楼市拐点来了吗？
浙江宁波的房地产开发商兴润置业无力偿还近6亿美元的贷款，这是中国房地产公司的一次巨额违约事件，同时也是最新一件令人不安的事件。
这让大洋彼岸的投资者们对中国房地产开发商状况的担忧不断加剧，导致债券价格下跌、交易量锐减。兴润置业事件发酵，显示投资者为泡沫支付局部代价的时代已经开启。同时，不少人也开始为中国的房地产市场惴惴不安起来。
他们的理由是：包括北京、广州、杭州等地的开发商都已经开始降价。有报道称，北京的万科橙受自住房低价入市的影响，开盘价比预期低3000元/平方米左右，已经形成了一定的市场示范效应，并带动了保利首开熙悦春天、中国水电云立方、鑫苑鑫都汇、金融街融汇等刚需盘跟进。
与此同时，地处广州的时代地产将广州的楼盘全线8.8折促销，加上此前敏捷地产的降价促销。回顾2月份，杭州的一些企业因为库存的与日俱增，降价促销。统计数据显示，到2014年1月底，杭州商品房库存达到120476套，创下历史新高。看起来，2014年的楼市不再如2013年那样涨声一片，降价促销的势头有所蔓延。中国的楼市变得山雨欲来一般，唱空楼市的声音逐渐多起来。
可从目前形势来看，降价潮并未如想象中如期而至，为楼市下“拐点到来”的结论为时尚早。目前降价的只是大型房企个别楼盘降价，以低姿态入市，让利跑量，更多是一种未雨绸缪式的战略调整，而不是资金面短缺的市场表现。
只是此前，对于2014年的业绩目标以及市场走势，各家房企有着不同的解读。万科作为行业翘楚，其2000亿元的年度销售目标相对保守;万达、绿地均为2400亿元的目标则是超越万科，来势凶猛;而融创、佳兆业、旭辉、雅居乐、富力、景瑞等公司则大幅提高了今年的销售目标。万达、绿地、旭辉、雅居乐、富力、景瑞等公司则对市场显得相对乐观。
奉化的三月正是油菜花开的季节，兴润置业却没能从和煦的阳光下熬过来。
3月11日，浙江省奉化市政府公开披露，浙江兴润置业投资有限公司(下称“兴润置业”)的实际控制人沈财兴父子因涉嫌非法吸收公众存款罪被移送奉化检察机关审查起诉。
作为宁波地产界的房企大佬，拥有国家房地产开发一级资质的兴润置业在其轰然倒塌的背后，留下的是超过35亿元的巨额债务，其中银行欠贷达24亿元，涉及17家银行和2家小额贷款公司，7亿多元的非法公众存款，还有3亿多元的工程欠款。
事实上，兴润置业从2013年年底时就已经名存实亡。去年11月底，沈财兴因涉嫌非法吸收公众存款罪被奉化当地公安机关刑事拘留。而兴润置业最重要的桃源府邸项目从2013年夏天就已实质性停工。直到今年3月，奉化市官方的消息披露，其巨额债务的冰山才最终显露出来。
从昔日风光到资不抵债，压垮兴润置业的最后一根稻草究竟是什么?时代周报记者调查发现，高价拿地、折戟保障房项目、民间集资成本高企、受困高端项目、内部管理混乱，多种原因叠加，最终资金链条断裂，将兴润置业推向了深渊。
管理混乱
在户籍人口不到50万的奉化，沈财兴可谓是风云人物，尽管后来生意越做越大，在坊间一些人士仍称乎其为“财兴水泥”。
这样的称谓多少有着过去的标志，现年51岁的沈财兴仅小学文化，在创业之时是一个泥水匠，他几乎不会说普通话。上世纪80年代，象山人沈财兴来到奉化，从包工头起家，将兴润置业做到了当地的龙头房地产企业。
公开资料显示，成立于1987年的浙江兴润置业投资有限公司，是经当时奉化县人民政府批准成立的全民所有制企业，原名奉化市城镇建设开发有限公司。
2003年，该公司以股份制形式转为有限责任公司，2005年经工商注册更名为浙江兴润置业投资有限公司。事发前，兴润置业已拥有注册资金4亿元，总资产达30亿元，企业已获得国家房地产开发一级资质。
