一场声势浩大的“扫黄”行动让东莞成为全国的焦点，网友戏称：东莞的支柱产业遭受重创。然而实际上，作为“中国制造”的鼻祖级城市，东莞的产业变迁以及与之伴随的产业地产的发展，是中国产业升级过程中的重要样本。
“去年公布的数字是，东莞有18个产业集群专业镇，比如虎门的服装产业集群、长安的五金模具产业集群、清溪的电子产业集群等等。整体来看，它们大都处在转型升级阶段，对相关的地产配套提出了新的要求。”3月3日，东莞市社科联学术研究部负责人胡青善在接受中国房地产报记者采访时表示。
对于东莞市政府部门而言，产业升级必须依托产业地产的升级。东莞战略新兴产业研究中心主任助理龚佳勇告诉中国房地产报报记者:“政府希望地产背景的开发者整合区域内的各类资源，打造一个产、学、研产业集群，帮助政府改善区域环境、提升区域竞争力。”
然而，东莞过去土地开发的规划缺失和制造业的“自由生长”，造就了工厂虽多却相对散乱的现状，难以形成合力、促动产业聚集，从而很难实现依托于产业地产的规模化升级。与此同时，国内产业地产商目前主流的盈利模式也在东莞遭遇“水土不服”，转型升级的前景仍不明朗。东莞过去土地开发的规划缺失和制造业的“自由生长”，造就了工厂虽多却相对散乱的现状，难以形成合力、促动产业聚集，从而很难实现依托于产业地产的规模化升级。与此同时，国内产业地产商目前主流的盈利模式也在东莞遭遇“水土不服”，转型升级的前景仍不明朗。
盘活
东莞土地开发一直有所谓“少、小、散、乱”等特征，原因在于其市级政府下面没有区，直接管辖镇，而镇级政府历来自主权较大，总体规划执行不到位。其产业格局也有“只见星星，不见月亮”的说法。
受此影响，无论住宅地产开发，还是产业地产开发，都面临基础条件的限制。“东莞的问题是长期以来形成的，导致项目的规模比较小，布局比较乱，中心城区不够突出，路网等基础设施布局比较散乱；在原先的这种自下而上的发展模式下，东莞的水、电、路、变电站等需全市统筹的问题比较突出。”提供各类地产咨询服务的戴欣明工作室高级合伙人吴若末对中国房地产报记者表示。
而目前，东莞土地开发的最大问题是“无地可用”。根据今年东莞“两会”上披露的官方数据，东莞2465平方公里土地，已利用1160平方公里左右，占全市总用地44%，除山水等生态控制用地1103平方公里外，剩余真正可用土地仅约200平方公里，不足全市土地面积的10%。
因此，新建产业地产项目的机会少之又少。产业地产开发商天安数码城集团一位部门负责人在接受中国房地产报记者采访时表示，天安数码城集团从2009年开始拓展东莞的项目，到2012年才落地一个，正是受到了上述两大因素的限制。
正如龚佳勇所述，产业地产往往是在大块土地上进行整体开发。由此，“三旧”改造土地成为东莞地产开发的主要来源。但目前在东莞实施“三旧”改造的土地上兴建住宅房地产项目的比例超过80%。而今年的东莞“两会”上，市政府报告中指出，房地产项目的收益不具有可持续性，后续的基础设施、教育、医疗、治污等成本又需要地方政府承担。相比之下，产业地产项目的收益是持续性的，并且产业人口、特别是高素质的产业人口将有效带动区域消费，促进现代服务业的发展。
据东莞战略新兴产业研究中心调研，目前东莞有14万亩的旧厂房用地，可整合出77块300~500亩的用地，总面积约29700亩；34块500~1000亩的用地，总面积约23400亩；8块1000亩以上的用地，总面积约9300亩。即14万亩中可成片开发的旧厂房6.3万亩。
“市政府今年会花大力气调整房地产用地和产业用地的比例关系，为产业的发展预留足够的用地。在非城镇核心区域，要控制商品住宅的开发，整合利用好原有工业园区土地。这已经落实为产业地产的诸多鼓励性政策。”胡青善参与了相关文件的起草，故有此一说。
