文/同策咨询研究部总监 张宏伟
3月16日，国家新型城镇化规划（2014－2020年）公布，《国家新型城镇化规划》称，2020年要实现常住人口城镇化率达到60%左右，户籍人口城镇化率达到45%左右，户籍人口城镇化率与常住人口城镇化率差距缩小2个百分点左右，努力实现1亿左右农业转移人口和其他常住人口在城镇落户。
同时，在城镇化体制机制上不断完善，户籍管理、土地管理、社会保障、财税金融、行政管理、生态环境等制度改革取得重大进展，阻碍城镇化健康发展的体制机制障碍基本消除。
国家新型城镇化规划（2014－2020年）也提出，在城镇化格局方便要更加优化，在规划期限内“两横三纵”为主体的城镇化战略格局基本形成，城市群集聚经济、人口能力明显增强，东部地区城市群一体化水平和国际竞争力明显提高，中西部地区城市群成为推动区域协调发展的新的重要增长极。城市规模结构更加完善，中心城市辐射带动作用更加突出，中小城市数量增加，小城镇服务功能增强。
那么，国家新型城镇化规划（2014－2020年）的公布对于房地产市场来讲有哪些影响？新型城镇化的发展对于房企来讲有哪些市场机会？笔者就国家新型城镇化规划（2014－2020年）公布内容逐一进行解读，共同探讨城镇化背后的房地产市场机会。
观点一：2014－2020年：房地产市场仍然为黄金发展期
尽管城镇化不是房地产化，但是不可否认，房地产在城镇化过程中仍然会起到拉动内需的作用，尤其是在当前“两会”刚刚结束宏观经济“触底”阶段，国家新型城镇化规划（2014－2020年）的公布，从短期内来看，意味着房地产市场投资拉动宏观经济稳中有升的角色还要继续扮演，这将带动2014年市场成交量从当下开始持续好转与价格的持续回升。
同策咨询研究部总监张宏伟认为，国家新型城镇化规划（2014－2020年）发布之后，2014-2015年各个城市地方版的发展规划会逐步密集出台，这些城市级别的发展规划出台对于单个城市的房地产市场影响是较为明显的，从短期内来看，会影响一个城市热点区域内市场需求的集中爆发，扭转年初整个市场基本面欠佳的市场状况，刺激市场在第二季度迅速复苏并好转，最终形成量价齐升的局面。
从对于房企布局影响面来看，国家新型城镇化规划（2014－2020年）更多的是影响品牌开发企业的布局战略，品牌开发企业更多的会将自己的布局战略集中在城市群城市圈的核心城市或区域，聚焦一二线城市仍然是大多数品牌开发商的不变的选择。但是，在城市群城市圈大规划背景下，产业转移及同城化效应也将带动一部分开发企业到中心城市周边的城市进行布局投资。
因此，从中长期来看，在2020年之前，在新型城镇化因素及城镇化体制机制不断完善驱动下，房地产市场基本面总体仍然是趋于健康，房地产市场在2014－2020年仍然会形成黄金发展期。
此外，国家新型城镇化规划（2014－2020年）再次提及坚持使市场在资源配置中起决定性作用，其实简单来讲，城镇化过程中，在城市圈大规划的前提下，产业先行的市场作用仍然是最重要的，而不是完全再靠政府的力量推动城镇化。同时，对于城镇化的各种行政化的措施和障碍将逐步消除，比如户籍制度改革、房地产市场调控限购手段（首先在房价上涨压力较小的城市）的推出。
同时，在新型城镇化逐步推进的阶段，还会强调保障房工作，通过“双轨制”解决城镇化后顾之忧。同时，城镇化会推进城市群城市圈发展，这样的过程里面，城市群城市圈的核心城市、中心城市将迎来品牌房企的大力拿地与布局机会，这些城市的房地产市场因为供求关系相对紧张，在2014年仍将持续火热。
观点二：新型城镇化规划实施“城市群”战略是势在必然
国家新型城镇化规划（2014－2020年）目标提出，到2020年，“两横三纵”为主体的城镇化战略格局基本形成，城市群集聚经济、人口能力明显增强，东部地区城市群一体化水平和国际竞争力明显提高，中西部地区城市群成为推动区域协调发展的新的重要增长极。城市规模结构更加完善，中心城市辐射带动作用更加突出，中小城市数量增加，小城镇服务功能增强。
同策咨询研究部总监张宏伟认为，从城市发展的角度来讲，国家新型城镇化规划（2014－2020年）之后，建立和完善跨区域城市发展协调机制，实施“城市群”战略也是势在必然。
从政府对于“城市群”战略规划的角度来说，中央政府在“十五”计划中正式提出“大中小城市和小城镇协调发展”，在“十一五”规划中，中央首次提出“把城市群作为推进城市化的主体形态” 。而在“十二五”规划中，中央继续强调“城市群”的概念，提出要“以大城市为依托，以中小城市为重点，逐步形成辐射作用大的城市群，促进大中小城市和小城镇协调发展。”
目前，大城市面临着日益沉重的人口压力、交通压力、环境压力和资源压力，而小城镇仍具有巨大的增长潜力。伴随着新型城镇化的进程和城乡统一建设用地市场的建立，未来可以带动这些地区的产业和经济，有助于缩短地区差距，平衡地区间的发展，进一步解决房地产市场日益紧张的供求矛盾。
从城镇之间关系的角度来说，未来新型城镇化过程中大、中、小城镇结构要合理配置，适当增加中等城市的数量、构建城镇联系的桥梁，着重提升城镇质量，增强城镇功能；控制超、特大城市的数量，增强其区域中心的作用；有重点地发展基础较好的小城镇。
新型城镇体系的规划，中心城市的作用要突出，职能类型要明确，每个城市的发展都应各具特点，相辅相成，相互之间不能替代。城镇体系的规划要着眼于整个城镇群的协调发展，而不是把群中各个城市的发展道路和产业特征简单叠加或相互竞争排斥。
因此，国家新型城镇化规划（2014－2020年）出台的市场背景下，“城市群”、“城市圈”将迎来大发展的机会。并且随着区域经济一体化的发展，基础设施建设日趋完善，同城效应将日益凸显。
