国华置业“开发运营管理一体化”的商业模式，曾一度引起地产界争议，房超的成功始于精准定位。近日，北京市政协委员、北京国华置业有限公司董事长房超做客新华网北京频道，就商业地产泡沫、高端城市综合体走过十年，未来之路等热点话题与网友进行交流。
盲目建设与低效率是商业地产发展硬伤
【主持人】：我这里有一个数据，是一个房地产研究机构所做的一个统计，说是十二五期间全国20座重点城市新增城市综合体，它的总量预计将会超过1.6亿平方米。假设我们这个数据是贴近现实的，您怎么看待这个巨大的需求？
【房超】：城市化这十年实际上它是高速发展的，所以也就积攒了大量的综合体。目前大家有很多的争论，认为综合体是不是建得太多了。从我们国家房地产发展的趋势来看，有两个市场：一个是城市化市场，就是迅速提升的人民生活水平的需求，它带动了城市化的发展；第二个是城镇化的需求，城镇化和城市化不是一个概念，城市如果发展到一个阶段，它可能会显得供需关系发生了变化，但是城镇化才刚刚起步，比方说城市化的房子，如果是每平米4、5千块钱，它是满足（农民）要转换身份产业结构调整、农村进城这个层次的，所以房地产市场即使城市化出现了供求关系的变化，但是城镇化是存在的，所以我认为城市化和城镇化现在到了一个共同发展的阶段。现在存在一个问题是大量的同质化产品，低端的、中端的这类产品非常饱和，但是引领大家生活方式的，这种高端的、面对未来的，或者是满足社区服务的，这个需求还不够，所以我认为这主要还是一个结构调整的问题。城市化的进程，对商业地产来讲，对综合体来讲，它是一个结构调整，城镇化的进程是一个起步，所以机会还是非常大。
【主持人】：最近有人说房地产泡沫如果出现在中国，有可能第一步就是商业地产，您怎么看待这个论调？
【房超】：这是老话题了，大家一直在关注商业地产，唱衰唱好也喊了很多年，市场的规律就是如此。房地产发展商业地产要受多种因素影响：首先，它和人们的生活需求是息息相关的，有了需求才会产生市场。市场是一只看不见的手，它实际是在调节。第二，确实存在一个问题，有些城市和地区过度超前地去做大量的商业地产，同质化也造成了没有太大的吸引力从而导致低效率。现在的综合体低效率是很普遍的，建一个商场投入了很大的建设成本，维持它本来就需要一个巨额资金，但产出很低。缺乏一些科学依据就盲目地复制，求快求多，这个现象现在已经引起了各届人士的注意。
【主持人】：作为从业者，您觉得这个问题现在有什么特别好的解决办法吗？
【房超】：第一，市场作用还要再加强，不要过分扭曲市场；第二，政府在配置资源上应该有一个导向。
过去发展商做综合体的目的就是为了拿地，因为市场信号，政府政策的引导，都是鼓励综合体的。当然，综合体是相对于纯住宅建设，缺乏商业配套，过快的发展必然也会出现一些问题，房地产商们也该有个反省，一定要认真地反过来研究市场，来研究未来的需求，才能使商业地产这种低效率、普遍低效率的情况能够得到改善和扭转。
谈起当下商业地产的未来和前景，房超认为，它的发展要受多种因素影响。新华社北京频道发 张蓉摄
房产税的征收要统筹考虑
【主持人】：关于不动产统一登记制度，其实这个问题一度也是民众非常关心的一个问题，您认为这个不动产统一登记制度是否将会对房地产市场的调控起到一个长效和积极的作用？
【房超】：不动产登记本身就是一个简单的社会资源的统计和调查，财产透明以后可能对其他方面也会产生影响，在一定程度上和房地产政策的出台，和未来的发展趋势就紧密地联系在一起，我个人是这么理解的，任何一个政策的出台比如房产税，就它本身而言是不够的，一定要和它所处的政策环境是要作为整体来考虑。
房产税的出台一定要依存它的环境，如果环境不存在，如果单独地出一个政策，在别的地方可以很好实行的东西，在这儿可能就是一个不好的政策，所以一定要统筹考虑。
如果房地产税出来以后，能够把目前这种错综复杂、纷杂的税目税率做一个整合，然后集中在几个主要征税的税目上去，可能对整个经济管理，对企业的发展都会有正面的作用。
互联时代，国华置业同样面临挑战
【主持人】：国华置业在北京、长三角、珠三角区域都缔造了很多高端商业综合体，11年来也获得了很多的殊荣。在您看来这些荣誉是一个必然吗？
