2013年营业收入增长28%至825亿港元,其中786亿来自交付物业的收入,交付面积同比增加29%至540万方,确认均价与上年基本持平在每平米约14558港元(11646元人民币)。扣除重估收益和一次性收入, 归属于股东的核心净利增长20%至190亿港元,每股核心收益增长20%至2.32港元,与我们预期基本一致。但股息分派率依旧维持在往年的20%水准, 与近期发布业绩的万科(30%)和碧桂园(37%)有一定差距。每股分派末期股息0.29港元,加上中期股息全年股息为0.47港元,相当于2.5%的股息率,而万科和碧桂园的股息率都超过5%。
毛利率下降六个点至32%,若扣除三个保障房项目,当期结算毛利率仍有35%,毛利率下滑幅度收窄到三个点。当期营销及市场推广费用以及行政费用分别较上年增长50%和30%至13亿港元和16亿港元,导致两费费率从3.1%微升至3.4%,但仍属于业内费用控制最好的企业,领先同业一大截。毛利率下滑带动土地增值税率下降三个点至仅为销售额的5.1%,净利率因此仍维持在相当高的23%的水准,较上年略为下滑1.5个点。资产周转率略微放慢 0.5个点至31.3%,股东回报率略微下滑0.7个点至19.2%。年末手持现金基本不变维持在410亿港元,净权益负债比从极低的21%微升至仍然相当低的水准28%,远远低于我们预测的中资地产股2013年末的平均水平67%。长期借贷增加30%至约700亿港元,而短期借贷下滑40%至仅约30亿港元。
与往年一样,公司仍然把销售目标定在非常保守的几乎与上年持平的位置(1400亿港元),2013年最初的销售目标是1000亿港元,年中上调到1200亿港元,最终实现1385亿港元,较前年同比增长24%,公司2010年以来年销售增速基本稳定在25-30%区间。公司管理层透露,今年全年的可售货源预计将在2200亿港元左右,而去年实际推出的货源约1870亿,实现的去化率大概在75%左右。以此作参考,我们认为公司今年最终将至少有望实现1650亿港元的合约销售,同比增长20%。管理层还透露,今年推盘的节奏将较去年更加向上半年倾斜,估计60-70%的货源将在上半年推出。1-2月,公司实现销售243亿港元,同比基本持平,推动公司累计未结算资源达到接近千亿港元,有力的保证公司最终实现年盈利增速20%的目标。
主席郝建民在分析员会议上表示,对中国房地产市场的中期走势仍持乐观态度,并表示公司将专心致力于房地产行业的发展,将利用自身强劲的资产负债表抓住土地市场降温的机会获取资源。已预备出500亿港元资本开支以供今年新买地,这一水准与去年实际投入相仿,较此前各年都要显著增加,而在今年前两个月公司已经花费逾两百亿港元在已进入城市新又购入7个项目。今年其余的主要资本开支大概在600亿港元,包括去年带入的未付土地款140亿港元,以及建工开支 460亿港元(去年为360亿港元)。
中海外的年报可以说是中规中矩,结算毛利率的下滑反映的是行业的整体趋势,14年随着更多13年涨价销售项目进入结算通道,整体利润率水平有望出现修复。20%的年增长和20%的股东回报率水平,显示公司已经进入稳健发展阶段。市场可能对其不如同业高的派息率略有失望,但我们认为公司可能仍希望借助已有的财务优势在可能出现的弯道中获取资源进一步扩大领先优势。我们认为在目前这样行业展望仍有不确定性的环境下,中海外仍以其较好的防御性将获得市场认可。我们维持公司增持评级,12个月目标价22.4港元。
