2014年3月19日，“2014中国房地产500强测评成果发布会暨500强峰会”在北京举行。这是中国房地产研究会、中国房地产业协会与中国房地产测评中心连续第六年进行此项测评。中国房地产研究会副会长、绿地集团董事长张玉良在会上发布了演讲。
刚才老任讲了从崩盘开始，到最后的数据，都是令我们非常坚定的。过去的一年大家都是比较愉快的，这个行业跟我们的企业都有了很大的进步。这个进步是对中国去年一年整个国家的成长和进步做了重大的贡献，特别是在两个数字方面，国家有关部门没有公布，一个是在GDP增长当中，一个是在财政收入增长当中的比重，它的贡献率，就是这个行业的贡献非常大，可能由于各种因素没有公布，但是据我所知是非常可贵的。
刚才任志强同志从崩盘开始讲房地产今年的形势，我认为这是从担心的角度看。如果从这个行业跟我们企业积极的角度来看，我觉得应该要思考什么呢？就是我们怎么转型，我们怎么更创新，我们怎么更国际化，使我们这个行业的企业有更强的竞争力。按照刘会长给我出的题目，要讲讲这个行业的国际化。
房地产行业的国际化正突飞猛进
这个行业的国际化，这两年进步很快，而且成长的势头提升很快，我的PPT当中有一些资料。2013年过去一年，海外房地产投资达到76亿，比上一年增长64%，这个数字有合理的一面，也有正确的一面，但是也有不完整的一面，因为不像一些国家和一些地区比较容易拿到准确的数字，可能也不一定完整。但这个数字同时又表明什么呢？去年一年整个中国企业在海外投资是突飞猛进。今年特别是今年的前60天，我们国内的媒体都报道了，国内一大批企业在全球的投资，而且都是以一线国家、一线城市为目标。60天里，有数据说增长超过了530亿元，我觉得这个数字比较可信。
这些企业大规模的往外走，往外走的势头还那么猛，从我们集团来看我也感受到了，我们从去年8月，到今年的1、2、3月每月都有出国，都是因为项目出国，每次出国都有一些成果。我们其他的一些企业也都在很快的走出去。这些企业出去的特点：
第一是以龙头企业为主，差不多是国内比较有名的，大家都觉得在国际上可以有竞争能力的企业，比如万科、万达、碧桂园、中海等等，当然还有很多其他企业，因为有些企业所有制是民营的，所以没有公布，属于闷声发大财。
第二是投资的地区基本上都是发达国家以及人口快速集聚的城市市场。去年12月，我跟建设部的领导去汇报，说城市化在加快，您的意思是不是向全球发达国家发达城市集聚，我的体会实际上确实如此。为什么到发达国家发达城市去呢？因为它的法规、制度比较完备、比较成熟，另外人口集聚是特别快的，当然包括相当多的中国华人的集聚。比如我们去纽约、洛杉矶、悉尼、墨尔本、伦敦，这些城市都是经济增长比较稳定，而且是逐步往上提升，更重要的是这些城市像北京、上海一样，人口集聚能力非常强。走在纽约大街上，大家讲什么文你根本不知道，如果你英文好一点，可能有些人讲英文、西班牙文等等，如果你英文差一点，根本不知道他们讲什么。如果你想住在曼哈顿周边的酒店，几乎每天都爆满，因为它的集聚是全世界的集聚。为什么大家会到这些城市去投资呢？除了经济成长性以外，还有一点就是人口集聚能力。
第三是向华人比较多的地方延伸，不仅有移民、有投资，还有留学生、旅游等等，当然除了酒店、商场，还有其他的服务，这些服务是我们走出去的特点。
第四是我们现在企业走出去总体来看还是试探性的，还没有到成熟性的经营和成长，以我自己的想法来看，我们现在提出走出去要以自己经营为主体，而不是光靠财务投资公司，财务投资公司恐怕也不是你的优势，因此你要探索自己管理自己的道路。但总体来看，我总觉得我们都是处于一种探索阶段。这是我想说的第一个情况。
绿地明年海外投资将超过400亿美元
