2014年3月19日，“2014中国房地产500强测评成果发布会暨500强峰会”在北京举行。这是中国房地产研究会、中国房地产业协会与中国房地产测评中心连续第六年进行此项测评。万科集团执行副总裁毛大庆在会上发表了演讲。以下为文字实录。
关于北京万科降价的真相
昨天成了媒体的中心，卖了333套房子，结果就变成了中国房地产要怎么样，居然有人从美国打电话给我，要我解释中国房地产出了什么大事，其实什么事也没有。
北京我们还是希望配合政府做好房地产价格的稳定问题。所以新开的楼盘，接受政府的价格指导。这是我们的基本态度，卖了333套房子，价格略微便宜了一些，一天就卖光了，我们看到这个现象也很高兴，昨天有一个记者问我到底是房地产要出问题了还是怎么样，我说市场反应很好，人山人海，性价比比较好的项目仍然很多人要，我昨天也和丁祖昱讲了。但是政府希望北京的房价2014年适度的有所上涨、控制。我想只要区间合理，我们还是愿意配合这样的要求，借着任总的话一并解答昨天媒体的质询。
万科为何定位为优秀的城市配套服务商 因为市场出现一个分化和两个透支
每次参加这个会议都很好，任总总是高瞻远瞩，从全国房地产的形势，实体经济到国家经济体制改革和新兴城镇化和人的移民的需求，讲了行业的大趋势，我很同意他的观点。
郁亮总讲了企业要走出去，过去一年，万科做了很多国际化的努力，我们在国际化的过程中，今年万科30年，大家觉得万科是有很多成熟的经验，有成熟运作的公司。但是在美国合作伙伴面前，我们觉得很多方面还是小学生，无论是黑石还是铁狮门还是凯雷这些世界上的高手。
中国房地产职业化、专业化的发展空间巨大，走出去的目的很大一定程度还是为了引进来，把这些好的经验，好的投资者，好的基金伙伴引到中国来，所以我想国际化今天在这里简单的说两句。
讲了宏观的政策走势，宏观的行业走势，讲了张玉良总的高大上的国际化道路。我讲一些小事情，柴米油盐酱醋茶的思考，新城镇化万科进入第四个十年，企业的定位和战略的考虑。今天在中房协的会议上跟大家做一个分享，我们如何定位为自己在新的十年成为一家优秀的城市配套服务商。也是今天的主题。
我想把一家房地产公司定位成一个城市配套服务商，这里面是有着重大的变化，从一个做不动产开发的企业变成卖服务的公司，这是一个巨大的转型和变化。这里面到底是怎么想的，到底为什么要这么干，这么干会给万科带来什么变化，我今天试图简单的跟大家阐述一下。
首先这是应新型城镇化和中国城市发展大的规律、趋势所要求的一个思考。中国的城市发展，过去这三十年，其实简单说中国房地产这十五年的历史里面，中国房地产行业所有的动作，所有行业的变化，所有行业的热点和所有企业起起伏伏无外乎都和城市的载体发生密切的关系。
2003年到2013年，宏观调控实施十年里面，我们一共进行了43次的人为的政策性的调控，国家四部委以上的文件颁布了179个，这179个文件里面一直谈到的就是对于调控文件指向，一般每次文件前面都有一个帽子，重点关注，原来30个城市到后来的50多个城市到最近的71个城市。无论是30、50个还是70个，对于680个城市的国家来讲，在城市数量里面占了很少的一部分。
我们今天谈的房地产，如此巨大的吸金能力，行业的数量，产能的释放基本上也就是这70个城市，今天在座的企业和相关行业的同事，其实你们行业的发展，企业发展，企业战略也无外乎这七十个城市，这七十个城市是中国改革开放三十年来成果的体现，标志着中国资源的分布，中国人口移动的吸纳点和中国发展不平衡的种种标志。
我们说这个问题不是今天主要谈的问题，但是我想理解我们未来房地产行业的发展，理解我们未来的走势，还是要理解城市的变化。一会儿我还是要谈谈市场在2014年的分化问题。首先我们说，我们研究的万科所看到的城市里面，每一个城市都有着非常不一样的生育、生长、发育，从幼年到青少年到中青年到成熟的发展过程。我们看北京、上海、深圳这三个城市，事实上它的发育规律都是很不一样的。我们看以人在一个城市里面生活最舒适的通勤距离，国际上的统一标准，20公里为半径画一个圈的话，我们可以看到，实际上北京上海深圳就有很大的不同，20公里半径的面积占这个城市的市域总面积的比例，20公里是1200平方公里的面积，北京7.7%，上海20%，深圳65%，50公里的通勤距离，基本就是北京的天安门到六环左右，这样一个圈子，基本上我们可以看到，这是通勤的上限，超越五十公里就要靠更好的轨道连接的，一般通勤距离上限50公里画一个圈，北京占市域面积的47.8%上海是1.24倍，深圳是4.03倍，我们了解这个城市跟人的关系，才可以了解在这个城市里面怎么适应城市的变化。
