近期，有着央企军工背景的中航地产，突然间动作频频。3月刚到，中航地产就在三天内向股东及其下属企业借资逾35亿元，而其2013年签约销售额也仅为40.52亿元。
持续的人事震荡也令这家公司备受关注。截至今年3月7日，中航地产2013年5月新任命的6名副总经理，已有5名提交辞职报告，虽然中航地产相关负责人回复记者称，这5名副总经理有可能被委任公司其他职务，但截至目前去向依然不明。
对这个有着“大背景”的“小公司”来说，考验不止如此。理财周报调查发现，在中航地产与中航系公司进行关联交易时，作为上市公司中航地产多次涉嫌向关联公司输送利益。而据其刚刚发布的2013年报显示，中航地产全年净利润率仅为8%，净负债率则高达112.4%。
高层动荡
中航地产6名副总经理，5名在不到一年内离职。这样巨大的高层动荡令业界哗然。
2013年5月，中航地产召开第七届董事会会议，组建新一届管理层，肖临骏履新集团董事长，同期被任命的还有1名总经理和张国超、柏丙林、钟宏伟等6名副总经理。
但任命后不久，钟宏伟就因个人工作变动提出辞职。同年12月20日，伍倜、朱俊春也离开副总经理位置。
今年3月7日，副总经理柏丙林、沈青川双双向董事会提交辞职报告。据记者了解，这5名副总经理此前主要负责中航物业和中航地产的投资财务管理工作，新一届副总经理仅剩一员大将，只负责行政和人事工作。
负债高走，净利下滑
就在高层动荡还未明朗之时，中航地产资金“吃紧”的情况同时显现。
3月初，中航地产先后发布两个公告，称公司分别向控股股东及子公司深圳中航、中航信托，以8%的利率申请到10亿元和25亿元的借款，用于补充流动资金和运营资金，以及地产项目前期拓展、现有地产项目的开发建设以及资金周转。
银行贷款、信托融资，中航地产近年来尝试各种方法向大股东“要钱”。去年中旬，中航地产就曾向控股股东申请过近20亿元的借款。而向大股东借资也成为中航地产维持现金流的主要方式。据理财周报统计，除去汇率变动影响，中航地产2013年现金净流量为1.87亿元，其中筹资活动贡献了19.8亿元的净资金量。
而相比之下经营活动现金净流量为负13.7亿元，投资活动现金净流量为负7.67亿元。且前者持续走高，相对于2010年已经增高630%。西南证券分析师陈耕认为，“这说明中航地产的主要现金流来自外方供血，本身经营活动能力低，不能利用资产有效转换为现金和利润。”
就在借债和融资的同时，中航地产的负债也保持高涨态势。纵观中航地产资产负债率，6年内持续增加。其中2013年为76.79%，相比于2012年72.03%，增加了逾4个百分点。而粗略计算，2013年中航地产扣除预收账款的负债率为66.70%，净负债率高达112.4%。
在2013年负债中，约有10.9亿元的短期借款和一年内到期的非流动负债8.7亿元，合约20亿元的短期负债，压力巨大。在某财经网站对地产上市公司作出一项偿债能力分析中，中航地产评测分值为8.84，远低于行业均值40.68。
相较之下，中航地产净利润率却持续下滑：净利润率2013年为8%，相对于2011年下滑5个百分点；而2013年行业平均水平为12%，相较2011年下滑2个百分点。
盈利能力一直是中航地产的短板，2013年前三个季度上市公司股东净利润额遭遇“滑铁卢”，同期下降87.1%。按照安信证券研究报告，中航地产的盈利勉强靠处理资产来支撑。在当年四季度，中航地产凭着尽快完成项目结算才保证净利润的较小波动。
“8%的净利润率，对于上市公司来说已经很差。中航地产正在陷入商业地产尴尬境地。”兰德咨询总裁宋延庆分析。自2007年开始，中航地产逐渐放弃纯住宅，转而加大对商业地产的布局，并主打九方购物中心、商住中航城及旅游地产中航元三大产品线。而多名业内人士评价，中航地产的这些产品线并无特色，也无太大竞争力，成为中航地产的桎梏口。
此前中航地产总经理石正林也曾承认产品线问题，并提出要在2013年实行战略转型。现在看来，中航地产在去年并未太多改善。商业地产沉淀大量资金，且净利润增长慢于经营收入增长，这种情况下，“短期内其低净利润率的情况很难改善”，宋延庆说。
涉嫌被母公司“吸血”
一方面是中航地产净利润率之低，另一方面则是涉嫌向大股东输送利益。
据理财周报调查，中航地产与控股股东中航工业、中航国际、深圳中航三大公司及下属企业的关联交易十分可观，2013年期初关联交易约为6.63亿元。而据中航地产的计划显示，2014年新增持续性关联交易合同金总额将达10.36亿元，预计关联交易发生金额达16.6亿元，呈快速上涨趋势。
这些关联企业亦是相当繁杂，三大控股股东下属企业包括天虹商场、中航城等20个地产企业及18个非地产企业。易居中国联席总裁丁祖昱认为，这些公司与中航地产之间的同业竞争和关联交易难以避免，而在交易中也会涉及一定的利益输送。
尽管中航地产给出的公告是，每次关联交易都是定价公允，对公司及全体股东是有利的，不存在损害中小股东利益的情形。但这一说法并无更多信服力。
例如2013年1月，中航地产和天虹商场签订商铺租赁补充协议，约定租金为62元/平方米，光大证券研报分析，该价格远低于2012年的72.84元/平方米，而总租赁面积近1.6万平方米。这一来一往中，天虹商场一年就可少交约200万元——这便占到中航地产2013年净利润的0.67%。
另外，一名接近中航瑞赛的地产人士称，中航瑞赛同属中航工业，与中航地产存在同业竞争，但还未上市，中航工业在遇到优质地块或者优势资源时，会将其资源优先注入到中航瑞赛中，而不是已上市的中航地产。
记者针对此问题联系中航地产，对方称一切以公司公告为主。丁祖昱称，中航系一系列地产公司没有统一在一个平台上整合，这在很大程度上制约了中航地产的发展，这个问题如果短期不解决，中航地产发展会受到极大局限，中航地产也会逐渐退出主流开发商行列。
