商业地产观察
零售商业篇(上)
在最近召开的佛山两会上，佛山城市综合体是否过量、如何避免同质化等问题引起了委员们的强烈关注。委员们的担忧不无道理：有调查数据显示，到明年，以城市综合体面貌为主体，带有较大零售商业体量的在建项目将在现有的基础上新增体量100%。而据记者统计，佛山的人均零售商业面积已经超过广深。
佛山是否能够承载如此大体量的商业地产?在刚刚公布的统计数据中，佛山市的社会消费品零售总额以及增幅明显低于广深，这与佛山零售商业面积赶超广深的发展明显矛盾。加上电商的冲击，佛山零售商业面临着极为痛苦的内忧与外患。
【内忧】
禅桂中心区超30个大型购物中心
从季华路一路数过来，丽日广场、鹏瑞利广场、星星凯旋国际、恒福国际广场、绿地中心……据本报记者统计，在长约10公里的季华路，沿线已经布局了13个项目，商业面积已经达到158万平方米;其中，零售商业面积至少超过110万平方米，是目前佛山商业最为密集的区域。
桂城同样零售商业爆棚。桂城的商圈主要分布在南海大道、桂澜路、千灯湖区域。据记者统计，在这些区域内，已建及在建的购物中心多达12个，零售商业面积达到了123万平方米。其中，零售商业最为集中的是千灯湖区域，零售商业面积将达到51万平方米，是之前库存的3倍有余。而今年将开业的三大购物中心全部集中在桂城，南海万达广场、南海创鸿城和平洲怡丰城将直接为桂城新增40万平方米的零售商业面积。
保利水城副总经理欧美珊认为，从消费力和供应方的接受程度上看，目前佛山的商业项目开发过度集中，过剩已成定局。
佛山人均零售商业面积或超广深
来自高力国际的统计，佛山市2012年零售商业整体库存仅为202万平方米，但到了2013年激增至279.68万平方米。而据了解，广州2013年大型购物中心市场整体库存约305万平方米，而深圳约275.68万平方米。
今年，随着南海创鸿城、怡丰城、南海万达广场等购物中心的投入使用，佛山的零售商业面积将迅速攀升至348.68万平方米，此水平将看齐广州的357.6万平方米。
根据高力国际的统计，近三年将是佛山零售商业面积暴增的三年，明年还会有万科旗下的佛山万科广场、南海万科广场、王府井百货、恒福国际广场、丽日广场、中海寰宇城等一批零售商业体入市。届时，佛山的零售商业整体库存将增加到404万平方米。而这一库存量比2012年增加了近一倍。
如果从人均零售商业面积比例来看，佛山人已经明显地赶超了广深。以今年三市的零售商业整体库存计算，广州市人均零售商业面积约0.27平方米，深圳约0.4平方米，佛山约0.48平方米。不过，有商家指出，“从总量上看，佛山的人均零售商业面积并不大。但是由于佛山的零售商业过于集中，以禅桂中心区为例，常住人口不过200万左右，但商业综合体近30个，人均商业面积早已超过了一线城市通常的1平方米/人，商业过剩已成定局。”欧美珊在接受记者采访时说。
【外患】
电子商务对实体零售的冲击不断加强
一面是佛山零售商业体量的突飞猛进，一面又是电商对线下零售市场的“无情冲击”。不少零售商向记者抱怨，这两年生意明显不好做，“店里有的东西，网上大部分也有。网上做生意，有时甚至不需要铺租，线下还要水电费、 房租、铺租等，压力好大。”
佛山市有关部门的统计数据显示，2012年佛山网购用户的规模突破 250万人，占全市网民的一半。另外，计算可以发现，佛山网购用户年消费额为7040元，比同年全国网购用户人均年网购消费金额5203元，高出1837元。
另外，比较线上线下交易额，也可以看出电子商务对实体零售带来不小压力。佛山市有关部门的数据显示，2012年B2C与 C2C交易额达到了176亿元，占全市社会消费品零售总额的8.71%，高于全国6%的平均水平。去年网购人数继续上升，部分购买力继续从线下迁移到线上。另外，去年B2C与C2C交易额约为200亿元，占去年全市社会消费品零售总额2264.1亿元的8.8%，比2012年有所增长，显示电子商务对实体零售的冲击仍在加强。
【矛盾】
社会消费品零售总额
仅占广州1/3
佛山的零售商业体量有看齐广深之势，但佛山人的消费能力和当地的消费意愿却远没有达到广深水平。
根据广州、深圳、佛山统计局统计，去年全市实现社会消费品零售总额广州为6882.85亿元，深圳为4433.59亿元，佛山为2264.1亿元。佛山的总额仅是广州的约1/3，深圳的1/2。
据佛山市零售商业行业协会统计，从社会消费品零售总额的增速来看，佛山市2013年的增速与全省增长12.2%持平。而广州增长15.2%，深圳增长10.6%。可见，佛山人在本地区的消费力和消费意愿，与广州还有较大的差距。
对此，业内人士分析，佛山由于邻近广州、香港，不少高端消费有外溢倾向。“我们在佛山来开店，看重的就是佛山人的消费能力。”在广州友谊开业之初，广州友谊有关负责人在接受记者采访时指出，在广州友谊的会员里，有相当部分的VIP客户来自佛山，这也奠定了广州友谊在佛山开店的决心，“希望能够把他们留下来在家门口消费。”但是，这只是商家的美好愿景。
有公开资料显示，广佛地铁开通一年之后，广州显现出强大的“虹吸效应”，佛山有一半的消费力被吸引到广州消费。3年多过去了，随着广佛地铁到来的同城化生活，众多大牌商家涌入佛山，提升了整个佛山的商业档次，佛山的商业氛围与广州的差距越来越小，可是外溢的现象依然存在。“佛山人不是没有消费能力，而是没有消费意愿。”在佛山商业界10多年的叶先生如此评价。“佛山人不缺钱，关键是要把他们留下来消费。”广州友谊有关负责人说。
除了消费意愿外，当地的人口总数影响当地社会消费品零售总额的一项硬指标。据广深佛三地的统计年鉴，2012年三市的常住人口分别为1283.89万、1054.74万、726.18万人。人口基数少，社会消费品零售总额自然就少。
【观点】
提升城市商业氛围 提高市民消费意愿
南海广场有关负责人认为，就目前佛山的人口规模，商场确实多了点。“希望政府可以引入更多外来人口以扩大佛山的消费能力。”印象城总经理林文彬也认为，季华路上的商业综合体目前来说可能是过剩的，但长期来看，决定城市综合体是否过剩的因素是城市的消费力，如果佛山发展得快，流动人口尤其是高素质的流动人口增多的话，消化是不用担心的;否则，经过竞争后肯定会有一些综合体退出商业地产的舞台。
而针对高端消费外溢的情况，业内人士指出，关键是要提升整座城市的商业氛围，商圈的成熟度要高，“总的说来，消费者是不会舍近求远的。”顺联国际有关负责人叶辉宇说，佛山的城市化水平与广州之间的差距正在缩小，大量商场的涌入为佛山的商业注入了新鲜血液，也为佛山人带来了在家门口就能享受的便捷服务。
