文/同策咨询研究部总监 张宏伟
近日，南京市政府下发了[2014]13号文《市政府办公厅关于进一步加强我市房地产市场管理工作的通知》，对房地产市场的调控和管理提出了七条意见，简称“宁七条”。
该《通知》在住房供应结构方面进一步突出了刚需类产品的位置，并要求90平方米以下户型占供应用地的比达到50%以上，并且又重申加强对郊区房地产市场监管，重申限价政策。那么，南京“宁七条”出台后，对于南京市场影响怎么样？笔者认为，“宁七条”出台，“调结构，控房价，控风险”成最大特征。下面笔者就“宁七条”逐条一一进行分析：
一、完善住房供应结构，针对供需失衡、中小户型占比偏低的状况，进一步提高中低价位、中小户型住房的比例，把满足群众的刚性自住需求放在更加突出位置。今后五年全市商品住宅年均用地在500公顷以上，其中90平方米以下户型占比达到50%以上。
二、针对土地市场竞争情况，地块在公布出让起始价的同时，公布竞争的最高限价，最高限价原则上控制在起始价的45%。竞价达到最高限价时仍有竞争的，停止竞争地价，改为竞争配建保障房面积或保障房建设资金，配建面积最多者或出资最高者为竞得人，从而进一步加大保障性住房的建设力度，保障住房困难家庭和引进人才的基本住房需求。
2014年年初，南京积极探索土地出让的新模式，完善住房供应结构，针对供需失衡、中小户型占比偏低的状况，进一步提高中低价位、中小户型住房的比例，向市场推出南京“5090”土地出让新政。“宁七条”当中再度重申这一模式，将今后五年全市商品住宅年均用地在500公顷以上，其中90平方米以下户型占比达到50%以上。
那么，这一模式能起到的作用有多大？ 南京“5090”新政能起到抑制房价上涨的作用吗？
同策咨询研究部总监张宏伟认为，就南京“5090”新政本质而言，“限地价、竞配建”表面上来看，使土地市场交易价格降低或溢价率最高45%，溢价率表现走低，但是，实际上由于配建条件的存在，开发企业在拍得地块之后，对于开发企业来讲，只不过是通过“配建”形式转嫁了正常招拍挂时土地应该溢价的那部分金额，其总体成本并没有降低。
此外，尽管南京“5090”新政明确全市范围内的商品住房用地，在出让时原则上均需明确90平方米以下的房屋建筑面积比例，全市90平方米以下商品住房占全部商品住房比例不得小于50%，并写入土地出让合同，但是，这样规定当中并不涉及“限房价”。因此，即使通过“限地价、竞配建”形式竞拍地块，由于对于开发企业来讲其实际土地成本并没有降低，因此，从土地成本构成的角度来讲，并不能起到遏制房价过快上涨或降房价的作用。而决定房价上涨与否的仍然是市场供求关系。
从未来市场趋势来看，市场供求关系的力量始终是占据主导的，“限地价、竞配建”调控难以改变土地市场走势大趋势。因此，当前来讲，不管“限地价、竞配建”试点范围怎么扩大，基准地价上不上调，地价实质性的上涨都是在进行的。而政策无论这么变化，从大趋势角度来讲，改变不了一二线城市地价的上涨趋势，只能通过阶段性的政策调节地价不要上涨过快。
但是，“限地价、竞配建”会导致中小套型的住宅供应量增加，可以更多的解决首套自住需求的购房需求，一定程度上从市场供应结构上改变当前中小套型供应紧缺的市场局面。同时，政策规定今后五年全市商品住宅年均用地在500公顷以上，其中90平方米以下户型占比达到50%以上。对于房价来讲，尽管单套房产价格不一定会降低，甚至还会上涨，但是，由于市场成交结构更加偏向中小套型，那么，成交结构的变化会导致市场成交均价上涨幅度放缓，甚至局部地区出现均价下跌的状况。
三、为了防范企业资金风险，维护购房人的合法权益，申请商品住房预售的项目要严格按照《中华人民共和国城市房地产管理法》第45条规定执行。对于出现过延迟交房纠纷或者烂尾现象的企业，从严要求现售，以规避管理风险。
同策咨询研究部总监张宏伟认为，2014年年初，受到银行信贷紧缩、“钱荒”的影响，杭州、常州、南京等城市个别楼盘降价逆袭。楼市“限贷”对于市场影响之快似乎有点出乎意料。即使大多数开发企业不缺资金的情况下，大家也普遍对未来市场预期感觉到不确定性。从这个意义上来看，楼市“限贷”比“限购”更具杀伤力，楼市“限贷”成为楼市调控最有效的调控手段。
从楼市的角度来讲，由于银行信贷紧缩、钱荒导致银行“流动性”趋紧张，收窄首套房贷优惠、上浮房贷利率，一部分风险项目有可能获得不了开发贷、个人按揭贷款，由于额度的限制、风险的控制的因素，导致一部分问题项目或一个城市供大于求的问题区域首先暴露市场问题。
此时，政策层面应该提前防范由于银行信贷阶段性紧缩导致的可能性的市场风险，对于出现过延迟交房纠纷或者烂尾现象的企业，更要从严要求现售，以规避管理风险，维护购房人的合法权益。