现行的管理模式下，行政区划的间隔注定了三个城市会走出不同城市的发展道路，北京将成立外延，线性，内城更新，我还没有写完，他是发育周期比较复杂，阶段比较多的城市。上海面临了蔓延，现性、内城更新，深圳发育周期非常短，面临着蔓延即可就开始更新，所以深圳新兴大都市之路更多的是旧城改造的问题。
所以我们说看到这些城市的变化，对于我们在不同城市的战略决策其实是非常不一样的，大家通过这个问题我也希望启示大家，每个做房地产的人，需要有一些城市研究的能力和对城市真正的理解，并不简简单单是买地，抢资源。
其次，中国城镇化的道路上另一个特征，就是区域发展的极度的不均衡，我们为瑷辉腾冲线来看，房地产未来的发展将自然比较快的来到天花板，如果我们说新型城镇化，就地城镇化和就地的近距离城镇化，确实如果能够在局部地区解决的比较好的话，那么可能会适度的延长这个天花板到来的时间，但是我们仍然判断这些地方的天花板比东部地区早五到八年。
第三个我们对城镇化的理解，三大城市群之外的部分，二线和三四线城市获取会成为中国过去十年高速发展的不好的见证，这里面更多的理论不讲了，话题打开了以后特别长，这是一个大话题。但是我们看一个基本的国际对于房地产城市需求的判断指标里面有一个年度千人开工套数这样的指标，这个指标里面，一线城市的起点比较高，2004年以后，相当长一段时间里面，呈现下降的趋势。到2006年以后，逐渐的降低到十到十五，这是一个国际上相对来讲比较合理的数据，国际大的城市，我们说这些城市的风险和健康指数相对还比较好，刚才任总比较讲了，2014年1月份和2月份，销售量东部地区下滑的相对比较厉害一点，但是也并不是代表一种全部的现象，只能说在一二月份，另外是个别的东部城市。
三四线城市很多城市是类似的，2011年，仅算千人住房套数达到了70%，甚至有一些城市达到了60%以上，这是极度的危险。刚才我和（天朗董事长）孙茵聊的时候，实际上我们2013年城市出现了非常严重的分化的问题，大约可以用两个透支描述我们的两个分化，一个是刚才我讲到中国所有的调控指向一般来讲聚焦在50个城市，这50个城市，我们仔细研究了数据以后发现，这50个里面出现了30个城市的分化，大约是在过去三年多的政府宏观调控里面相对来讲调控力度较松，而且调控是在城市的局部范围之内。这30个城市普遍在过去的两年存在着政府超量的卖地，包括城市快速的地域扩张，这两个问题之下导致城市的产能和未来的发展储能，远远的超过了这个城市年可去化速度。
在这样的状态下，我们看到一些城市甚至于储能已经到了五年六年，乃至十年八年以上，我们还不用谈这些城市，还不包括鄂尔多斯里面的。
那20个什么情况，还有20个城市基本上是以北京为代表，属于市场一直火热，这个属于城市人口的移动聚集地，资源良好，但是问题在于在过去的一年里面，地价的上涨速度等同于过去三到五年的土地每平米楼面地价增长的速度。也就是说土地的价格增速远远高于了城市房价可承载的增速。
这个会带来什么问题，就会带来今年下半年和2015年上半年入市的一批生产资料来源于2012年的项目，可能出现房价远远高于可接纳程度。这个是值得观察和值得小心的事情。
但是市场会自己寻求平衡，今年的下半年我们判断有可能土地的价格逐渐的回落，回落之后带来的问题，这一批2012年的生产资料产生的产品，到2014年和2015年会变得有一些尴尬。
银行今年的份额，包括贷款的种种份额的收紧，实际上他们在投什么项目，批什么项目上也在观察这些项目的走势。
这些我想今天借这个话题谈谈我们对市场的看法，这就是我们说的，一个分化和两个透支，这两个透支都是很不健康，最好的还是回落到相对来讲平稳的水平，否则的话，这两个市场都会出问题，都不是太理想的状态。
说回万科，刚才我们对于特大型城市和大型城市的研究，告诉我们一个非常有趣的道理，其实像北京这样的城市，谈北京当然比较个别，其实还有很多，我们就说刚才提到了西安，我们所处的其他的一些项目，广州，我们最近刚回来，事实上都存在着地越卖越远，老百姓对住的远近的接纳度，其实在被人为的拉大，我估计这里面的人，两年以前跟你说六环路的房子，大家可能都不能理解，现在六环路的房子，刚才任总说的我们的房子，六环路以外，四小时抢光，我问买房子的人，你们在哪里上班啊，有说在中关村上班，在中关村上班，到南六环买一个房子，还怕买不到，这就是今天的城市，但是这些人两年前说到南六环买一个房子，他们都会说不能去，两年后为什么可以接受呢，两年前到长阳半岛觉得好远，现在觉得好近，一房难求，人的理解对于五环到六环的变化之快，一年多就可以到达。
这个跟什么有关系，首先跟城市的轨道交通有关系，第二个是对于人民在这个城市里面生活的成本的接纳和容纳度在上升，我问这些人，2.2万在南六环买一个房子怎么样，他说挺划算的，政府卖的自住商品房，也是2.2万，45万人抢，我在这里2.2万买一个真正的商品房，当然抢你的房子，再多两千我也抢。
