商业地产之地产商的吸引力，正如当初美国西部对淘金客一般。目前昆明外资港资涌入，已呈现出3+7商业格局，包括3大传统商业中心及7小新商业中心。其中一条广福路便聚集了红星、奥辰、润城、大商汇、广福城、南悦城、海伦国际等数千万平方米商业开发体量，并将催生多个购物中心，未来极有可能呈现1/2现象。
地段？地铁？主力店？有没有更吸引人的揽客方式？
返租加回购？代租加保底？分成？自持？有没有更好的投资模式?
昆明商业地产供应量过大
昆明300多个城中村改造，放眼看昆明满是城市综合体。昆明商业发展至今已呈现出“3+7”商业布局，传统3大商业中心三市街、翠湖、小西门；白塔路、广福路、北市区、南市区、西市区、金产区、呈贡新区则将形成新7小中心格局。其中一条广福路便聚集了红星、奥辰、润城、大商汇、广福城、南悦城、海伦国际等数千万方开发体量，并将催生多个购物中心，商业密集程度连深圳北京等一线城市也很罕见。商业野蛮生长供应过剩加上电商攻城略地，极有可能呈现1/2现象—即商业地产有1/2拖延施工进度，开工的有1/2延迟开业时间，开业的有1/2难以盈利！
电商不是终结者
目前商业出现一个很有意思的现象：“楼上楼下两重天。”楼上餐饮商业排队火爆，楼下品牌店门可罗雀！实体店受电商冲击巨大；但长远来看，并不排除两者出现共赢合作模式。
传统网络时代，考虑的是如何把人从线下拉到线上；新网络时代，则是考虑如何让人从线上拉到线下，这种转型将带来商业地产020模式；即商业地产与电商合作，将线上快捷方便和线下消费体验互动互补共赢。可以预见，未来将通过社交媒体营销，比如微信平台APP二维码等，来帮助商场社会化经营。新一轮商业决胜标准开始向“谁能带给消费者意想不到的惊喜体验”发展，目前，万达，银泰，梅西百货正在做这方面调整；昆明本土的大宥城智能化配置概念也令人期待！
地段不是头等舱
目前很多人把商业地产的决胜要素归结于地段,因为地段就意味着客户资源。实际上,地段的真正价值在于客户需求；昆明多中心的形成与地铁的开通见证“地段决定一切”的终结！如广州传统黄金宝地的天河城，正在逐渐被万菱汇、太古汇商业分流；深圳华强北商圈聚商能力，也逐渐在被南山保利、KKMALL等分化。
随着昆明地铁运行，未来地铁商业全面开花，积极进军商业地产开发领域开发商，在产品定位上精准定位，一定要考虑整体商业消费层次感，选取多层次错位结构以及总体商业和缓的梯度安排。如广州太古汇在业态定位上即地铁负一、二层定位中端快时尚消费群，把地面一二层奢侈品业态留给高端客户！
主力店不是救世主
主力店知名度高、信誉好，有强大的聚客能力，提升整体物业价值；从而引导商业地产租金、售价的提升。但主力店是把双刃剑；太强、门类齐全的主力店会造成商业整体平衡的问题，会形成一处开花其他偃旗息鼓的局面，大家眼里只有它，反而撑不起其他的店铺！沃尔玛就是一个最直接的例子！在商业地产中，主力店聚客能力必须与其他租户分享；如为中小租户保留容易产生租金溢价的位置，并注意保持业态联动与品牌互动！
昆明商业正处于一场商业再生的浪潮中！多元化和个性化的需求、电商的挤压、同行的竞争、新技术新媒体的推波助澜，都使得商业地产的后期运营更加复杂，并倒逼前期设计、定位、招商等更符合市场与消费者的期盼。广宣认为，昆明商业发展将朝体验化（建筑体验、智能体验、业态体验、服务体验）、艺术化、模式化发展；如即将面市的广基地产商业项目。但如果商业项目不能唤起本地人的情感和共鸣，仅仅依靠某些资本大鳄带来的“快餐连锁式”开发运营模式，永远没有生命力！
