海外基金登陆中国写字楼市场 快速发展凸显隐忧

      尽管楼市前途不甚明朗，海外基金却继续登陆中国写字楼市场。近来，外资高价收购整栋写字楼项目的消息不断出现。就在海外基金对写字楼投资热情高涨之际，商务部却发出行业预警：商业地产（包括写字楼）投资局部有过热的苗头，尤其是二三级城市。写字楼市场显示出来的不确定因素，应该引起密切关注。

      国家统计局新闻发言人郑京平近日表示，在房地产价格继续保持快速增长的态势下，对于外商作为直接投资进入国内房地产领域的政策，需要适当考虑以重新进行评估。这是中国官方首次表态要对外商投资国内房地产进行政策管制。 

      外资基金剑指写字楼 

      近日，戴德梁行发布2006年一季度市场透视报告称，越来越多的外资公司涌入深圳市场“疯狂”收购写字楼。今年一季度，深圳写字楼租赁市场，持续了上季度的活跃，除近期入驻福田中心区的美国金佰利克拉克公司、美国EDS公司、瑞士ABB公司、意大利Chicco公司以外，目前还有多家知名外企正在与有关方面洽谈投资选点事宜。  

      高力国际最新发布的报告称，2006年上海甲级办公楼市场的租金及售价预计将有10%-12%的增长率，持续其在2005年的涨势。2005年第四季度北京写字楼整体空置率下降了两个百分点，达到目前的19.46%。其中甲级写字楼整体空置率是16.78%，乙级写字楼整体空置率是21.15%。一位正在开发高端写字楼产品的开发商近日表示，“往年我们到处找基金，今年变成了基金找开发商，1月份以来我们已经接触了主动上门的20多家国际基金机构。” 

      不久前，美国富顿基金斥巨资高调进入中国，这一与国际基金往常悄悄行动相反的做法暴露出其迫切心态。3月底，上海15家基金集体与多个地产项目的“亲密接触”成为又一有力佐证：对中国物业观望日久的国际基金终于决心动真格的了。与此同时，更多开发商证实，国际基金在中国房产投资热点城市的合作态度开始变得积极主动起来，价格也压得不那么狠了。 

      近日，有市场消息称“上海写字楼租金急涨30％”，对此，戴德梁行大中华地区研究顾问部董事陶汝鸿表示，这应该只反映上海某个增长特别强劲的区域（如浦西）的情况，并非整个市场的平均数值。然而，遭受去年房地产调控政策正面冲击的上海，写字楼市道不降反升，总让人觉得有些意外。“而上海甲级写字楼实际需求量大，空置率较低，显然并非调控的对象。”陶汝鸿认为。 

      在很多跨国投资者看来，中国政府此时出台调控政策是件好事，能令市场进一步规范，有效减低投资风险，基于这种判断，他们的投资信心反而会更加增强。同时，更高的写字楼租金水平，往往意味着一个城市拥有更强的商业竞争力和投资吸引力。 

      沪港楼市有可比性 

      今年1月戴德梁行发布的《2005年全球写字楼租务开支调查报告》中，香港排名从前年的第九位跃升至第三位。租金支出上升，让部分人士担心香港商业竞争力下降，但有意思的是，去年香港甲级写字楼在租金大幅上升73％的情况下，空置率却回落4％，显示市场需求殷切。 

      “大多数跨国公司选择办公地点时，租金成本只是其中一个相对次要的因素，经济发展是否有潜力、银行体系是否健全、政治的稳定性以及软硬件配套设施（包括人才素质、政府效率、税制、外汇控制等等），都是他们考察的重要依据。”陶汝鸿说，“简而言之，能否赚钱是关键，而不光关心写字楼租金高低。” 

      不少人谈到上海和香港时，会更关注两个城市之间在金融和商业资源以及区域经济影响力方面互相竞争的关系，而陶汝鸿倒觉得以香港作为一个参照系，可以更好地认识和了解上海的市场，尤其是甲级写字楼市场。陶汝鸿认为，纯粹从新落成的甲级写字楼硬件配置来看，上海跟香港比已毫不逊色，但综合以上因素，香港的商务环境无疑仍胜于上海，而从地缘条件上看，位于亚太区核心的香港也比上海更有优势。从这个角度看，如果说香港去年写字楼租金大幅上升，是依托于其在亚太区经济格局中举足轻重的地位，那么只要中国经济继续保持良好增长势头，作为内地发展龙头的上海，写字楼租金的合理上涨自然顺理成章。 

      与以往不同，今年第一季度上海甲级办公楼租金和售价呈现双增长态势，分别比去年第四季度增长2%和3%。业内人士预测，由于跨国公司的需求强劲，2006年写字楼租金仍有10%的上升空间。每年的一季度是办公楼租赁的淡季，今年一季度上海甲级办公楼的平均空置率较2005年第四季度轻微上浮到5.1%。

      快速发展凸显隐忧 

      与内地一线城市甲级写字楼新供应普遍激增形成鲜明对比的是，去年底香港甲级写字楼同比供应增幅仅0.5%，而过去数年香港甲级写字楼总增幅，也远远低于内地主要一线城市。市场规模大而新增供应量有限，一定程度上反映了香港写字楼市场相当成熟平稳，而京沪穗深等内地一线城市，仍为快速发展中的市场。后者的潜在风险在于，一旦有效需求不足，出现供过于求的局面，很可能引发更多连锁反应。  

      以北京为例，过去一年里新增供应量及空置率均继续走高的情况下，甲级写字楼租金仍保持4.5％的同比增长，这一方面表明市场需求依然强劲，另一方面也与新投放的写字楼物业素质更佳，吸引大批优质客户迁入，拉高了整体租金水平有关。激烈的市场竞争导致甲级写字楼更新换代的速度不断加快，在竞争中落伍的项目，要么面临阶段性空置，要么调整目标客户、降低售价租金，无论做出何种选择，其承受的经营管理和回收投资的压力都不轻。 

      一位业内人士表示，同时期开发量过大，建设和供给集中。供过于求的结构矛盾导致不仅仅是写字楼，包括公寓在内的租赁价格都有所下滑。基于此种判断，CBD区域内写字楼租金走低的趋势，今年内将表现更为直接。 

      在长三角众多城市中，南京、宁波、杭州体现为写字楼供应过量。中原地产数据显示，上海、南京、宁波、杭州等多个华东城市的商业地产在2005年放量增长。其中，宁波在去年第四季度的写字楼开盘总量就超过了40万平方米，而去年全年共推出写字楼17个，总建筑面积超过60万平方米，比2004年增长近一倍。 

      上海去年新增甲级写字楼7例，面积约40万平方米，新增乙级写字楼100万平方米。此外，杭州去年新增写字楼10个，新增面积25万平方米。而截至去年年底，杭州未售出写字楼面积仍有28万平方米，共2998套。华东部分城市的供应过剩现象已经导致了部分写字楼出现价格下调。 

      有关专家指出，与住宅产品不同，写字楼完全是一种商品化的产品，影响其价值的只有经济发展的状况，而不会涉及到民众情绪、社会影响等。海外基金在做写字楼投资决策时非常谨慎，不仅要看宏观经济环境，还要考虑稳定的投资回报率、资金的安全性、风险系数和退出机制。  

      安邦咨询分析师苏晶认为，只要中国有人民币升值的预期，外资会继续看好中国的商业物业。对于这些外商来说，进来的资金是外币，除了获得稀缺的土地之外，资金还可在人民币升值的预期下得到很好的避险。所以，除非中国未来宏观调控政策限制外商投资，否则外资进入中国房地产市场的步伐不会停止。