【房超】：企业的一个特质就是：我们一开始就会定位，就是做商业地产。一开始的定位给我们自己树立了一个企业的宗旨，就是目标。我们所做的行业或者说我们做的产品一定是要做到为城市负责，对历史负责，对社会负责，要做百年精品。我们在公司成立初时，我们把它刻在所有能见着的出版物和我们的墙上，现在还刻在华贸中心最显赫的华贸广场的碑上。
我们希望永久地来接受群众的监督。华贸还坚持了一条，开始在做的任何产品，基本上要量身定制，就是要了解你的客户的定位，你的核心需求，一开始在图纸阶段，就要知道是给谁做的？谁会来？当然有的直接是签订了战略合作，一起参与你的规划和设计，像华贸的两个酒店：丽思卡尔顿酒店、北京JW万豪酒店，当时都是由酒店管理者参与了设计，基本上量身定做的，包括写字楼部分，包括新光天地。所有这些综合出一些核心理念就是：我要做市场最需要的产品。
我们每天面临的挑战是非常多的，比方说电商的冲击。电商的优点就是高效，它使得购物过程变得简便、高效。我们现在在研究O2O，我们怎么把线下的实体商业有效地连接到线上，满足日新月异的移动互联时代的需要。过去逛商场是人们的主要方式，现在在网上他（她）也可以逛商场，我们也把商场放到网上，通过各种技术手段，由互联网的思维来改造实体经济，我想这对实体经济会是一个提升的机会。如果不这样，我们迅速地在失去市场和优势，这就是我们的劣势。我们还没有做到线上线下完全一致。
【主持人】：这个O2O平台是自己搭建的还是收购其他O2O的机构？
【房超】：现在我们有一个研究部门在专门做这件事情，但它仅仅是公司的创新部门，它是个发动机。实际上在公司的所有部门，无论是设计、管理、商业运营，包括其他管理，我们都在努力地进行创新。
今年我们是创新年，所有原来的工作怎么把它植入互联网基因，怎么把它变成互联网线上线下互动，怎么把我们过去的会员进一步整合为我们的线上会员。过去我们的商场有几十万会员，这是我们长期积累的一个资源，但是过去的会员就只是拿一张会员卡，来商场买东西只有一点优惠，我们现在就希望把这一部份会员的服务进行延展，把它整合成多功能，通过APP通过微信和其他的技术手段，把这些会员变成线上线下互动的主力部队。当然，其他进入我们消费区的人，任何和我们发生其他合作关系的人，都应该成为我们线上线下的合作者。所以通过一些技术手段和第三方服务，下一步不排除引进一些战略合作，比方和某些非常厉害的知名线上企业来做一些服务。
期待快速推进溴化锂制冷技术
【主持人】：关于建筑节能减耗，您是一直在致力于这方面的研究，在您的研究经验当中觉得有哪些新技术是非常值得推广而目前还没有进行的？如果有这种情况的话，国华置业以后在项目开发的过程中会不会引用？
【房超】：因为建筑能源消耗初步统计占整个能耗的40%。它是一个主要的能源消耗大户，建筑节能的一些技术在国内外这么多年来都总结了很多成熟的技术，现在北京是对建筑节能技术是相当重视的，它在报建的时候就规定了要用节能墙体、墙体保湿、对门窗要实行控制，一定要用节能的门窗。现在世界公认的建筑节能技术是冰蓄冷和溴化锂制冷的节能方式，在国外已经很普遍了。
冰蓄冷发电，它有高峰和低谷，如果发电能经济的话，最好要消峰填谷。但是消峰填谷很难做到了，因为到了晚间工厂一停机，居民一停机，发电的负荷率就变得非常少，但是所有的发电设备又都在运行，电是不能储存的，所以你只能通过晚上多用电来把低谷填平。这个技术要靠全社会的用户来解决，就是说高峰是用户用的，低谷也应当由用户来填，否则单靠一个力量解决不了。
在国外，建筑要求上必须做冰蓄冷，就说白天大家都在用电高峰的时候，你是不能用电的，到晚上大家不用电时你用电来支撑冰，冰在白天有制冷的需求，化冰水产生的热量交换来制冷，这样就有效地来消峰填谷，这在国外非常普遍，作用非常之大，
每个城市都有热电厂，它是冬季供热，夏季发电，但是在夏季如果它不供热了，它的发电量就只是半负荷不能满负荷，效率很低，最好的办法是在夏季的热电厂还能高发电，就必然要有效利用它的蒸气。如果城市把它运用得好，就把它做成溴化锂的制冷，就是通过蒸气把溴化锂转化成能量来供应大楼建筑。溴化锂制冷是利用废气来制冷，它的效益远远超过冰蓄冷，更远远超过其他的节能措施，它的作用是非常大的，但现在我们还没有把它给整合起来。对于溴化锂制冷它需要一个系统，如管道、关网、需要一个政府的整合，如果运营得好的话，这两个技术对建筑节能作用是巨大的。