第二个情况，从绿地去年比较大的规模走出去以外，到今年我们继续有较大的动作，这些动作从数据来看，我们还是属于投资量比较大的。去年我们整个一年投了一百亿美金，去年号称是七国11个城市，今年到现在为止是九国13个城市，投资总额美金数是200亿美金，今年按照我们的预计，会超过200亿以上的投资，明年可能会翻番，明年海外投资额可能会超过400亿以上。从1月到2月到3月，我们每个月都有比较大的进展。现在投了九国13个城市，除了中国周边国家以外，大部分是发达国家、发达城市。接下来还会有比较大的推进。这些项目现在在海外影响也不错，受益也非常不错，有一些话海外媒体比较关注，我们也不便多说。比如我们第一个项目在韩国济州岛，我们当时投了1500万美金，去年一年收回来超过10个亿人民币，而且他们房地产投资销售管理跟中国一样的。像澳洲，收到以后，10%是可以用的，但是同一时期银行会给你贷款，对开发商来讲，只是差一个贷款与存款利息的成本，其他也一样，因为你销售了他只是把贷款贷给你。这种项目情况，从现金流、从销售的节奏、从投资的步骤到净资产回报率都是非常好的。有些数据我不便说。
比如我们澳洲的项目，去年3月份付了5%的土地总额，1.07亿澳元买的，6月份又付了5%，9月份付清了，11月份就卖房子，而且11月份一个星期内开盘，就卖了280亿澳元，99亿人民币。这当中有一部分可以用，有一部分规定不能用，但是你要承担向银行贷款，每平米的利润和投资回报率我们觉得都是非常可观的。所以这些项目从我们的看法来看是非常成功的。
在美国的项目我们也有两个，一个是在纽约，60万平方米，14栋楼，在布鲁克林区，底下有地铁。在洛杉矶的项目，有4栋楼，17.95万平方米，投资10亿美金，号称是美国30年来投资规模最大的，现在已经开始做投资移民的销售。洛杉矶的项目已经开盘，也在做投资移民的项目。这两个项目目前都是我们自己对前景都非常看好。伦敦现在也有两个项目，还没有进入销售。美国的项目一个已经开工了，现在正在进行销售，还有一个是7月份开工，马上也要进入销售了。
绿地的国际化经验
从我们的做法来看，有几条。第一，我们对全球来讲是在做全球的移民市场、投资市场、消费市场，实际上我们是以中国市场的海外延伸为基础，因为对于中国企业在全球来讲，可能从华人的消费市场有优先的竞争力，因为你懂得华人的消费，懂得华人的生活习惯，而且很多是我们在国内的投资者，他对你比较了解，更青睐于你。所以我们虽然是做全球市场，但是首先落脚点是做华人市场的延伸。
第二，我们是和中国的中产阶级共成长，比如除了投资以外，还有他的旅游、他的留学、他的移民，至于投资和移民的原因大家都很清楚，现在中国这种情况，很多有钱人都非常愿意把钱放在海外去，各种各样的因素都有，有些因素不太好说，但这个市场上消费的转移是向海外的，但是也有一些外国的所谓专家讲，中国不可怕，中国富起来了以后，中国全部的财富全部到国外去。到底是不是这样我不敢说，但是确实有很多中国有钱人的资产都到国外去了，移出去的势头非常猛，确实很多人都把财产迁出去了。
第三，培养自己的团队自主开发，也做开发商，也做运营商，不光是做投资商，只有这样我们认为才能培育这个跨国公司自己的竞争能力。
第四，我们追求的是可持续发展，可持续的跨国经营。国家商务部有一个标准，对中国企业界定为跨国公司的标准是三个指标，年度投资额、利润、年度销售收入，如果在海外超过20%以上的，就认为你是跨国公司。当然我们不是为了说你是跨国公司而跨国公司，是表达在海外竞争能力的三个指标，而让这三个指标实现，要追求可持续发展，并不是说这个项目做完了，明天就回来，要一直做下去。一直做下去，就是要看自己的竞争能力、自己的开发能力、自己的应变能力，不是简单的光投资能力，光投资能力还不够。
