营性物业之上。
被迫的转型
按照倪建达的想法，新型城镇化未必能为上实城开这样一个以大城市为发展背景的企业，提供足够的发展机会。
“我们的核心竞争力和发展机会应该体现在对一二线城市的深耕，所以我们在战略上进行了比较大的调整。”他在接受媒体采访时如是说。
该报道援引倪建达的话续称，“大家都没有走出去的时候，我们走出去了，大家都走出去的时候，我们就应该走回来。”
不过这一观点显然与现实相悖。眼下，房企正在从三四线城市重返一二线城市。受此影响，一线城市土地成交持续高位。
相关研究统计数据显示，今年前两个月，全国15强房企拿地总额达到了784.8亿元。其中，在一二线城市就达到了687.68亿元。
对于上实城开“退守一二线”的战略调整，业内人士认为，这一转型与大趋势一样，没什么出彩的东西。
“而眼下一二线城市的纯宅地市场竞争太过激烈，他们并没有竞争优势。迫于现实，他们当然只能加大在商办结合项目方面的投入。”该人士如是说。
据报道，倪建达认为，今年的商业竞争将是“贴身肉搏”的惨烈竞争，但上实城开对一线城市的经营性物业仍将在2014年加大投资力度。
他以上海莲花路地铁站旁的城开中心，以及上实城开参股的莘庄轨交上盖综合开发项目为例，强调地段对于商业项目的重要性。
“做商业地产，必须在人口密集、居住集中，且已被认可的成熟商圈内，这是在惨烈竞争中存活下来的根本。”
一个不可忽视的问题是，商业显然并不是上实城开的强项。该公司的营收仍以商品住房的销售收入为主。
据其2013年中报数据显示，在上半年33.4亿元的销售收入中，住宅项目万源城和上海晶城分别贡献了58%和19%的销售额。
对此，倪建达亦坦言，未来在商业方面的发展都会找在商业运营领域知名的机构合作。“目前，上实城开住宅与非住宅产品的比例为6：4，以后这个比例还会调整，会更关注经营性物业的持续发展。”
摇摆的战略
在外界看来，“战略”对于上实城开来说似乎总是在摇摆。
2010年收购中新地产曾被彼时的上实控股视为扩张的大好时机。当时在上海，上实控股的财力和业绩只能算是中等偏下。地产项目储备不足，一直是制约其后续发展的短板。
而中新地产旗下庞大的土地储备正好弥补了上实控股发展的不足，该公司也借此机会一举进入当时内地开发企业土储总量的前二十。
据历史资料显示，剔除市场化运作的珠海淇澳岛项目，上实控股当年的土储由420万平方米增至1580万平方米。
时任上实控股行政副总裁兼上海城开(集团)有限公司董事长的倪建达曾表示，中新地产在11个城市停滞不前的地产项目，在上实强大的资金助力下，很快能打开新局面；反之，借由中新地产的全国化平台，上实控股也能实现走出长三角，布局全国的战略。
不过遗憾的是，当时决策者提出的布局全国的战略并未实现，收购中新地产后，该公司用了差不多三年半的时间去整理。在此期间，上实城开没有机会去获取新的项目，甚至在2012年该公司还是一个亏损的企业，这无疑影响了其在一二线城市的发展。
倪建达在对媒体回忆这段往事时曾表示，“中新地产原先是一个民营企业，有管制和管控上的缺陷，上实城开花了很多时间对这个项目进行了改造和重启。三年内处置了大量的历史遗留问题，进行了大量的资产结构调整，包括人员的调整，包括管理模式的调整，现在公司运营趋于正常，也走上健康的轨道。不过，虽然这个公司已趋于正常，但绝对还不算一个成功的公司。”
在布局全国战略流产之后，2013年年初，上实城开在出售成都公园大道项目全部股权时曾明确表示，出售成都项目主要由于集团已重新制定发展策略，将专注于集团拥有据点的长江三角洲物业发展项目。
之后，上实城开曾退出上海徐家汇中心项目，并以此置换上海徐汇区另外四幅商业地块。接着该公司又再度宣布出售上海城开中心25%股权。一系列的资产腾挪之后，今年该公司中期业绩显示，上实城开才基本实现扭亏为盈。
几经调整、多次摇摆的发展战略，在业内人士看来，上实城开略显志大“财”疏。
“他们想做高周转、快速运营的企业，类似世茂、万科。但由于国企的体制影响，实际上做下来的效果并不理想；同时他们又不肯做徐家汇地块这种需要20年、30年去经营的大型项目。从某种程度上来看，发展战略摇摆不定导致了他们近几年发展迟缓。”该人士如是说。
