购物中心隐形泡沫集中在关外 业态选择很重要
“从一定程度上来讲，我觉得确实是可以认为有这个‘泡沫’的说法存在的。”说起深圳购物中心隐现的泡沫态势，黄伟伦并非给出了一个“绝对性”的回答，原因则在于，所谓的“泡沫”，很大程度主要集中在关外地区——不仅本身供应量大，而且当中包含了深圳多个未来的城市综合体以及大型购物中心。
并且在这个“泡沫”问题上，黄伟伦同样一针见血地指出，目前不仅仅是深圳，可以看到的是在全国范围内，很多城市也都在加大综合体、购物中心的开发。
而对于在发展迅猛的电商背景下，很多购物中心以加大餐饮业的占比、引入大型先进影院的做法却并未获得理想效果的情况，黄伟伦则认为很大程度上与开发商或运营商在餐饮的选择与业态的研究上有很大的关系。
黄伟伦指出，传统层面上由于餐饮招商相对容易，因此所占的业态比例会比较大，而很多购物中心之所以也引进了很多餐饮品牌以及影院但是效果不佳，则在于与其没有针对目标区域以及目标消费者进行具体的需求研究，从而再制定购物中心的业态类型和占比有极大的关系。
“儿童”“女性”应该作为购物中心的元素而非主题
业内曾将儿童主题将成为商业地产的救命稻草，也曾由于女性主题的购物中心开始萌芽，因此将其认为是复活商业地产的生力军。而对于这两种说法，黄伟伦则表示，这两种做法其实并不是新事物，正如华强北的儿童世界与女人世界。
另一方面，在消费者越来越刁钻的购物特色趋势下，“儿童”与“女人”两者在未来仍旧具有很大的发展空间，但如果将此两者作为购物中心的主题进行整体包装打造推广，黄伟伦则认为在如今的购物中心动则十万建面的大背景下，“主题化”将很难支撑起整个购物中心。
在黄伟伦看来，正确的做法是将这两者作为其中的一个元素，一个亮点去进行突围。同时，黄伟伦以深圳第一个以女性为主题的业态——万象城的Reel（芮欧百货）作为成功案例，指出在购物中心的女性市场方面，如果能够再次进行市场细分，则仍旧值得未来探索。“所以说，要基于一个市场下再去调研、去细分市场，调整业态，才是可行的。”
未来购物中心应该是一个能够体验的文化的场所
针对目前几乎是“全国综合体”的发展态势以及业内所产生的担忧，尽管目前来说国内的成功案例并不多，但用黄伟伦的话说就是：“这是个很重要的问题。在未来，购物中心不应该仅仅只作为一个消费的场所，还要做成一个体验的场所，一个文化的场所，国内的商业以后也一定会慢慢向这方面转型。”
实际上，放眼当前深圳的多个综合体项目旗下的购物中心运营现状，确实不外乎“我体量很大”、“我引进了很多品牌”、“我这里拥有最大的旗舰店”这几大亮点，但在泡沫已隐现的形式下，这样的做法是否还能够笑傲江湖多久？
黄伟伦表示，购物中心在未来应该是人们的一个活动场所，是一个“没事了我也过去逛一逛”的地方，他以日本的六本木以及北京的芳草地为成功案例，指出除了有购物场所以及单纯的娱乐也是远远不够的，一个真正成功的购物中心还应该是一个生活的场所。
“比如你可以有文化方面的，像艺术品，或者像文化馆这些。比如说日本的六本木，现场有很多的绿化，很多的各种好看的花，还有很多艺术品。目前国内的话，我觉得像北京的芳草地，我就觉得做得非常好，是一个值得学习的案例。”
黄伟伦告诉记者，未来的这样一个发展方向，不仅仅在深圳，在全国范围内都应该是这样的。但当话题回归到深圳本地的一些购物中心身上时，其则指出，目前很多比较大型的购物中心都只是在招商阶段，因此能了解到的大多也还是只停留在“引进的品牌”层面。这些购物中心在未来能否作为转型典范，还必须看其未来的“增值性”的一些东西，比如公共空间的使用，现场的景观带，绿化等等多个方面来进行判断。
戴德梁行华南及华西商业部主管黄伟伦
以下是采访实录：
网易房产：这两年运营商业地产的开发商越来越多，，今年深圳十余个新项目都在年内入市，2014年被称为购物中心元年。与此同时，不少人担忧深圳购物中心隐现泡沫态势。您是怎样理解“购物中心出现泡沫”的？您认为深圳购物中心已经出现泡沫了吗？
黄伟伦：其实现在不仅仅是深圳，我们可以看到，全国范围内很多城市都在加大综合体、购物中心的开发。然后再看深圳的话，则我们现在可以看到未来很多新的购物中心也主要集中在关外，因为本身关外的供应量就已经非常大了，所以说这种形势也主要是集中在关外一些供应大区。
网易房产：所以你也觉得确实是有泡沫存在是吗？
黄伟伦：从一定程度上来讲，我觉得确实是可以认为有这个“泡沫”的说法存在的。
