上下九商圈的骑楼、老字号早已被看作广州老西关的名片,随着时代的变迁,上下九商圈为适应变化亦在推陈出新。昨日,新快报记者从广州市商业步行街商会处获悉,上下九步行街硬件改造持续进行,将与团购网站合作打造O2O闭环,这将成为步行街商圈的首次“触电”。
“人多”
零售式的批发销售成主流
最新数据显示,在1280米长的上下九步行街内领牌商家达5000家,日均人流达到30万-40万,周末大约60万人,节假日高峰达到100万人左右。“人多”支撑着商圈的繁荣发展。“步行街内的商家客单价不高,但量大,走量成为这里开铺最大的特色。”广州市商业步行街商会副会长匡建明告诉新快报记者,这里的消费可以称为零售式的批发。他还提到,因上下九骑楼建筑、老字号店铺、实惠商品等特色,导致客群以游客、老广州和学生为主,“15岁至35岁的客层中,20来岁的消费者最多,蓝领消费者是主力。”
据步行街商会透露,针对上下九的消费特色,年内的升级改造主要向两方面拓展,即加强风土人情和文化内涵,以及继续丰富商品品类,突出价格优势。“目前,除了已有的名汇城、东方汇等商场外,年内还有西门町项目开业;部分业主仍在对物业进行翻新。”匡建明表示。
“触电”
年内团购商家拟达4000家
虽然以游客等群体为主力的上下九步行街受电商冲击并不明显,但是,为加强消费者购物体验,上下九步行街开始“触电”。新快报记者了解到,下九路步行街已与一家商业地产类网站签署协议,将由该网站搭建一个独立的团购网平台,优惠内容由步行街内商家提供,合作打造O2O闭环;消费者可以通过该团购网以更便宜的价格实现步行街内的消费。
佳阳CBD网总裁梁晶晶在受访中表示,“在团购网下订单会有比线下更便宜的价格,但与一般的购物网站不同,团购网不会提供商品快递到家的服务,所有的订单都需要到店提货或体验。”她认为,团购网提供的线上下订单是为了消费便捷性,目的在于将线上的消费者更多吸引到线下,并构建积分卡系统。
“网站还会配合步行街的商家做活动宣传,针对广州本地和珠三角消费者。”梁晶晶透露,该团购网已与3000余家网站达成广告联盟。据悉,该团购网会依托步行街商会的资源,逐渐与步行街内商家达成合作协议,预计每季度有1000个商家优惠上线,到今年底完成4000个商家的接入。
商业地产
租金升值潜力大
城市中心区域的拆迁成本一直是该类商圈商业地产项目发展的“绊脚石”,但随着升级改造的进行,也有资本看好商业地产升值潜力而投入。广州力迅投资副总裁张学民告诉新快报记者,步行街有其文化特色,能吸引到客流,“公司在此投资7亿至8亿元的西门町项目总共5000平方米,将在年内开业;从去年12月开卖至今,已售出五分之一。”
他还透露,过去5年步行街上商业买卖成交价格平均每年递增22%左右,就该项目情况而言,一年前租金在2500元/平方米的铺,保守估计最近已涨至3500元;首层最高租金已达5000元/平方米,“开发商计划持有一半左右的物业自营”。
商业业态
零售:客单量多协同效应明显
在上下九步行街的零售业态中,黄金零售尤其红火,1280米长的上下九步行街里聚集了10多间金铺,被戏称为“广州弥敦道”。在步行街内已拥有一家六福珠宝门店,且准备再开一家旗舰店的加盟商刘先生表示,在上下九销售客单价虽然不是最高的,但客单数却是最多的。对于步行街内金铺密集问题,刘先生十分乐观,“在人流量大的上下九步行街,店铺越多并不会分薄销售,销售额并不是单纯的相加,而是产生1+1大于2的协同效应。”
餐饮:外地游客催旺本土市场
上下九步行街餐饮店铺丰富,有从几平方米牛杂店到开设多家分店的小吃品牌,也有广州酒家这样从1935年开始一直延续至今的老字号。据上下九步行街的广州酒家负责人何先生透露,2013年餐饮行业竞争激烈,受大环境影响呈下坡趋势,但这家店却未受到明显影响,“去年销售仍然过亿,同比有所微增,是广州13家店内表现较好的店铺。”他分析这缘于这家店的客群是游客及老广州消费者,“我们以前招工需要会讲广东话,现在招工最好要懂普通话,很多游客拿着手机上的介绍点特色菜。”
业内看法
广东流通业商会执行会长黄文杰:
文化特色应加入更多动态展示
黄文杰认为,上下九商圈、北京路商圈、天河路商圈分别代表着广州商圈的特色,其中上下九步行街这样的街区商圈贴近消费者,有着更强抗风险的能力,“在很多人心中上下九就是老西关的名片,这里的建筑、饮食都具有丰富的本土感觉,也是老广州会去的地方。”同时,步行街商品价格偏低,消费主力是年轻群体,“虽然客层较窄,年轻群体消费单价不高,但是活跃度和消费频率高,这是下九路步行街的优势。”
值得注意的是,黄文杰指出,目前步行街强调的文化特色,如骑楼、雕塑等,都趋于静态,在发展中应有更多动态的文化展示,如巡游等;商品可以选择以粤港本土为主,配合更多快时尚、玩乐的商品去贴合年轻群体的定位。