据前述天安数码城集团部门负责人透露，东莞即将出台政策，要求各镇街把从低成本改造项目中得到的收益，补贴给高成本改造项目，比如从旧厂房权利人自行改造项目中收取的土地收益，补贴城中村改造项目，从房地产改造项目中得到的收益补贴产业类改造项目，以切实推动包括产业地产在内的非住宅地产行业发展。
瓶颈
引进地产商盘活闲置厂房几乎是东莞当地政府的一致办法。截至目前，越是经济强镇，越早引入了此类项目。在东莞当地较有名气的华威地产，介入了望牛墩镇的旧城改造及老工业区改造工程，欲整合盘活该镇中心区的闲置工业厂房与闲置商业、商住用地等。而在其项目隔壁，政府主导的一个数字创意产业园在两间改造的厂房中设立，总面积1.7万平方米，拟生产3G手机芯片。
在吴若末和龚佳勇看来，东莞产业基础扎实，加上政府的大力推动，产业地产未来的投资发展空间很大。但短期内，受到产业聚集程度和盈利模式的影响，产业地产的发展也遇到了瓶颈。
参与望牛墩镇改造项目咨询建议的龚佳勇告诉中国房地产报记者，望牛墩镇转型升级的欲望很强烈，但受到了产业发展的制约。
“望牛墩镇的工厂聚集度不够，没有形成产业集群，尽管进行旧厂房改造时希望以产业地产为先导，但由于缺乏产业支撑，改造完之后还是不能做成真正的产业地产项目，”龚家勇表示，“产业园区的发展首先是生产要素的聚集，要很多工厂聚集在附近。然后是产业主导，区域内形成了若干集群，上下游产业的配套、生产要素的集聚都开始形成。然后才会在地产这样的空间形态上进行创新，产业地产才有发展空间。”这一点得到了前述天安数码城集团部门负责人的印证。“产业地产的第一批客户往往是大企业、科研院所、企业自身研发机构等，然后伴随着带来了工作、生活、娱乐、休闲等一体化需求。”待这些要素集中到一定程度，就在产业地产基础上形成了产业新城，类似苏州的工业园区或深圳的华为城。而东莞土地开发的“少、小、散、乱”则成了严重制约产业地产发展和产业升级的问题。
截至目前，吴若末仅在厚街、南城等地看到一些以服务商贸企业为主的小型高端写字楼。这类小型高端写字楼满足了刚开始品牌化或集团化运作的产业公司，但真正成规模的产业聚集仍嫌不足。
从盈利模式看，东莞的产业地产商也未找到突破瓶颈的独特路径。“目前国内的产业地产主要遵循两种发展模式，要么像联东一样规模化拿地，整体开发和招商，以总部办公、研发中心和标准化厂房吸引企业入驻，然后提供增值服务；要么像华夏幸福基业一样，由企业规划、基建、招商，然后转由政府接手管理，而开发商则可以利用园区规划的话语权优势在园区周边进行规模化房地产开发。”吴若末认为。
“无论哪种模式，在项目层面的盈利是最终追求，但在东莞，都会面临可持续性的挑战。”龚佳勇表示，产业地产项目落地东莞后，实际运营中往往面临配套商业项目无法盈利的窘境。他分析道，东莞经济一直以制造业主打，没有高端消费能力，中端消费力又不够强劲，仅靠低端消费群体，不可能撑起配套商业，这最终导致很多产业地产项目走形变味。
此外，冲着产业园区完善配套而来的企业客户，入驻后很快会发现配套服务跟不上。前述天安数码城集团部门负责人表示，产业地产强调的是平台的作用，即为成长型或转型中企业提供集产业链融合、生产型服务、商务生活设施和创新文化等服务，这其中金融服务必不可少。此类金融服务既应该引入非常了解产业地产项目客户的银行、担保等机构，也应包括风险投资、天使投资、小额贷款等创新型投融资服务。在金融资源整合方面，东莞的产业地产商意识仍比较落后，这也成了制约当地产业地产发展的一大因素。
