林世松认为深圳的购物中心确明显过量，但是过量与否是针对核心商圈与非核心商圈而言的，“真正优质的商业地产不怕压力、不怕竞争。”
他表示，成功的购物中心更能依仗的是其优质的管理服务，它几乎不会受到电商和供应量偏大等外部因素的冲击。
“一开始城市里面的商业以步行街的形式出现，后来出现了商业裙楼，把街道搬到楼里面。再后来是百货业的出现，现在就是购物中心，也就是发展历史上的第四阶段。我认为在第四阶段，最值得关注的就是变化与创新，亮点在于个性发展、以独栋为主，开发商应该关注到整个消费模式的变化。”
近年来，不少商业地产的开发商都在求“自救”，于是乎越来越多的购物中心以主题化的身份出现。而林世松并不同意这种做法。他说，不管是“儿童”主题还是“女性”主题，背后反映了同一个问题——深圳乃至全国购物中心供应量过大，同质化严重。在这种情况下，很多并非很有经验的开发商便提出了“XX”主题这个主题来进行形式上的所谓的创新。
“主题可以有很多，包括儿童、女性、娱乐等等。但是问题是，不是‘主题’化就可以解决当下购物中心所面临的问题的，因为没有深入问题核心。”
他说，所谓核心就是开发商的前期调研和远见。“一个开发商有无远见，对这个购物中心日后的运营有着莫大的影响，因为关系到市场变化和未来潮流走向的问题。如果当初预判失准，产品设计上不能适应潮流的变化，日后硬件上很难跟着潮流转变过来。”
他表示，深圳的开发商整体上硬件部分都是非常过硬的，只是软件上还有改进的空间。而软件以前是指商业项目里面的保安和保洁、保养，现在就是指购物中心的品牌打造、运营水平、客户认知度和运营商的远见等等。
林世松说，现在大家都知道购物中心同质化非常严重，大家都知道突围的办法就是差异化发展。但是怎么差异化发展又莫衷一是，“其实把软实力提现出来就是差异化！”
“远见也就是开发商的预判能力，运营能力都是软实力；而对潮流的认知能力、如何引进好的品牌、安排调整好业态比例，这是后期运营的，可以调整改进的。把软实力和硬件处理好，就是一个购物中心的生存之道。”
仲量联行华南区零售地产部总监 林世松
采访实录：
1.这两年运营商业地产的开发商越来越多，今年深圳十余个新项目都在年内入市，2014年被称为购物中心元年。与此同时，不少人担忧深圳购物中心隐现泡沫态势。您是怎样理解“购物中心出现泡沫”的？您认为深圳购物中心已经出现泡沫了吗？
林世松：深圳的购物中心确实供应较多，但是不能说有泡沫。我认为购物中心过量一般有三种表现——购物中心租金下降，出租率和使用率下降、空置率上升，投资回报率上升，投资回报周期拉长，例如我本来预期5-8年即可回本，现在可能要10年。
另外，我想强调一点，其实，真正优质的商业地产不怕压力、不怕竞争。我说深圳的购物中心供应量大，过多，指的并不是中心商圈的过多，而恰恰是非中心商圈，例如深圳的关外。
同样道理，放大范围来说，在一线城市和二线城市、二线城市与三线城市之间，前者对比后者不存在购物中心体量过大、竞争白热化的情况。边缘城市和边缘商圈的压力较大。