除了核心公司兴润置业外，沈财兴与其子沈明崇名下还有多家企业。以沈财兴为法人代表的有浙江兴润阳光建设有限公司、浙江沈氏建设有限公司等企业。而沈明崇名下的企业包括奉化兴润茗都置业有限公司等企业。
一直以来，建筑出身的沈财兴对工程质量要求很是严格，其开发的多数楼盘均由其自己的建筑公司承建，其开发的房地产因品质好、质量优、绿化佳而独树一帜。
以沈财兴成立兴润置业后开发的第一个楼盘阳光茗都为例，该项目在2003年4月入手，土地面积254.4亩，土地出让金3.95亿元。到现在，阳光茗都依然被认为是奉化最高档的小区，沈也因此奠定了其在奉化地产界大佬的地位。
可以说，注重建筑质量是兴润置业成为当地最大开发商的关键因素之一。而作为奉化市政协委员和房地产协会会长，沈财兴凭借其和当地政府良好的政商关系，短短几年时间里，让兴润置业逐步成为奉化市最大的房地产企业。
时至今日，兴润置业在奉化开发了十多个楼盘，目前在建的有江口“甬山新村”和高档法式别墅区“桃源府邸”项目，并参与长汀村旧村改造项目。据不完全统计，截至目前，该公司已开发房产面积100多万平方米。
发迹后的沈财兴依旧保持着农民般的朴素。另一方面，和多数中小民营公司一样，沈财兴更相信亲戚和家族的力量。自成立以来，兴润置业一直都是粗放的家族化经营模式，沈家一共九兄妹，沈财兴排行老三，包括其外甥在内的多位沈家亲戚均在兴润置业及其关联公司里任职。
“公司是农民式的管理，任人唯亲，到了后期管理更混乱。”一位兴润置业的前员工告诉时代周报记者，“兴润置业的垮掉有多方面原因，管理跟不上也是其中一个原因。”
高价拿地
某种程度而言，兴润置业与其所在的奉化市的境遇是中国房地产市场发展的一个缩影。在城镇化扩张及房地产的发力下，这些年来，奉化的房地产市场风生水起。
公开资料显示，2007年奉化市地方级财政收入为10.89亿元，2010年则实现了17.91亿元，这其中很大比例是得益于土地出让金的逐年增长。
在2009年之前，奉化楼市一直处于一个平稳发展状态，其楼市格局主要以本地开发商开发为主，除了领跑者兴润置业之外，还包括宁波滕头、宁波金峰、宁波和源等本地开发商。
2009年之后，奉化楼市进入高速发展阶段。奉化市国土资源局的数据显示，2009年5月13日，兴润置业拍下了香山美邸8万平方米地块，土地出让金为4.5亿元。
2010年1月，兴润置业以6.6亿元的价格，拍得奉化萧王庙街道泉溪江西侧、弥勒大道南侧的三个地块，总出让面积为14.01万平方米。该地块用于“桃源府邸”项目开发。项目共三期，总建筑面积为8.404万平方米，折合楼面价7852元/平方米。
除了“桃源府邸”项目外，是年1月，兴润置业还以1.3亿余元的价格拍得奉化市江口街道的龙樾湾项目，该项目土地总面积42807平方米，按规划该项目是高档别墅楼盘。
对于沈财兴来说，这几年的房地产市场无疑有着过山车的味道。2011年，受宏观调控的影响，奉化楼市在是年年底后进入“冰封期”，多数楼盘处于有价无市状态，另一方面，地方政府的土地拍卖也进入“冰封期”。
“像奉化这样的小城楼市状况恶化后，本地开发商资金压力大，拿地比较困难，为了提高拍卖成交率，将土地出让金的起拍价定低，成为必然的选择。”一位宁波楼市观察人士这样告诉时代周报记者。
2012年下半年起，包括世茂、绿城等大型房地产公司相继进入宁波，争夺土地供给。2013年12月，世茂集团拍下桃源府邸附近16余万平方米的地块，其成交总价为5.756亿元，折合楼面价3204元/平方米。
这意味着，相较于世茂的低价拿地，在不到4年时间，兴润置业在桃源府邸项目地块的土地价值缩水了近4亿元。
2013年年底，绿城集团在兴润置业另一个参与的项目—长汀村旧村改造项目周边拍的地块，成本为328万元/亩，而之前该地段估价却高达1000万元/亩。
