对于3月18日披露的招商地产年报，众研究机构多用四平八稳来形容。“平”或许贴切，但“稳”就未必。
据《投资时报》研究部分析发现，尽管去年招商地产营业收入同比有所增长，但是较前一年的增长率依然大幅下滑。而且，公司筹资性现金流激增54倍的局面，或暗示招商地产资金严重不足。
营业收入增速大幅下滑
2013年，招商地产实现营业收入总额325.68亿元，同比增长28.74%。但《投资时报》研究部发现，相比去年67.4%的增速，公司营业收入增速大幅下滑。
与此同时，2013年，公司大部分房地产开发业务毛利率都有所下降。除了房地产中介项目毛利率增加了11个百分点，房地产开发销售、出租物业经营、园区供电、物业管理等项目，毛利率比上年分别下降4、9、2、1个百分点。而酒店管理项目的毛利率更是为-150%。
对于毛利率下降，招商地产解释称，“2013年，产品毛利率较高的珠三角地区收入结转占总收入比例同比下降，产品毛利率相对较低的其他区域收入结转比例则同比上升，因此房地产开发业务毛利率有所下降。”
招商地产年报显示，房地产开发销售为招商地产主营业务，该项目销售额在公司营业收入总额的占比达到93%。其主营业务集中在珠三角地区，该地区营业收入占整体营收比重接近五成。照此看来，公司营业收入增速的大幅下滑，或许与其主战场，也是高毛利地区—珠三角营业收入出现下滑，而营业成本上升有关。
2013年，该公司珠三角地区营业收入比去年下降了2%，毛利率比上年同期减少了3个百分点，同时，该地区营业成本却比上年增长18%。
收入降、成本增的现实，使得招商地产不得不重新审视公司在珠三角的定位。2012年以来，万保中恒等十大典型房企，从拿地到销售都重返一二线市场，也加剧了珠三角房地产市场的竞争。
因此，近两年该公司开始加大新市场的拓展力度，将重心放在二线城市和长三角以及环渤海较发达地区的三线城市。
2011年，招商地产在佛山、武汉、镇江、上海、青岛等地新获项目用地9幅，主要位于环渤海地区、长三角地区、珠三角地区、成渝汉地区以及厦漳地区。2013年，招商地产新进入了大连、昆明、宁波、南宁、杭州和烟台等六个城市，这6个城市的土地总投资额为83亿元，占全年土地价款的37.5%。2014年，公司又进入江苏的常熟和山东日照两个三线城市，同时加大了已经进入的哈尔滨、武汉等二线城市的深耕力度。
不过，拿地战线的全面铺开并没有减轻公司面临的风险，中国一线、二线、三四线城市房地产市场已然出现分化：一线城市价高地少受调控政策影响大；二线城市中的明星城市与普通城市投资潜力差异巨大；三四线城市受宏观调控和融资成本高企影响，使得地多危机多，不宜进入。因此，房地产商投资项目与当地情况相匹配至关重要。
此外，新区域的拓展必然伴随部分项目利润率的下滑。而据年报显示，公司长三角地区的毛利率也下降了16个百分点，营业成本更是比上年同期大涨了91%。未来，受制于房地产市场宏观调控及二三线市场波动，公司营收增长有待观察。
资金明显不足
除了营业收入增长乏力，招商地产的现金流状况也不容乐观。
观察公司合并现金流量表，《投资时报》研究部发现，2012年年末，公司经营性现金流接近51亿元，而到了2013年年末，该项资金仅为5亿元，大降90.27%。
与此相对应，公司筹资活动产生的现金流量净额大幅攀升，由2012年的1.14亿元攀升至2013年的62.34亿元，增幅达54倍。
在如此大幅的增长中，吸收投资收到的现金只占了其中一小部分，92.4%的增长由借款资金组成。
此外，公司投资性现金流出也大幅增加。
这表明，在经营性现金流的缩减以及投资性现金流出量增多的双重影响下，上市公司明显资金不足，导致筹资规模大幅增加，形成了筹资性现金流倍增的局面。
招商地产对当前房地产市场下行风险的判断也非常明确。公司判断，经历了2013年的回暖行情，房地产市场的量价已处于历史高位，下行风险不断增加；土地市场激烈竞争，土地价格居高不下；部分城市库存量大，存在供应过剩的风险。此外，自美联储宣布逐步退出量化宽松政策以来，市场面临流动性紧缩的考验，利率保持高位或仍将上行；如此的营商环境，增加了房地产开发企业资金、成本、销售等多方面的压力。
因此，相较于中报，公司年报显示，资产负债率、扣除预收的真实负债率和净负债率，分别降至71%、43%和37%。招商地产降低资金杠杆率，为的是进一步稳定财务。
